We use cookies to adapt this website to your needs as well as to improve our services. The further use of the website is understood as consent to our regulations on cookies.

Detailejendomsmarkedet ændrer kurs: indkøbslisten erstattes af “wow”-effekter

Detailejendomme er i høj kurs på investeringsmarkedet, fordi de kan give attraktive afkast. Men det bliver sværere og sværere for investorer at finde rentable investeringer, hvilket skyldes, at detailhandlen møder hård konkurrence. Boomet i nethandlen tvinger detailbranchen til at tilpasse sig kundernes ændrede behov og konstant opgradere deres butikker. Det er derfor kun investorer med omfattende erfaring og indsigt, som kan skabe rentable og succesfulde ejendomme.

På tværs af Europa falder antallet af arbejdsløse støt, og for nylig nåede ledigheden i Tyskland et historisk lavt niveau med 3,7 pct., mens det europæiske gennemsnit på nuværende tidspunkt ligger på 7,7 pct. Derfor fristes man til at tro, at detailhandlen går godt. Men mange butikker kæmper med stagnerede salgstal og hård konkurrence fra nethandlen. I omegnen af 11,6 pct. af det samlede salg i 2016 blev genereret online. Der er dog forskelligt, hvor stor indflydelse nethandlen har på forskellige detailhandlere: Mens dagligvarebutikker knap har mistet nogle markedsandele, oplever andre segmenter såsom tøjbutikker mere vedvarende, markante tab. Siden efterspørgslen på detailplads ændrer sig, bliver investeringer i nogle detailsegmenter nu betragtet som risikable. Det drejer sig især om aktiver som fra et forbrugerperspektiv ikke er opdaterede, ligger i sekundære mikroplaceringer eller i små og mellemstore byer, der er affolkede som følge af migrationstendenser.  

Store dagligvarekæder, specialbutikker og centralt placerede butikker har færre problemer, fordi deres placering er stærk nok i sig selv, eller fordi de er villige til at tilpasse sig kundernes behov og gøre shopping til en ”wow”-oplevelse. Generelt kæmper shoppingcentre derimod med stærk konkurrence fra både nethandel og centralt beliggende butikker, og det bevirker en betydelig omvæltning i øjeblikket. ”Shoppingcentre – særligt de tidlige standardkoncepter – lider mest under den forandring, der finder sted,” siger Daniel Hermann, Head of Fund Management Retail hos PATRIZIA Immobilien AG. Han har en teori om, at i stedet for at udvikle klassiske shoppingcentre er tendensen derimod peget i retning af ”urbane centre”, som fortsat primært indeholder detailbutikker, men som også rummer en stor andel af lokaler til anden kommerciel brug og måske sågar boliger og kulturelle elementer.

Forbrugerparadis i stedet for supermarked

Konkurrencen, som er skabt af onlineleverandører, er med til at accelerere de skiftende tendenser og cyklusser inden for produktsortimentdesign. Det kræver mere kapital end nogensinde før at følge med denne dynamik. Foruden krav om lave priser og ekspertrådgivning ønsker kunderne ofte at prøve et produkt, inden de køber det. Hvis det ønskes, kan produkterne naturligvis leveres til kundernes hjem. Denne service samt jævnlige særevents er den bedste måde at konkurrence med onlinebutikkerne, som typisk tilbyder lavere priser. Den karakteristiske indkøbsoplevelse er den eneste afgørende fordel, som fysiske butikker har over netbutikker.

Specialbutikker, som tilbyder bæredygtige koncepter og stormagasiner med høj koncentration af dagligvarebutikker lover attraktive afkast.

