Zukunftssichere Europäische Immobilien-Portfolios

Institutionelle Investoren mit Fokus auf europäische Immobilien kommen nicht mehr umhin, all diese Trends und mögliche Auswirkungen auf die Zusammenstellung ihrer Portfolios zu prüfen. PATRIZIA jedenfalls geht davon aus, dass dem Markt einschneidende Veränderungen bevorstehen.

Auf dem US-Immobilienmarkt wurden bereits in den vergangenen zehn Jahren tiefgreifende Veränderungen sichtbar. Ähnliche Transformationen erwarten wir auch in Europa. Bereits heute zeichnen sich ähnliche Megatrends am Horizont ab und es gibt keinen Grund zu der Annahme, warum diese nicht zu vergleichbaren Effekten führen sollten. Wenn auch sicherlich mit regionalen Unterschieden.

Um diese These zu untermauern, haben wir belastbare Daten des National Council of Real Estate Investment Fiduciaries - NCREIF, eines weltweit angesehenen Branchendienstes, der Zahlen zum privatwirtschaftlichen Immobilienmarkt veröffentlicht - sowie der National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit, eine Vereinigung, die aktuelle Zahlen zu Equity Real Estate Investment Trusts, Mortgage-REITs, börsengehandelten REITs, nicht börsennotierten öffentlichen REITs und privaten REITs herausgibt) analysiert. Ziel dabei war es, die Entwicklung der Assets under Management in den traditionellen Immobilien-Assetklassen in den USA zu ermitteln und zwar unabhängig davon, ob sie im Besitz eines REIT, eines unabhängigen Account Managers oder direkt im Besitz eines Investors sind. Im Ergebnis zeigte sich, dass der Anteil an Wohn-, Industrie- und Logistikimmobilien im vergangenen Jahrzehnt stärker gewachsen ist als der Büro- oder Einzelhandelsektor.

In Europa gehören Einzelhandels- und Büroimmobilien nach wie vor zu einem klassischen institutionellen Immobilienportfolio. Es ist jedoch absehbar, dass dieser Bereich angesichts der Trends zu E-Commerce und Homeoffice an Dominanz verlieren wird. Investments in Einzelhandelsimmobilien sind in Europa in den letzten zehn Jahren ohnehin zurückgegangen. Beim Sektor Büro wird es darauf ankommen, wie sich der aktuelle Homeoffice-Trend auf die Büromärkte und damit auf die Büroimmobilien auswirken wird.

Bei institutionellen Portfolios haben zuletzt die Bereiche Wohnen und Logistik an Bedeutung gewonnen. Daneben verbreitert sich das Spektrum für Immobilien­investments. So können Investoren ihr Immobilien­engagement anpassen und stärker diversifizieren. In den USA war in den vergangenen zehn Jahren ein deutliches Wachstum bei alternativen Immobilien-Assetklassen zu beobachten. Innovative alternative Investments sind auf einen kumulierten Vermögenswert von über eine Billion US-Dollar bzw. 43 % des investierten Immobilienbestands gestiegen.

In Europa beträgt dieser Sektor bislang nur ein Zehntel davon, aber auch hier werden die derzeitigen Megatrends für stärkeres Wachstum sorgen. Alternative Immobilientypen lassen sich grob in vier Kategorien unterteilen: Healthcare- und Wellnessimmobilien, alternative Wohnformen, Logistik verbunden mit Lieferketten sowie Technologie und Digitalisierung. Jeder einzelne Bereich wird von unterschiedlichen Trends getrieben. Einige korrelieren miteinander, andere nicht. Für die Portfoliostrukturierung und Diversifikation ergeben sich hieraus attraktive Gestaltungsmöglichkeiten.

Mit Blick auf die besten risikoadjustierten Renditen, Skalierbarkeit und das Diversifikationspotenzial in Europa halten wir die Bereiche Healthcare und alternative Wohnformen für besonders attraktiv. Solche Immobilien sind Investoren am ehesten vertraut, da sie als Investor in aller Regel mit ähnlichen Immobilien bereits Erfahrungen gesammelt haben (zum Beispiel Wohnimmobilien).

