We use cookies to adapt this website to your needs as well as to improve our services. The further use of the website is understood as consent to our regulations on cookies.

Hotelinvesteringer på top beliggenheder giver høje afkast

Attraktive fremtidsudsigter for afkast skaber højkonjunkturer i markedet for hotelinvesteringer i Tyskland. Projektudviklinger på de bedste beliggenheder i storbyer tilbyder rigtige gode indtjeningsmuligheder; dog er indgående erfaring og velforberedte kontrakter essentielle for at udløse potentialet.

Investorer er ved at få øjnene op for Tyskland, som er et lukrativt marked for hotelinvesteringer: Ifølge en analyse, lavet af ejendomsselskabet CBRE, har investorer postet 1,15 milliarder euro i hotelejendomme i første kvartal af 2017 – dette er 55% mere end samme periode året inden. Det har medført, at Tyskland nu er Europas største marked for hotelinvesteringer og har overhalet Storbritannien, hvor investeringerne er på lidt over en milliard euro i alt. 

“Høje afkast fra core produkter på de primære beliggenheder i Tyskland ligger fortsat på omkring 4,5%, selvom antallet af negative outliers stiger,” fortæller Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany hos CBRE, til finansmagasinet Portfolio institutionell. Hoteller tilbyder betydeligt højere afkast end kontorbygninger eller detailejendomme, der ofte giver et udbytte langt under fire procent. Og efterspørgslen stiger: I 2015 var der mere end 272 millioner overnatninger i Tyskland, og antallet steg til 279 millioner i 2016 – her var Berlin den meste populære by efterfulgt af München og Hamborg.

Der er rig mulighed for vækst i branchen, da markedspenetrationen stadig er ret lav internationalt set – faktisk svarer det til blot halvdelen af gennemsnittet for Europa. Og halvdelen af branchens omsætning bliver genereret via private hoteller, som oplever et stort pres fra konkurrenter som AirBnB og andre onlineudbydere af overnatningsmuligheder. Under alle omstændigheder har små virksomheder generelt udfordringer med at investere nok og reagere hurtigt på nye trends.   

Wi-fi: vigtigere end en behagelig seng

Den vigtigste af disse trends er digitalisering. Mange gæster mener, at en hurtig wi-fi-forbindelse er vigtigere end en behagelig seng. Onlinebooking vokser, og det samme gælder automatiserede check-in services i lobbyen og concierge-ydelser via WhatsApp. Nye hotelbrands udfylder de huller, som private hoteller med for svagt kapitalgrundlag har efterladt; 25Hours, Roomers og en række andre virksomheder vender op og ned på markedet med deres succesfulde livsstils koncepter, imens etablerede hotelkæder som Accor, Interconti og Marriott følger i deres fodspor.

Strategiske partnerskaber gør det nemmere at lave kæmpestore investeringer. Det er netop sådan, at Motel One har investeret ca. 13 millioner euro i fire eksisterende hoteller inden for blot fem år. Konsolidering bliver også stadig mere udbredt. Her er nogle eksempler fra 2016: HNA overtog en fjerdedel af Hilton Group fra Blackstone og investerer i Rezidor. Accor Hotels har investeret i Mama Shelter og ejer 30% af 25Hours. AC Hotels og Marriott har indgået en aftale om et joint venture. Det er ikke alene pengene for design- og livsstilskoncepter, som gør ondt på virksomhedernes balanceopgørelse: Ejendomsmarkedet boomer, og det får priserne til at skyde i vejret.   

For at kunne købe ejendomme på de bedste beliggenheder er flere investorer begyndt at overveje projektudvikling, hvilket – på grund af relativt megen transparens i forbindelse med samarbejdspartnere, lejekontrakter, osv. – er en forholdsvis risikofri investering. PATRIZIA er opmærksom på denne trend og har derfor investeret i to hoteller, som var under opførelse i første halvår af 2016. ECE skød 2016 i gang ved i januar at opkøbe Düsseldorf hotelprojektet af det innovative brand 25hours for en ejendomsfond oprettet specifikt til formålet. Dette 4-stjernede hotel med 198 værelser fordelt på 18 etager åbner sandsynligvis i det kommende år. Bygningen, der har et tematisk design og ligger i det nye Le Quartier Central-distrikt, hvor den forhenværende Derendorf godstog station lå, bliver opført i en fransk-tysk stil: Med en cafe i stueetagen og en fransk-inspireret restaurant på 16. etage. På øverste etage etableres en bar med storslået udsigt over byen.

