We use cookies to adapt this website to your needs as well as to improve our services. The further use of the website is understood as consent to our regulations on cookies.

Her er de seks vigtigste faktorer for fremtidens logistikejendomme

Nethandlens eksplosive vækst vil fremover medføre store ændringer for detaillogistikken. Et nyt Logix-studie afslører de tendenser og udviklinger, som ejendomsindustrien er nødt til at forberede sig på. Studiets seks kernefaktorer viser en fremtid med enorme implikationer for særligt storbyområderne.

Nethandlen boomer: indtægterne hos Amazon, Zalando og lignende netvirksomheder er skyhøje. Der er dog fortsat udfordringer med leveringsservicen. Kunder i byerne er ofte ikke hjemme, når postbuddet ringer på, og det koster både tid og penge at forsøge at levere pakken anden og tredje gang. Af samme grund har logistikservicevirksomheder længe kigget sig om efter nye muligheder. Modtagerne kan specificere på hvilket tidspunkt, de ønsker levering eller hvilken nabo, som kan tage imod pakken. DPD tilbyder tracking af pakken i realtid, DHL tilbyder levering til selvbetjeningspakkebokse eller pakkepostkasser i forhaven. Det er ikke alle, som har en forhave, men det kan derimod være, at de har en bil parkeret på vejen. Deutche Posts datterselskab DHL har nemlig udviklet en teknisk løsning sammen med Volkswagen, som gør det muligt at levere pakker direkte i bilers bagagerum. Test af systemet iværksættes i Berlin i den nærmeste fremtid, og den vil vise, om det virkelig virker. Men selvom det skulle virke, vil det formentligt alligevel ikke dække logistiksektorens ekspanderende behov for plads. Efterspørgslen på moderne og effektive rum er stor, og udbuddet småt overalt, og særligt i byerne bliver det mere og mere dyrt at finde.

Det er derfor oplagt, at studiet af Logix Logistics Real Estate initiative, som blev publiceret i juli 2017 og er sponseret af blandt andre PATRIZIA Immobilien AG, adresserer fremtiden for logistikejendomme- og placeringer. Studiet fandt frem til seks kernefaktorer, som udviklere, ejere, investorer og særligt myndighederne skal tage med i overvejelserne i deres fysiske planlægning.

1. Bylogistik: Nethandlen driver væksten

Nethandlens stadige vækst og kundernes øgede efterspørgsel på hurtig levering er medvirkende til “last-mile” logistikcentre. Disse centre fylder mellem 2.000-10.000 m² og fungerer som et fælles omdrejningspunkt for en bred vifte af logistikservicevirksomheder og/eller internetplatformudbydere, som alle er samlet under et tag. Det resulterer i en voksende efterspørgsel på plads i og omkring byområder, særligt i de større byer. For at imødekomme efterspørgslen kan innovative former for moderne, teknologisk avancerede bygninger såsom mikrodepoter, hybridejendomme og flerniveaufaciliteter vise sig at være nyttige, da de er både effektive og omkostningseffektive for lejerne.

2. Logistikbranchens forandrede image

En anden faktor er den igangværende forandring af logistikbranchens image. Nu hvor regeringen og samfundet beskæftiger sig med nethandel hver dag, forandres deres opfattelse af logistik også sideløbende. Industrien betragtes ikke længere som en pladskonsumerende paria, men anskues i stedet som en arbejdsbi og facilitator. Den stigende automatisering af logistikbygninger, særligt inden for nethandlen, skaber ikke automatisk flere jobs, men det er ifølge Arthur Tielens og Roger Peters, som er Managing Directors hos PATRIZIA Logistics samtidig stadig ikke muligt at erstatte manuelt arbejde med at udvælge, mærke og pakke med robotarbejde.

3. Løbet tør for ledig plads?

Ledig plads er svindende, og det tvinger udviklere til at vurdere alternativer som brownfields eller en genoplivning af eksisterende forældede ejendomme. ”Vi mener, at manglen på jord, behovet for arbejdskraft, bæredygtige transportløsninger og efterspørgslen efter stadigt hurtigere levering til kunder vil tvinge større byer og kommuner til at designe særlige by- og forstadsområder til logistik, særligt inden for lastmile-faciliteter og distributionscentre,” siger Tielens. Han tilføjer, at han forventer, at zoneinddelingerne er nødt til at blive revideret, så en højere beliggenhedstæthed mellem logistikcentre og detail- og pakkevarehuse bliver tilladt.

4. Ja til digitalisering på et realistisk niveau!

Når der tales om digitaliseringsløfter, bør parterne holde fødderne på jorden. Hverken droner, 3D-printere, Industry 4.0 eller sammenblandingen af produktion med de seneste it- og kommunikationsteknologer vil medføre signifikante forandringer for logistikejendomme og deres placeringer. Dog forklarer Peter: ”I bymiljøerne vil vi se et voksende behov for bæredygtige transportformer såsom e-cykler og elektriske leveringsvarevogne samt en udvidelse af multimodale transportmuligheder som floder, metro, lufthavne og jernbaneterminaler. Robotisering og automatisering vil samtidig bevirke, at logistikejendomme bliver mere teknologisk kyndige i deres layout, praksis og konstruktion.”

Større byer og kommuner er nødt til at designe særlige by- og forstadsområder til logistik, særligt inden for lastmile-faciliteter og distributionscentre.

Arthur Tielens, Managing Director PATRIZIA Logistics

5. Øget automatisering

Byggekoncepter vil også forandre sig. På sigt vil antallet af byggeprojekter stige for at skabe plads til automatiseringsløsninger, mens andre faktorer som lønomkostninger og ledig arbejdskraft bliver mindre afgørende. Samtidig vil nye strukturer – særligt i storbyområder – blive mere ambitiøse i deres arkitektoniske forhåbninger.

6. Bæredygtighed bliver almindelig praksis

Bæredygtighed såvel som tilgængelighed vil fortsat være markeret som et grundlæggende økonomisk krav og argument i processen med at vælge en placering. I lighed med kontorsektoren vil efterspørgslen efter bæredygtighed ligeledes blive normen inden for logistikejendomsbranchen i følge Peters og Tielens.

Bylogistik bliver mere ambitiøs

Studiets forfattere Christian Kille og Alexander Nehm forventer, at der i nogle tilfælde sker strukturelle og designmæssige afvigelser fra de standardiserede logistikejendomme. Etablerede logistikplaceringer vil dog ikke miste deres signifikans, men de vil derimod formentligt fortsætte med at klynge sammen. Ikke desto mindre er det forventeligt, at logistikbygninger i byområder vil udvikle sig til multimodale varianter med forskelligartede dimensioner i lighed med dem i Asien.

Billeder: Getty

del denne artikel