Bei alternativen Wohnformen ist Investoren in der Regel bekannt, dass sich die Dynamik zwar geringfügig von der im klassischen Wohnungsbau unterscheidet, aber ansonsten keine weiteren größeren Fragen aufwirft. Man muss also nicht unbedingt Experte sein, um in diesem Bereich zu investieren. Seniorenwohnen oder Best Ager Living ist auf europäischer Ebene sehr gut skalierbar, auch wenn einige Städte attraktiver sind als andere. Unsere Recherchen haben ergeben, dass Ballungsräume in Deutschland, den Niederlanden und in Großbritannien die besten Perspektiven bieten.

Als weiteren Erfolgsfaktor haben wir die sogenannte Knowledge Economy identifiziert. Studentenwohnheime sind in Kontinentaleuropa nicht sehr weit löschen. In zahlreichen beliebten Universitätsstädten fehlt es an einem entsprechenden Angebot. Es sind jedoch einige Vorhaben in Planung, sodass sich hier auf absehbare Zeit attraktive Gelegenheiten ergeben könnten. In Sachen Skalierbarkeit liegt dieser Sektor unserer Einschätzung nach an zweiter Stelle hinter Best Ager Living.

Daneben ist Co-Living ein interessantes Thema. Zumal die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum gerade auf den teuersten Wohnungsmärkten Europas hoch bleiben wird. Wir sehen Co-Living als attraktive Investmentchance, jedoch nur in ausgewählten europäischen Topstädten. Allerdings ist Co-Living deutlich weniger skalierbar als die beiden Segmente Best Ager Living und Studentenwohnungen.

Bei technologieorientierten Immobilientypen wird es vermutlich etwas länger dauern, bis der Wandel vom alternativen Nischenprodukt zur etablierten Immobiliengattung vonstattengeht. Im digitalen Bereich ist die Umsetzung für die meisten Investoren und Manager schwieriger, da der Betrieb komplexer ist. Veränderungen durch technologischen Wandel sind nicht abschließend vorhersehbar, sodass einige Planungen bald obsolet sein könnten. Ähnliches gilt beim Thema energetischer Footprint. Gleichwohl sehen wir unter risikoadjustierten Renditegesichtspunkten enormes Investitionspotenzial bei Infrastrukturprojekten rund um die Themen Energie und Technologie.

Vor dem Aufbau eines zukunftssicheren europäischen Portfolios lohnt ein Blick in die USA: Wie haben sich vergleichbare Portfolios dort zuletzt entwickelt? Zunächst zeigt sich: Vor 20 Jahren sah ein solches zukunftsfähiges US-Portfolio deutlich weniger diversifiziert aus als heute. Grund dafür waren Trends wie Demografie, Urbanisierung, technologischer Fortschritt und Digitalisierung.

Insbesondere der Aufbau von Mobilfunkmasten und der Bau zahlreicher Rechenzentren waren maßgeblich für die Entwicklung alternativer Immobilientypen. Nach der Finanzkrise stieg in den USA die Nachfrage nach technologieorientierten Immobilien und stabilen Erträgen. Dieser Anspruch konnte durch Investitionen in alternative Anlagen, die über einen längeren Zeitraum Renditeaufschläge erzielten, erfüllt werden.

Zum Beispiel durch Investitionen in Mobilfunkmasten. Deren Bedeutung wuchs vor rund zehn Jahren durch die Weiterentwicklung von der 3G- zur 4G-Kommunikation (inzwischen sind wir bei 5G angelangt). Auch die Demografie hat die Nachfrage nach alternativen Immobilientypen verstärkt. Viele Senioren wollen so lange wie möglich im eigenen Zuhause wohnen statt in ein Heim zu ziehen. Dadurch stieg der Bedarf an seniorengerechtem Wohnen, egal, ob bei Paaren oder Einzelpersonen. Größere Häuser wurden immer häufiger in kleinere, überschaubare Einheiten unterteilt. Senioren sind heutzutage weiterhin aktiv und bevorzugen ein Leben in Gemeinschaften, die einen regelmäßigen Austausch ermöglichen, und wollen altersspezifische Angebote in unmittelbarer Nähe nutzen.

Wir gehen davon aus, dass in Europa ähnliche Faktoren die Nachfrage nach alternativen Immobilienarten erhöhen werden. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass in Europa exakt die gleichen alternativen Immobilientypen im Vordergrund stehen werden wie in den Vereinigten Staaten.

