We use cookies to adapt this website to your needs as well as to improve our services. The further use of the website is understood as consent to our regulations on cookies.

Aktiv asset management betaler sig

At købe en ejendom og blot håbe på, at den vil stige i værdi i takt med markedet, er ikke en smart strategi – bestemt ikke med de høje markedspriser i mange Europæiske storbyer taget i betragtning. Aktiv asset management er nødvendigt for, at ejendomsforvalterer kan identificere og eksekvere den optimale strategi for at få det bedste ud af deres muligheder for merværdi i forhold til fondens strategi. Først da bliver en forretningsaftale virkelig lukrativ for alle parter.

Den Europæiske Centralbanks vedvarende politik om at fastholde lave rentesatser har medført, at pengene flyder frit – og ejendomspriserne ryger i vejret. Mario Draghi, President hos ECB, ser formentlig den risiko, som en stramning af pengepolitikken kunne medføre – potentielt at kvæle den økonomiske motor i de EU lande, der er i krise, som Italien for eksempel. Presset på den Europæiske Centralbank vokser, men det er sandsynligt, at Mario Draghi ikke ønsker at forværre den politiske situation i Italien. Men alligevel bør Italiens valg i september bane vejen for den Europæiske Centralbank til at forberede kapitalmarkeder i fjerde kvartal i 2017 på nye rentepolitikker i 2018 og signalere afslutningen på den ekstreme lav rentepolitik.  

Denne politiske ændring, hvis den finder sted, og en hvilken som helst anden ændring i rentesatsen, skaber nye udfordringer for dem, der arbejder med finans, især for ejendomsinvestorer – dog tager PATRIZIA en række forholdsregler, som i en vis udstrækning mindsker effekten. Når alt kommer til alt, vil øgede rentesatser sandsynligvis gå forud for betydelig højere afkast på kapitalmarkedet men også højere realkreditrenter. På obligationsmarkeder er spredningen af rentesatsen mellem amerikanske dollar- og euro-obligationer, som har den samme rating og løbetid, omkring 200 basispoint. Dog vil øgede rentesatser ikke kun gør ejendomsinvesteringer dyrere at finansiere – hvis afkastet på ejendomsinvesteringer skal forblive på niveau med det afkast, som en investering i kapitalmarkeder ville medføre, skal ejendomsinvesteringer skabe yderligere merværdi. Uden dette vil det være vanskeligt at opnå eller overstige det afkast, som investorer forventer, hvilket PATRIZIA har haft succes med at gøre gentagne gange i de seneste år.  

Dette vil fortsat være en udfordring i de kommende år uden en aktiv forvaltning af ejendomsaktiver – selv hvis gode lokale kontakter hjælper med at facilitere lukrative forretningsaftaler uden om markedet, der undgår langtrukken og dyre anmodninger om tilbud eller budsprocesser. Men ejendomsselskaber kan muligvis modvirke de stigende renteudgifter gennem relevante forvaltningstiltag eller en institutionaliseret proces – cyklussen for asset management – for at give investorer det afkast, som de kræver.  

Hvad er aktiv asset management helt konkret? 

Aktiv asset management understreger den strategiske funktion ved at håndtere aktiver i ejendomsfonde. I modsætning til en mere traditionel tilgang til asset management, hvilket indebærer, at man passivt holder fast i et aktiv i den aftalte investeringsperiode for at kunne sælge det i slutningen af perioden, indebærer aktiv asset management, at man konstant monitorerer og justerer aktivets performance i forhold til fondens strategi. Det helt afgørende er, at man ikke kun gennemgår performance fra tidligere år men også forudsiger og budgetterer med fremtidige udviklinger. Skitseringen af forskellige scenarier ved at justere afgørende faktorer vedrørende selve aktivet og markedsforholdene, gør det muligt for asset manageren at identificere den bedste strategi for aktivet.

Alt for ofte kigger asset managers kun tilbage i stedet for at kigge frem.”

Erik Beets, Group Head of Asset Management PATRIZIA Netherlands

Det, som er særligt vigtigt her, er brugen af kvalitative og kvantitative indikatorer, som gør det muligt at drage konklusioner om fremtidige udviklinger, frem for kun at tage hensyn til tidligere performance. Erik Beets, som er Group Head of Asset Management hos PATRIZIA Netherlands, opsummerer det sådan her: ”Alt for ofte kigger asset managers kun tilbage i stedet for at kigge frem.” Formålet med en sådan analyse er at identificere den taktik, som fører til den bedste mulige performance for investoren. Derudover øger de iterative performancemålinger opmærksomheden på effekten af eksterne faktorer og ændringer i markedet på aktivniveau og porteføljeperformance.

Succesfuld aktiv asset management

Afgørende for succesfuld aktiv asset management er forberedelsen af et pålideligt og nøjagtigt budget – selvfølgelig ved at lære af fortiden for at forudsige fremtiden. Et budget, som er alt for ambitiøst eller for konservativt for eksempel, kan hurtigt skabe et unøjagtigt billede af performance, som igen kan føre til de forkerte beslutninger. Et andet krav er tilgængeligheden af nøjagtige værdiansættelser. Som udgangspunktet for analysen, er nøjagtighed en meget vigtig faktor her og kan afgøre, hvorvidt resultaterne bliver forvrænget eller ej.  

Budgettet ændrer sig naturligvis i løbet af ejendommens livscyklus. Idéen bag implementeringen af en cyklus for asset management er at bringe fund manageren, asset manageren og andre aktører sammen i forhold til de udfordringer og målsætninger, som er relevante i forbindelse med forvaltningen af ejendommen hvert år. Under due diligence-fasen, bliver det hurtigt tydeligt, hvilke aspekter der må håndteres straks efter købet for at indfri forretningsplanen. Så snart det er sket, er spørgsmålet, hvorvidt ejendommen skal sælges eller beholdes i porteføljen. Hvis sidstnævnte vælges, skal manageren planlægge de næste aktiviteter, udarbejde et budget, monitorere performance og justere aktivstrategien for at imødekomme den oprindelige forretningsplan.    

I praksis har PATRIZIA implementeret cyklussen for asset management i to boligporteføljer. Dette indebærer identificering af arbejdsindsatser for at forbedre aktivets performance – for eksempel ved break up-salg af rettigheder til individuelle lejligheder. Kvaliteten af aktiver kan forbedres ved at udvikle bæredygtige projekter og gøre den samlede portefølje mere bæredygtig, for eksempel ved at opnå bedre energimærker.   

Foto: Getty Images

del denne artikel