Bausteine einer Smarten Stadt
13 / 06 / 22 - 4 minute read
Lieferungen per Drohne, autonome Fahrzeuge auf nahezu staufreien Straßen, Gehwege, die die Bewegungen von Fußgängern in saubere Energie umwandeln – es mangelt nicht an zündenden Ideen, wie nachhaltige Städte in nicht mehr
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Wir wissen schon heute, dass aufgrund eines nachhaltigen und weltweiten Urbanisierungstrends die überwiegende Mehrzahl aller Menschen künftig in Städten leben wird. Und zwar unabhängig davon, wie die Entwicklung in Sachen Smart City weitergeht. Derzeit jedenfalls konzentrieren sich die allermeisten Vorhaben richtigerweise darauf, bestehende Strukturen zu nutzen und diese intelligenter zu machen.
Das ist zugleich der Weg, den auch PATRIZIA geht. In der Tat wurde unsererseits das grundlegende Konzept einer Smart City weitgehend auf den Kopf gestellt. Groß angelegte Masterpläne, die sich überwiegend auf eine Vielzahl unterschiedlicher möglicher Technologien stützen, kamen zurück in die Schublade. Stattdessen stellten wir uns die Frage, welches die maßgeblichen Bausteine sind, die eine Stadt zur Stadt machen. Natürlich
in erster Linie die Menschen, die in der jeweiligen Stadt leben. Aber natürlich auch sämtliche Gebäude einer Stadt. Ein Denkansatz, mit dem sich hervorragend arbeiten lässt.
PATRIZIA hat ein eigenes Team aufgebaut, das sich mit der Frage beschäftigt, wie das smarte Gebäude der Zukunft aussehen könnte. Derzeit analysiert dieses Team in erster Linie jene Immobilien, die sich im Bestand von PATRIZIA Fonds befinden. Kein Gebäude gleicht dem anderen. Ziel ist es, bis ins letzte Detail herauszufinden, wie die einzelnen Gebäude funktionieren, wie das Management effizienter gestaltet werden kann, wo sich Kosteneinsparungen anbieten und wie die Serviceangebote optimiert werden können. Somit durch die Bank Maßnahmen, die wertsteigernd wirken.
Zu Beginn gab es Überlegungen, diese anspruchsvolle Aufgabe einem Drittanbieter zu übertragen und dessen Technologien zu nutzen. Es ließ sich jedoch kein adäquater Anbieter finden, der unseren Ansprüchen genügte. Zwar bietet der nach wie vor fragmentierte PropTech-Markt zahlreiche Unternehmen mit innovativen Produkten, allerdings reichen uns Leistungsmerkmale wie Effizienz und Funktionsfähigkeit alleine nicht aus. Logische Folge: die Entwicklung einer hauseigenen Technologielösung.
Dieses Produkt befindet sich in der Anfangsphase seiner Vermarktung in unseren Fonds und gewinnt zunehmend an Bedeutung. Bevor wir es jedoch im Markt ausrollen, wollen wir zunächst so viel wie möglich über unser umfangreiches Portfolio lernen. Es ist bereits absehbar, dass sich dieses Angebot zu einer weiteren attraktiven Einnahmequelle entwickeln könnte. Schon jetzt zeigen sich die ersten positiven Auswirkungen auf unsere Portfolios, so zum Beispiel teilweise drastische Kosteneinsparungen, Effizienzsteigerungen und CO2-Reduktionen. Es scheint sich also bezahlt zu machen, Schritt für Schritt vorzugehen.
Bislang entstand noch nirgendwo eine intelligente Stadt, die Jubelstürme auslöste oder als Vorbild gilt. Das ist keineswegs überraschend. Zu komplex sind die Vorhaben. Und bevor man losläuft, sollte man zunächst einmal Laufen gelernt haben.
Philippe Le Fort, Smart Buildings, PATRIZIA
Aufzüge waren eine revolutionäre Erfindung, die im letzten Jahrhundert die Verdichtung der Städte erleichterten und so Skaleneffekte für Großstädte ermöglichten, die das städtische Leben neu definierten. Heute hilft künstliche Intelligenz dabei, die Steuerung von Aufzügen und Rolltreppen durch die Antizipation des Personenflusses und von vorhersehbaren Problemen zu optimieren um so unter anderem die Wartungskosten zu senken.
(Image: WhitneyLewisPhotography)
Beispiel Aufzugsmanagement
Für traditionelle Aufzugshersteller steht weiterhin die Entwicklung und Herstellung robuster Produkte im Vordergrund. Allerdings werden in dieser Branche mindestens 50 % aller Gewinne über entsprechende
Wartungs- und Reparaturverträge erzielt.
Als zunehmend problematisch erweist sich, dass herkömmliche Aufzüge das Werk in der Regel ohne entsprechende smarte Funktionen verlassen. Probleme treten dadurch häufig sehr überraschend auf, was die ganze Angelegenheit eilig und damit teuer macht. Auch zahlreiche Schwierigkeiten bei den Lieferketten sind hinlänglich bekannt. Benötigte Ersatzteile sind dann häufig nicht sofort verfügbar oder nur zu einem inakzeptablen Preis.
Der Einsatz modernster Predictive-Maintenance-Technologie würde Probleme dieser und ähnlicher Natur von vorneherein ausschließen. Hierbei ermöglichen Big Data und KI eine treffsichere Prognose, zu welchem Zeitpunkt vermutlich bestimmte Komponenten ausfallen. Wobei die Vorteile auf der Hand liegen: ein effizientes Recycling von Komponenten, eine nahezu störungsfreie Laufzeit der Anlage und damit wiederum extrem geringe Ausfallzeiten, geringere Wartungskosten und geringere Kosten durch Fehldiagnosen.
Möglich werden solche Optimierungen durch eine Platzierung von IoT-Sensoren direkt innerhalb der Gebäudeinfrastruktur. Die einzelnen Sensoren übertragen Terabytes an Daten zu Vibration, Geschwindigkeit und ähnlichen relevanten Metriken an eine Cloud-basierte Datenplattform. Diese Daten werden im Anschluss in eine KI-gesteuerte Software eingespeist, die wiederum Methoden wie neuronale Netze nutzt und dabei lernt, Fehler zu erkennen, bevor sie auftreten.
Komplette Gebäude intelligent machen
Aufzüge jedoch sind nur ein Beispiel von vielen. Letztlich sind solche Technologien bei allen Elementen nutzbar, die ein Gebäude am Laufen halten – von Heiz- und Kühlsystemen bis hin zu Sanitäranlagen. Wenn etwa ein Gebäude „weiß“, wann ein Raum leer ist, dann legt dies nahe, dass dieser Raum wahrscheinlich im Winter nicht beheizt oder im Sommer gekühlt werden muss. Wenn das Gebäude wiederum „weiß“, wann Strom am günstigsten ist, werden Akkus sinnvollerweise in diesen Zeitfenstern aufgeladen.
Besonders dieser letzte Punkt verdient Beachtung. Denn je mehr intelligente Gebäude in einer Stadt existieren, umso intelligenter wird die Stadt an sich. Sobald eine Stadt überwiegend aus einzelnen intelligenten Gebäuden besteht, könnten in einem nächsten Schritt eben diese innovativen Gebäude miteinander und vor allem mit der städtischen Infrastruktur, einschließlich den zuständigen Versorgungsunternehmen, kommunizieren. