We use cookies to adapt this website to your needs as well as to improve our services. The further use of the website is understood as consent to our regulations on cookies.

En ny dynamik

Udfordrende markedsvilkår stiller krav om nye investeringsstrategier – og her er der især fokus på ejendomsinvesteringer på tværs af Europa. Nøglerne til succes er større hastighed og, frem for alt, lokal ekspertise.

Den Europæiske Union er ude i noget af et stormvejr, hvis man skal tro den seneste økonomiske prognose fra Europa-Kommissionen. Brexit, den ameri-kanske præsident, Donald Trump og de kommende valg i flere store EU-lande bidrager alle til et usædvanligt højt niveau af usikkerhed. Ikke desto mindre forventer Bruxelles stadig en solid økonomisk vækst på 1,8 procent både i år og næste år. Og endnu mere bemærkelsesværdigt er det, at det er første gang i næsten 10 år, at Europa-Kommissionen forudser vækst i samtlige medlemslande igennem hele prognoseperioden fra 2016 frem til 2018.

Arbejdsløsheden forventes at falde mærkbart: Eurozonen sigter efter en gennem¬snitlig arbejdsløshed på 9,1 procent. Sidste år var tallet stadig tocifret. På den anden side regner eksperterne med, at stigende energipriser vil give inflationen et nøk opad: fra 0,2 procent sidste år til 1,7 procent i 2017 og 1,4 procent i 2018.

Til trods for stigende forbrugerpriser er det usandsynligt, at den Europæiske Centralbank (ECB) vil stramme op på pengepolitikken. I hvert fald har central-bankchef Mario Draghi ikke antydet, at han vil afslutte sit program med kvantitative lempelser – for slet ikke at tale om faktisk at hæve renten, sådan som den amerikanske centralbank har gjort.

Fordi 2017 er et stort valgår i Europa, vil ECB sandsynligvis ikke risikere endnu en bankkrise. De attraktive finansieringsforhold for ejendomsinvesteringer vil efter alt at dømme ikke blive ændret, men vil i stedet nyde godt af den større økonomiske vækst og faldende ledighed. 

Som det er nu, er efterspørgslen efter erhvervsejendomme på det europæiske marked allerede ekstremt høj. Eksempelvis i Tyskland, hvor priserne på erhvervsejendomme i 2016 for første gang i lang tid steg hurtigere end på boligmarkedet.

Ifølge en undersøgelse fra foreningen af tyske realkreditinstitutter (Verband deutscher Pfandbriefbanken) har især kontorbygninger interesse for indenlandske og udenlandske institutionelle investorer. I overensstemmelse hermed steg kontorejendommenes kapitalværdi med 10,1 procent sammenlignet med samme kvartal sidste år, mens huslejen kun steg med 4,3 procent i samme periode.

Med sådanne prissving har selv brancheeksperter svært ved at finde lovende investeringsejendomme. Når markedet tørrer ud, er det nødvendigt at se ud over landegrænser for at leve op til de institutionelle investorers mål, især fordi der – trods al usikkerheden – viser sig gunstige muligheder igen og igen både hjemme og i udlandet. Ved tidligt at identificere og kapitalisere på den slags muligheder, burde det fortsat være muligt at finde lukrative investeringsejendomme for kunderne, selv i svære tider.

Og under alle omstændigheder er der ikke noget grundlag for at sige, at en ejendomsportefølje med ejendomme i forskellige lande og aktivklasser skulle være mere risikabel end en mere fokuseret investeringsstrategi.

Den første byggesten: det paneuropæiske netværk

Det vigtige for et paneuropæisk netværk er – frem for alt – dokumenteret ekspertise i kontinentets største byer. Jochen Reith, PATRIZIAs Head of Institutional Clients for Tyskland, Østrig og Schweiz, er ikke spor i tvivl:“Ejendomsinvesteringer er altid lokale. Vi vil kun være aktive i lande, hvor vi har lokale eksperter, for de er vores primære garant for succes.”

“Lokal ekspertise er også afgørende for forvaltningen af vores aktiver, så vi kan opnå det udbytte, vi har lovet investorerne.”

Jochen Reith, Head of Institutional Clients for Tyskland, Østrig og Schweiz, PATRIZIA Immobilien AG

Så længe ECB fastholder en lav rente, er materielle aktiver det logiske førstevalg. For tiden er institutionelle investorers udbyttemål på mindst fire procent om året nærmest uopnåeligt selv med de bedste statsobligationer. Så investeringspresset vil blive ved med at være højt, fordi mange institutionelle investorer stadig har investeret alt for lidt i fast ejendom.

Den anden byggesten: større hastighed

Ikke desto mindre er de europæiske markeder, selv i Tyskland, meget forskellige: Der er store variationer i forholdene mellem ejendomspriser og potentielle lejeindtægter samt de lovmæssige regler for lejestigninger. Det gør vurderingen af større handler i udlandet ekstremt tidskrævende og omkostningstung, samtidig med at succes kan synes usikker i et godt stykke tid.