Warum? In den USA sind Strategien schneller und einfacher skalierbar als in Europa. Die europäischen Märkte unterscheiden sich in ihrer Marktstruktur (Wer besitzt was?) und in regulatorischer Hinsicht teilweise erheblich voneinander. Die meisten alternativen Immobilienarten sind in hohem Maße operativer Natur, zum Beispiel Betreiberimmobilien, und erfordern Plattforminvestitionen, um Skalierung und Effizienz zu erreichen. In anderen Worten: Sie sind komplex. Gefragt sind hier sehr spezielle Fähigkeiten, um das Produkt zu verstehen, die Immobilie zu managen und Risiken zu mindern.

Zum Beispiel muss zunächst geklärt werden, wem diese Assets derzeit gehören und wer zukünftig Mieter und Nutzer sein soll. Von Land zu Land oder sogar von Stadt zu Stadt können hier die Antworten unterschiedlich ausfallen. Ohne qualifiziertes Personal, das sich vor Ort auskennt, die Möglichkeiten auslotet und Investitionen skaliert, ist ein Investment nicht ratsam. Auch gesetzliche Rahmenbedingungen und Regulierungsthemen können sich von Land zu Land unterscheiden, insbesondere bei Pflegeeinrichtungen, Rechenzentren oder Mobilfunkmasten.

Investoren, die ein zukunftssicheres europäisches Portfolio aufbauen wollen, müssen sich zunächst mit dem Thema alternative Assets vertraut machen. Anders als beim Aufbau eines vergleichbaren US-Portfolios folgt dieser in Europa großteils einer anderen Marktlogik. Mit anderen Worten: Es empfiehlt sich, einen Partner hinzuzuziehen, der die Grundlagen bereitstellt und das Produkt effektiv entwickeln kann. Daran führt kein Weg vorbei, weil viele alternative Nischenimmobilien erst in Planung sind oder eine aktive Neupositionierung erfordern.

Auch das Management alternativer Immobilien kann sich deutlich komplizierter gestalten als bei klassischen Immobilien. In den allermeisten Fällen sind zudem spezifische Kompetenzen unabdingbar. Schon deshalb sind Investoren mit einer Kombination aus Betreibergesellschaften (OpCos) und Immobiliengesellschaften (PropCos) besser aufgestellt und können auf diese Weise von der vertikalen Integration mit spezialisiertem Know-how in relevanten Bereichen profitieren.

Als wir über praktische Strategien für die Auswahl von Assets im Namen unserer Kunden diskutierten, kamen wir zu dem Schluss, dass die optimale Lösung aus einer Verschmelzung von OpCos und PropCos besteht. Dies bedeutet, qualifizierte Experten zu engagieren und die OpCo-Expertise intern einzubringen oder über ein Joint Venture mit einem erstklassigen OpCo zusammenzuarbeiten.

Ein weiterer Pluspunkt bei der Nutzung einer Kombination aus Betreiber- und Immobiliengesellschaften besteht darin, dass Investoren die Cashflows besser kontrollieren, maximieren und stabilisieren können und so das Risiko ihrer Investition verringern.

Alternative Assets sind ausgezeichnete Investitionen und bieten Diversifikationsvorteile. Sie weisen eine geringe Korrelation zu traditionellen Immobilientypen auf und tragen zur Risikoreduzierung von Portfolios bei. Die operativen Herausforderungen sind jedoch nicht zu unterschätzen.

Wir bei PATRIZIA werden jedoch niemals in eine Nische ohne entsprechendes Entwicklungspotenzial investieren. Skalierbarkeit ist für uns ebenso eine Grundvoraussetzung wie die realistische Chance auf Weiterentwicklung zu einem zukünftigen Mainstream-Immobilientyp. Dies gilt für sämtliche alternative Wohnsektoren – vom Pflege- und Studentenwohnheim bis zur digitalen Infrastrukturimmobilie.

Wir sind davon überzeugt, dass es für den typischen Investor in zehn bis 15 Jahren genauso einfach sein wird, in Seniorenwohnungen oder Rechenzentren zu investieren, wie man heutzutage in ein Bürogebäude in München, London oder Paris investieren kann. Bis dahin werden die Property- und Facility-Management-Dienstleistungen auf die wachsende Nachfrage eingestellt sein und diese Nischen von heute Mainstream-Immobilien von morgen sein. Wie immer wollen wir dieser künftigen Entwicklung mindestens einen Schritt voraus sein.