We use cookies to adapt this website to your needs as well as to improve our services. The further use of the website is understood as consent to our regulations on cookies.

Institutionelle investorer foretrækker skræddersyede løsninger frem for færdige produkter

Efterspørgslen på fast ejendom i Europa stiger dramatisk, og det skyldes især store tilstrømninger af midler fra Asien. Men kravene fra store, internationale investorer varierer bredt, og derfor er det afgørende med lokal ekspertise og skræddersyede løsninger for at møde deres forventninger.

Lav-rentefasen fortsætter. Obligationer med en attraktiv rente fra før finanskrisen tynder ud, selv i porteføljerne hos pensionsfonde med en langsigtet tilgang. Konservative obligationer giver ganske enkelt ikke investorerne et tilstrækkeligt stort afkast til at opnå deres prædefinerede indtjeningsmål. Spørgsmålet er, hvad der skal gøres med de frigjorte penge og indkomne midler, når selv højrisikoaktiver – den græske regerings obligationer er et eksempel – fortsætter med at stagnere? Desværre ser situationen med svindende afkast ikke ud til at ændre sig foreløbig. Ledende centralbanker har enten hævet de kortsigtede rentesatser forsigtigt eller helt undladt det, fordi både den nuværende inflation og forventningerne til inflationen fortsat dvæler inden for det målområde, som pengepolitikken kan lide. Resultatet: Finansieringsvilkårene vil sandsynligvis forblive gunstige lidt endnu, på trods af alle forsikringer om en forestående renteændring. Det er derfor ingen overraskelse, at institutionelle investorer verden over forsøger at bygge deres ejendomsselskaber op.

Hvis disse investorgrupper faktisk gør deres planer til virkelighed, vil markedet få konsekvenserne at føle. Ifølge et studie udarbejdet for PATRIZIA er institutionelle investorer signifikant underinvesterede i ejendomssektoren: kun 7,2 pct. af deres totale kapital er investeret her. Men studiet konkluderer, at de planlægger at hæve det til et gennemsnit på 9,1 pct.

Europas ejendomsmarked tiltrækker enorme mængder kapital

Samtidig med at institutionelle investorer ønsker at udvide deres porteføljer internationalt, kanaliserer især asiatiske fonde mere kapital mod Europa. Fra disse investorers perspektiv er ejendomme i EU trods alt økonomisk relativt attraktive. Valutakursen på euro og pund er gunstige, og afkastet på kommercielle lejeboliger er attraktive. For ikke at glemme at regionen tilbyder langvarig politisk stabilitet. Som et resultat heraf er 80 milliarder euro i investeringskapital strømmet ind på det europæiske ejendomsmarked i 2016 – næsten det dobbelte af forrige års tal. Men de store investorgruppers målsætninger varierer meget.

Et forsikringsselskab fra Taiwan har investeringsmål, som er meget anderledes fra en statsstøttet fond i Mellemøsten eller en amerikansk pensionsfond.

Dr. Konrad Finkenzeller, Head of Institutional Clients International, PATRIZIA

Amerikanske virksomheder forventer generelt en spredning i deres udenlandske investeringer, som varierer i størrelse afhængigt af aktivklassen. På det europæiske marked kan denne målsætning kun nås med ejendomme inden for kategorierne Value Add og Opportunity.

Asiatiske fonde foretrækker kernesegmentet

Disse segmenter er for risikable for Fubon Life. Først på sommeren 2015 erhvervede PATRIZIA ejendommen, som huser Londons berømte Madame Tussauds voksmuseum – der har været i drift i mere end 130 år, på vegne af et taiwanesisk forsikringsselskab.

Ejendomskomplekset koster i omegnen af 466 millioner euro og er underlagt en langsigtet lejekontrakt. Handlen blev lukket takket være gode lokale kontakter – Madam Tussaud er jo blandt Londons mest kendte turistattraktioner. ”Ved implementeringen af deres globale investeringsstrategier bliver de store institutionaliserede investorer i stadigt stigende grad afhængige af strategiske partnere. Vi kan med vores netværk af eksperter i forskellige europæiske ejendomsmarkeder tilbyde en bred vifte af løsninger til investorerne,” siger Wolfgang Egger, CEO hos PATRIZIA.