Eine neue Dynamik am Immobilienmarkt

Frem for alt er fart en afgørende faktor. Man kan få store fordele gennem et paneuropæisk netværk og mange års erfaring i markederne, særligt i takt med at off-market-handler, hvor sælgerne forsøger at undgå langvarige udbudsprocesser, bliver vigtigere og vigtigere. Den, som kan lukke en handel hurtigere end konkurrenterne – for eksempel gennem en såkaldt ’blind pool’-løsning – har en ekstra fordel. Også her gælder det altså, at det er vigtigt at lukke handler hurtigt, eftersom omstændighederne hastigt kan ændre sig pga. politiske omvæltninger.

Hertil kommer, at der nogle gange kan ske hurtige ændringer i vekselkurserne. I 2014/2015 mistede euroen en fjerdedel af sin værdi i forhold til den amerikanske dollar. Amerikanske investorer, som ikke fik sikret de af deres kapitalinvesteringer, som stod i euro, mod valutakurstab, inkasserede store tab. Ligesom det overraskende udfald af Brexit-afstemningen i juni 2016 resulterede i en stejl devaluering af det britiske pund overfor euroen.

Ejendomsinvestorer er naturligvis godt klar over de risici, der kan være ved ejendomsinvesteringer uden for eurozonen. Af forskellige årsager er der dog mange kunder, som ikke ønsker at afdække deres positioner, mens det for andre er investeringsrådgiveren, der tager dette ansvar på sig.

Den tredje byggesten: Europa har brug for europæiske tilgange til at hævde sig globalt

Europas økonomi står over for enorme udfordringer. En handelskrig truer med USA, hvis nye præsident synes villig til at bruge importtold, strafskat og andre hårde metoder for at leve op til sit valgløfte om at sætte ”Amerika Først”. Hans økonomiske stimulansprogrammer og skattesænkninger, der skal skabe job og vækst, vil ikke kun resultere i store omkostninger, men vil sandsynligvis også sænke skatteindtægterne. Pga. landets gigantiske gæld på næsten 20 billioner dollars kan Trump næppe finansiere alle sine planer for flere lånte penge.

Derfor vil han sandsynligvis – i tillæg til at bebyrde asiatiske virksomheder – også udvide dette ”ansvar” til europæiske virksomheder. Den Europæiske Union vil komme til at mangle disse midler til at løse sine egne problemer, hvis ikke Bruxelles lægger en masse energi i at forsvare sig.

Et enkelt eksempel: På mange områder kræver de stejle vækstkurver inden for onlinehandel i detailbranchen nogle opgraderinger af infrastrukturen, mens de fysiske butikker lider af salgsnedgang. Butikker i store byområder klarer sig rimelig godt, og takket være såkaldte ’click-and-collect’-services nyder de endda godt af væksten inden for detailhandlen online – herunder indkøbscentre og kæder af specialforretninger.

Kontorbygninger har et godt potentiale for investorer, fordi andelen af lejemål, der står tomme, er faldet i de fleste byområder. Logistikbranchen tilbyder stadig de største afkast, selvom de daler pga. stor efterspørgsel fra investorerne.

Alle disse fakta styrker casen for at investere i europæiske erhvervsejendomme. Hvorfor? Fordi de – i tillæg til årlige likviditetsoverskud på omkring seks procent netto – tilbyder en mulighed ud over det sædvanlige for positive ændringer i værdien, som i de seneste år har været to til tre procent pr. år.

Grafik Immobilienmärkte auf Wachstumskurs

Den fjerde byggesten: markedserfaring 

For at have tillid til nye produkter, især de såkaldte ’blind pool’-løsninger, må investorerne stole fuldt ud på deres investeringsrådgiver. En stærk historik med succesfulde transaktioner styrker denne tillid og skaber helt fortjent interesse blandt investorerne.

Det siger sig selv, at det afhænger af mere end markedets tilstand og investeringens timing, hvis man skal lukke en handel med succes og nå sine udbyttemål. I sidste ende er der mange faktorer, som man skal have styr på. Første skridt handler om at komme tidligt nok ind på et marked. Men man skal ikke undervurdere vigtigheden af det andet skridt: Særligt når det kommer til at skabe værditilvækst, er en ordentlig drift af ejendommene af største vigtighed. Mestrer man det, burde det være enkelt at overgå udbyttemålene ved et salg.

En længere periode med lav rente og udtørrede markeder tvinger investorerne til at udvide deres perspektiver – hvad end det så er gennem en paneuropæisk investeringstilgang eller ’blind pool’-løsninger. Dog er det kun muligt at opnå succes med denne slags transaktioner og sikre store udbytter gennem en kombination af lokal ekspertise og en hurtig reaktion, så snart mulighederne opstår.

Photos: Fotolia

del denne artikel