Boutique- og temahoteller er attraktive tilføjelser til porteføljen

I april 2016 erhvervede PATRIZIA det sidste udviklingsprojekt med beliggenhed på Hamborgs Sandtorkai: Magistrale, som forbinder byens havn med bymidten. Projektet, som er udviklet af DC Developments, er enestående. Den otte etager høje bygning kommer til at kombinere erhverv og boliger i form af et hotel, en biograf samt lejligheder. Aftaler med erfarne operatører om langtidsbrug af PIERDREI boutique-hotel til forskellige formål er blevet underskrevet. ”Vi er glade for på vegne af vores investor at kunne erhverve denne enestående ejendom– med et eksklusivt hotel- og lejlighedskoncept samt et lovende biografkoncept – i Port City-distriktet i Hamborg, som er en favorit blandt investorer og en blomstrende metropol,” siger Douglas Waibel, Associate Director hos PATRIZIA Immobilien.

PATRIZIA har nu i en årrække kontinuerligt øget sine investeringer inden for hoteller.”

Douglas Waibel, Associate Director hos PATRIZIA Immobilien

Selvom hotelejendomme længe har været en etableret aktivklasse, så kan kontrakter være komplicerede. Internationale hotelkæder – særligt hvis de er børsnoterede – er kun villige til at underskrive managementaftaler, imens institutionelle investorer i Tyskland insisterer på en bestemt leasingaftale, som kaldes Pacht. Dilemmaet er, at man med en langfristet leasingaftale som Pacht hæfter økonomiskifølge IFRS-standarden (International Financial Reporting Standards), hvilket man ikke gør med en managementaftale. Dog er det ikke tilladt for tyske investeringsfonde at indgå i managementaftaler, fordi denne form for kontrakt efterlader driftsrisikoen hos ejeren. Derudover må disse fonde kun opkræve leje- og leasingindtægter og ikke driftsindtægter fra hotellet.     

Men på trods af disse modstridende interesser investerer fund investment managers massivt i hoteller. Dette er muligt takket være en tresidet kontraktmodel, hvor en operatørlejer agerer som mellemled mellem ejeren og hotelkæden. Operatøren skriver under på en Pacht med ejeren og en franchiseaftale med hotelkæden. Dette betyder, at investorer skal være særligt opmærksomme på både operatørens kredit-rating samt aftalerne, der styrer de kontraktuelle forpligtelser, fordi kontrakter med hoteller ofte løber i 20 til 30 år – så selv den mindste detalje i kontraktens struktur kan have meget alvorlige konsekvenser.

En lang historik med succesfulde hotelinvesteringer

Virksomheder, der – ligesom PATRIZIA - har været aktive i dette marked i et årti, er bevidste om alle faldgruberne. Når man tilføjer den lokale ekspertise, som PATRIZIAs erfarne team besidder, er det indlysende, hvorfor virksomhedens hotelinvesteringer har været succesfulde. Det totale afkast (ifølge den tyske brancheforening BVI) for PATRIZIA Hotel-Invest Deutschland I-fonden var 9,9% i 2015 og 10,1% i 2016. Fondens akkumulerede performance siden den blev grundlagt i 2007 er på 93,1% – som svarer til et gennemsnit på 7,1% årligt. Ved udgangen af april 2017 havde PATRIZIA hotelaktiver svarende til mere end 600 millioner euro.  

”PATRIZIA har nu i en årrække kontinuerligt øget sine investeringer i denne type aktivklasse,” siger Waibel. Og det betaler sig at fokusere på specifikke markedssegmenter, fordi særligt downtown-, business- og budgethoteller har potentiale og derfor er en del af fundamentet i PATRIZIAs investeringsstrategi. Takket være deres belægning, som ligger over middel, er boutique-, design- og temahoteller oplagte tilføjelser til porteføljen. Det bredere europæiske marked for hotelinvesteringer har også interessante fremtidsudsigter: Det er trods alt meget større end det nationale marked, hvor afkastet er nedadgående, og hvor mangel på produkter gør performancemålene sværere og sværere at opnå. 

Institutionelle investorer er meget interesserede i hotelinvesteringer, hvis beliggenheden, fremtidige afkast og konceptet for driften er den rette kombination. Men specielle kontraktmæssige aftaler, der er skræddersyet til alle parters behov, er essentielle. Som del af en sammenhængende investeringsstrategi tilbyder det tyske marked for hotelinvesteringer enestående muligheder for indtjening takket være den store efterspørgsel. Men nedadgående afkast i kapitalmarkeder gør det sværere at få lukrative projekter i hus. Andre dele af Europa kan tilbyde et større udvalg – men potentialet bliver ikke realiseret inden for den kommende tid.

Fotos: Pier3, 25hours, Getty

del denne artikel