Størstedelen af tiden anvender asiatiske investorer denne strategi i deres kernesegment. Deres fokus er ofte på velkendte bygninger, som former byernes silhuetter, og hvor end det er muligt også en langsigtet lejekontrakt til én lejer. Bygningsmæssige vartegn så som Astro Tower i Bruxelles og Commerzbank Tower i Frankfurt. Sidste år erhvervede PATRIZIA begge disse bygninger for koreanske investorer. Når institutionaliserede investorer fra Sydkorea særligt er interesserede i det europæiske marked, skyldes det blandt andet valutakurserne, fordi den sydkoreanske won siden finanskrisen er blevet styrket enormt over for euroen. I foråret 2009 kostede en enkelt euro op til 2.000 won, mens den i dag kun er 1.300 won værd.

Koreanske investorer værdsætter bygningsmæssige vartegn

En central placering og en fantastisk lejeaftale gør det nyrenoverede Astro Tower til en fremragende kerneinvestering. Det 33-etager høje kontortårn er placeret i det centrale forretningsdistrikt i EU’s hovedstad, og hele bygningen har været lejet ud til den belgiske regerings beskæftigelsesbureau siden oktober 2016. Den 26-årige lejekontrakt med indekseret leje og uden opsigelsesmulighed giver handlen den type indtjeningskvalitet, som konservative investorer søger. Samme situation gør sig gældende for Commerzbank Tower.

“Kunder i Asien sætter pris på vores specialiserede viden om netop deres behov, når det handler om ejendomsinvesteringer såvel som vores fuldt integrerede investeringshåndtering,” siger Dr Finkenzeller.

PATRIZIA overtog skyskraberen, som er bygget i 1997 og designet af stjernearkitekten Norman Foster, fra Samsung i en single-deal. Med sine 259 meter (eller 300 meter, hvis antennen tælles med) står den som Tysklands højeste bygning som et vartegn i bankernes hovedstad. Kontortårnet er med sine ca. 120.000 kvadratmeter udlejet på lang sigt til Commerzbank og vandt i 2009 Frankfurts Green Building Award for sit innovative og bæredygtige design.

Fokus er på afkast i Mellemøsten og sikkerhed i Europa

Bæredygtighed er et andet vigtigt kriterium for institutionelle investorer verden over, heriblandt nogle af oliestaterne i Mellemøsten. Tag for eksempel de Forenede Arabiske Emirater: Abu Dhabi har siden 2008 bygget en økologisk by i Masdar. Men i deres europæiske ejendomsinvesteringer ser de statsfinansierede investeringsmyndigheder i Abu Dhabi – i lighed med statsfonde i Qatar og Kuwait – hovedsageligt efter ejendomme med høje afkast. Disse uhyre velkapitaliserede investorer er primært interesserede i value add og opportunistiske investeringsprodukter og indimellem også core-plus produkter. Mens rendyrkede Core-strategier ikke har interesse for disse mellemøstlige statsfonde.

Europæiske institutionelle investorer foretrækker i modsætning hertil sikre, konservative produkter og har en langt mindre interesse i opportunistiske strategier. Sidstnævnte ses typisk kun i ekstraordinære situationer. Investorer i Tyskland, Frankrig, Spanien og Skandinavien har mindre brug for rådgivning på deres egne markeder på dette område, fordi de har et stort netværk, og så har de høstet en stor indtjening de seneste år. Men i transaktioner på tværs af landegrænser – der udgør cirka halvdelen af alle ejendomsinvesteringer i Europa i 2015 – ser billedet anderledes ud. Her har lokale investeringskonsulenter langt bedre kontakter og signifikant mere erfaring.

Europas ejendomsmarkeder boomer. Det tiltrækker i stigende grad kapital fra andre kontinenter, og institutionelle investorer verden over ønsker at udvide deres porteføljer. Men deres investeringshorisont og risikotilbøjelighed resulterer i en utrolig bred vifte af forventninger til enhver given ejendomsinvestering. Meget erfarne konsulenter med et stort netværk i et lokalområde kan gøre et bedre stykke arbejde med skræddersyede løsninger, hvad enten det er core, core-plus, value add eller opportunistiske produkter.

Photo: Fotolia

del denne artikel