Zwischen Fronten zerrieben

Es lassen sich zwei Teilmärkte unterscheiden, die mit unterschiedlichen Dynamiken auf die aktuellen Zins- und Inflationsraten reagieren: der Miet- und der Kaufmarkt. Letzterer wiederum lässt sich in die Unterbereiche Eigenheimbesitzer, Privatanleger und professionelle/institutionelle Anleger unterteilen. Je nachdem, welcher Teilmarkt untersucht wird, zeigen sich unterschiedliche, teils sogar konträre Einflüsse auf der Nachfrageseite. Im Gegensatz dazu sind die angebotsseitigen Auswirkungen in allen Teilmärkten weitgehend vergleichbar.

Die aktuelle, sich auf Rekordniveau befindende Inflation sowie die stark gestiegenen Kapitalmarktzinsen, die zu einem Anstieg der Hypothekenzinsen geführt haben, bremsen die Nachfrage bei Eigenheim-Neubauten. Der Grund: Erstkäufer sind gezwungen, einen größeren Teil ihres monatlichen Haushaltseinkommens für ihre Hypothek aufzuwenden. Die Auswirkungen hängen jedoch stark von der gewählten Art der Hypothek ab.

Langfristige Festhypotheken sorgen für eine bessere Planbarkeit und schützen den Käufer während der Laufzeit vor bösen Überraschungen hinsichtlich der Zinsen. Diese Kreditart ist vorherrschend in Märkten wie beispielsweise Belgien, Dänemark, Deutschland und den Niederlanden. Infolgedessen existieren hier beim Kaufmarkt nur Auswirkungen bei Erstkäufern. Die bereits bestehenden Eigentümer mit einer Hypothekenfinanzierung sind erst dann betroffen, wenn die Refinanzierung ansteht.

In anderen Märkten, wie zum Beispiel in Finnland oder Polen sind eher variable verzinste Hypothekendarlehen Zinssätze die Regel. Hier ist mit einem Sinken der Immobilienpreise zu rechnen, da die monatlichen Zahlungen auch für Eigentümer mit einer Hypothek steigen können.

Die polnische Regierung hat bereits reagiert und ein Moratorium bei Hypotheken eingeführt. Eine solche Intervention wird mit ziemlicher Sicherheit die Preiseffekte, die durch steigende Zinsen bei Eigentümern mit einer Hypothek auftreten könnten, begrenzen.

Wenn Hypothekenkosten steigen, wird die Nachfrage nach Buy-to-let-Angeboten tendenziell zurückgehen. Einige institutionelle Anleger, insbesondere im Wohnungssektor, finanzieren vollständig mit Eigenkapital. Der institutionelle Sektor wird somit insgesamt weniger empfindlich auf Zinserhöhungen reagieren. Die Preisdynamik wird deutlich abnehmen, wie es in den allermeisten Kaufmärkten mit einer langfristigen Zinsbindungsstruktur zu erwarten ist.

2022 und 2023 wird es somit zu einer deutlichen Verlangsamung der Preisentwicklung kommen. Da sich die Nachfrage seitens institutioneller Investoren – meist zusätzlich gedämpft durch Bedenken hinsichtlich gestiegener ESG-Kriterien – verringern wird, ist in einigen Märkten und/oder Qualitätstypen auch mit einem Rückgang der Preise zu rechnen.

Die Inflationszahlen – selbst wenn diese nur kurzfristiger Natur sein sollten – werden ebenfalls ihre Spuren hinterlassen. Das Lohnwachstum bleibt hinter der Inflation zurück, was einen entsprechenden Rückgang der Kaufkraft der Haushalte zur Folge haben wird. Auf dem Immobilienmarkt wird die Wirkung ähnlich wie bei einem Anstieg der Hypothekenkosten sein, mit entsprechenden Auswirkungen auf die Immobilienpreise. Auf dem Mietmarkt ist eine steigende Nachfrage zu erwarten, die jedoch breiter angelegt und budgetbeschränkt sein wird, da sie alle Haushalte betrifft.

Für private und institutionelle Anleger wird der reine Inflationseffekt überschaubar bleiben. Die zugrunde liegenden Investitionsberechnungen werden sich höchstwahrscheinlich nicht so sehr ändern, um signifikante Preiseffekte zu zeigen, da die meisten Anleger ihre Mietverträge an die Inflation (Indexierung) koppeln, was ihnen hilft, mit dem auftretenden entsprechenden Kostenanstieg umzugehen.