Det samme gør sig gældende for stormagasiner, hvilket eksemplet med Markthalle Krefeld illustrerer. Real-Markt, som er en del af Metro Group-kæden, blev forvandlet til et eksklusivt forbrugerparadis i 2016. PATRIZIA købte ejendommen med sin Handels-Invest Deutschland II fond som en del af en pakkeaftale. Non-food-afdelingen blev gjort mindre efter ombygningen, og butikken fokuserede på populære produktområder såsom teknologi og en såkaldt familieafdeling, som tilbyder en bred vifte af produkter som toiletartikler, baby- og børnetøj samt husholdningsprodukter. Derimod blev madafdelingen udvidet, så den nu indeholder et stort sortiment af cateringprodukter og -services, herunder madlavningskurser. Det giver kunden mulighed for at prøvesmage, hvad der kan købes, samt købe færdigtilberedt mad – der er fx en sushi- og en pastabar. Herudover har Markthalle Krefeld tilmed en stand, hvor bestilt mad og forhåndspakkede varer kan afhentes.

“Shopping centre – særligt de tidlige standardkoncepter – lider mest under den forandring, der finder sted.”

Daniel Herrmann, Head of Fund Management Retail hos PATRIZIA Immobilien AG

Investeringer fokuseres på specialbutikker

Foruden at øge ejerens behov for kapital lægger de nødvendige investeringer også pres på afkastet af lejen af detailejendomme i Europa. I betragtning af det høje niveau af markedspriser er der behov for en investeringsstrategi, som fokuserer på tydeligt definerede detailejendomssegmenter. Det er kun detailsektorer, som tilbyder en acceptabel risikojusteret afkastprofil, bæredygtige koncepter og et fair køb, der kan betragtes som kloge blandt investorer nu. Det er årsagen til, at PATRIZIA foretrækker specialbutikker og primært ejendomme med en stærk dagligvarestatus. Attraktive placeringer med demografisk stabile, voksende regioner med stærk købskraft. Selv gode centrale placeringer er attraktive investeringer, selvom de typisk er populære og dyre.



Fremgang i detailhandlen: På tværs af Europa vokser detailhandlen.

Gode detailplaceringer skaber investeringssikkerhed

Konkurrencen var allerede hård tilbage i 2015, da PATRIZIA erhvervede en højkvalitets ejendomsportefølje i Holland for specialfonden PATRIZIA Dutch High Street Retail Fund I. Foruden 35 beboelses- og tre kontorbygninger indeholdt pakken ligeledes 107 detailejendomme placeret helt optimalt til shopping i bycentre, som fx Kalverstraat i Amsterdam og Spuistraat i Haag. De primære lejere er prestigefyldte butikskæder som Apple, Adidas og H&M. Som følge af restriktive byplanlægningslovgivninger og strenge godkendelsesprocedurer i Holland, er de traditionelle bycentre fortsat blandt de vigtigste detailshoppingcentre. Derfor giver erhvervelsen af ejendommene en høj grad af investeringssikkerhed. ”Vores ejendomsportefølje består af den type detailejendomme, som bliver succesfulde på markedet uden at lade sig mærke af de nye tendenser med mere nethandel,” siger Peter Helfrich, Managing Director hos PATRIZIA Netherlands.

En forandret verden med detailejendomme

Den Europæiske Centralbank vil ikke stoppe sin ekspansive pengepolitik foreløbigt, hvilket giver et investeringsmiljø, som favoriserer materielle aktiver som aktier og fast ejendom. Detailejendommenes potentielt flotte afkast er dragende, men det er ofte kun ved første øjekast. Det skyldes, at sektoren er i forandring, og det er kun specifikke, klart definerede segmenter, som holder det langsigtede løfte, hvis placeringen, strategien og ejendommens eller porteføljens købspris skaber en favorabel risikoprofil for investorerne. Med sine mange års erfaring og forvaltning af detailaktiver for næsten 4 milliarder euro – rangerende fra små enkeltmandsejendomme til store detailparker – har PATRIZIA den nødvendige ekspertise til at yde optimal støtte til investorer i disse svære udvælgelsesprocesser.  

Photos: real,- SB Warenhaus GmbH

del denne artikel