We use cookies to adapt this website to your needs as well as to improve our services. The further use of the website is understood as consent to our regulations on cookies.

De 10 bedste investeringsbyer i Europa

I dette ekstraordinære valgår er den politiske situation præget af stor usikkerhed. De spørgsmålstegn, der fortsat omgiver beslutningen om Brexit, har gjort det mere attraktivt at investere i ejendomme i mange tyske byer samt sekundære byer i Europa. Disse byer er nu på højde med London i forhold til at tiltrække opmærksomhed fra konservative investorer. Det fremgår tydeligt af rapporten ’Emerging Trends in Real Estate Europe 2017’.

Er den europæiske integrationsproces på gyngende grund? Det er et spørgsmål, som investorerne har stillet siden briternes overraskende beslutning om at forlade Den Europæiske Union. Dog er den politiske situation fortsat også usikker i andre EU-lande, hvor arbejdsløsheden er relativt høj. EU er endnu ikke på randen af et sammenbrud, men folkets stemme er mere uforudsigelig end tidligere – hvilket det seneste års valgresultater har slået fast med al tydelighed.

Med udgangspunkt i det forestående Brexit har Urban Land Institute og PricewaterhouseCoopers foretaget en spørgeundersøgelse blandt mere end 780 markedsaktører i efteråret 2016 om udsigterne for og de vigtigste tendenser på de europæiske ejendomsmarkeder. ”Aldrig før i min karriere har jeg set så mange politiske risici så mange forskellige steder på samme tid,” siger en ekspert i rapporten ’Emerging Trends in Real Estate Europe 2017’ om sin bekymring for den fremtidige udvikling.

Tyskland er blevet et sikkert område

Særligt ét forhold dominerer udsigterne for 2017 i rapporten: Tyskland er i færd med at erstatte Storbritannien som det foretrukne land for sikre investeringer. Således er det større tyske byer, der indtager alle de tre podiepladser i konkurrencen om at være den bedste by at investere i.

Samtidig kigger ejendomsindustrien i stigende grad mod de nordiske lande og sekundære byer som Lissabon og Lyon. På grund af den lave rente og inflation udtrykker undersøgelsens deltagere også lavere forventninger til fremtidige afkast. Undersøgelsen viser et klart billede: Formindsket profit er bedre end øget risiko, hvilket skyldes, at den europæiske ejendomscyklus sandsynligvis er for avanceret til en mere risikofyldt fase. Boligejendomme anses for at være relativt billige. Trods alt giver de stabile og langsigtede afkast på investeringerne
i et lavrentemiljø.

Dog er der kritiske røster, der i stigende grad puster til frygten for en boble inden for denne sektor. Professor Harald Simons, ekspert i fast ejendom og bestyrelsesmedlem i rådgivningsvirksomheden empirica, vakte opsigt, da han blandt andet advarede mod spekulative opkøb på Berlins boligmarked i februar 2017.

Guld til Berlin

Der er dog gode grunde til at være optimistisk, hvilket giver den tyske hovedstad en topplacering blandt alle europæiske byer: Ejendomsinvesteringer i Storberlin er favorable i sammenligning med lignende storbyområder i Europa. Priserne er fortsat med at stige siden 2013. Væksten i økonomien og indbyggertallet går hånd i hånd, og iværksættermiljøet blomstrer i den multikulturelle storby – hjulpet godt på vej af et lavt huslejeniveau, der har potentiale til at gå opad. 

“Huslejen vil højst sandsynligt stige betragteligt i de kommende år.”

Peter Forster, Chef for PATRIZIA i Tyskland

Hamburg tager sølv

“Investorernes interesse i Hamborg er fortsat høj,” siger Peter Forster. Havnebyen er sindbilledet på solid udvikling, og den anerkendes globalt for sine succeser, heriblandt Elbe Philharmonic Hall. Hele distrikter i centrum af byen – såsom HafenCity – udvikles skridt for skridt. Og det er ikke i det små: Übersee-området alene har et projektvolumen på én milliard euro, dvs. knap 7,5 milliarder kr. Desuden har Hamborg større held end nærmest alle andre europæiske byer med at kombinere høj økonomisk vækst med billige boliger. Målet er at bygge 10.000 nye boliger om året.

Frankfurt får tredjepladsen

Tysklands bankmetropol er sprunget 11 pladser frem siden sidste år. Det er ingen overraskelse, eftersom Frankfurt har mest at vinde ved Brexit. Nogle finansielle virksomheder vil højst sandsynligt rykke dele af deres forretning fra London til kontinentet, især fordi Den Europæiske Centralbank ligger i Frankfurt. Der er dog også skeptikere, som mener, at bankindustriens eufori er overdreven. Det er trods alt en generel opfattelse af, at Tyskland har for mange banker, og de kommercielle banker skærer primært job væk: Urentable afdelinger bliver lukket, og kontorstillinger bliver nedlagt. Desuden er procentdelen af alle kontorlejemål, der står ledige, lige ved at være tocifret.

Dublin er fortsat et skatteparadis for amerikanske tech-giganter

I flere år har en lav virksomhedsskat fået amerikanske internetgiganter som Google, Facebook og Amazon til at slå sig ned i Dublin, og der er ikke meget, der vil ændre sig på den front, selvom EU-Kommissionen og Apple strides om skattetilskud til en værdi af over ti milliarder.

Hvorom alting er, har Dublin en ung og voksende befolkning, hvis gennemsnitlige disponible indkomst kun er marginalt lavere end i Frankfurt. Brexit har både en positiv og negativ indflydelse på EU-landet Irland: På den ene side vil Dublin sandsynligvis tiltrække virksomheder fra London, på den anden side er det muligt, at den irske økonomi vil lide under en svagere britisk økonomi efter Brexit. Lige nu er vækstraterne i Irland dog blandt de højeste i Europa.

Donnersbergerbrücke in München

Der er næsten udsolgt i München

I mange år har efterspørgslen været vedvarende høj i Tysklands dyreste storbyområde, selvom Münchens ejendomsmarked har vist visse tegn på overophedning. Alligevel er det muligt, at boomet vil fortsætte på grund af boligmanglen og de ekstremt få ledige kontorlejemål. ”Som regel lejes alle kontorer ud, før nye byggerier overhovedet går i gang,” forklarer Peter Forster. Priserne stiger ufortrødent på boligmarkedet, og antallet af tilgængelige byggegrunde i byområderne er begrænset. Det tvinger priserne endnu mere i vejret. Ifølge det rådgivende udvalgs foreløbige tal steg prisen på byggegrunde med 31 procent alene sidste år.

København huser mange teknologi-startups

Den højest placerede nordiske by tager en sjetteplads. På grund af byens høje levestandard har København været populær i årtier. Under finanskrisen forværredes udsigterne for ejendomsinvesteringer dog markant, fordi den danske hovedstad i høj grad er afhængig af servicesektoren. Til gengæld kom byen stærkt tilbage i kølvandet på krisen. Den danske nationalbank har bremset kronens opadgående trend med negative rentesatser siden 2012, men boligpriserne stiger fortsat. Ikke desto mindre er lejligheder en mangelvare på grund af den store tilflytning.

Lissabon er en højborg for turisme

Lissabon led endnu mere end København under finanskrisen. Markedspriserne på fast ejendom faldt fra 2008 til 2013. I dag er økonomien dog mere stabil, end den var før krisen. Desuden kan den portugisiske hovedstad tilbyde et investeringsafkast, der er mindst én procent højere end i spanske byer, når det drejer sig om kerneinvesteringer. Den disponible indkomst pr. indbygger er kun 13.600 euro (cirka 100.000 kr.) om året, hvilket er den laveste blandt alle byerne i top 10. Til gengæld blomstrer turismen.

Stockholm – dyr, men stabil

Sveriges største by har en stærkere industriel sektor end København. Eftersom ejendomspriserne siden 2010 igen er steget, og allerede var høje før krisen, koster byggegrunde to til tre gange så meget som i København. Efterspørgslen er stor, fordi investorerne betragter ’Nordens Venedig’ som et stabilt område for investeringer. Det hænger i høj grad sammen med den svenske stats lave gæld på kun 41 procent af BNP.

Lyon in Frankreich

Få markedsspekulanter i Madrid

Madrids niendeplads på listen bunder i forventningen om, at udenlandsk kapital vil fortsætte med at tilflyde den spanske hovedstad i store mængder. De spanske ejendomsinvesteringsforeninger, de såkaldte REITs, har også været meget aktive på det seneste. Der er dog ingen risiko for, at der opstår en boble, da priserne stiger på baggrund af reel efterspørgsel. Interesse af den spekulative slags er lav, hvilket også skyldes de spanske bankers konservative finansieringskrav. Dertil kommer,
at grundene i gennemsnit udgør mindre end en femtedel af de samlede købspriser, og byggeaktiviteten er lav sammenlignet med årene 2005 til 2007.

Lyon er billigere end Paris

Hjemstedet for farmacigiganten Sanofi huser også mange små og mellemstore virksomheder. Den alsidige struktur gør Lyon, som har fået tiendepladsen, attraktiv. Ejendomssektorens håb hviler på revitaliseringen af det centrale forretningsområde, hvilket støttes af den lokale administrations masterplan. Lyon kan i øvrigt tilbyde en udbyttefordel i forhold til Paris på omkring 100 basispoint.

Fotos: Mauritius

del denne artikel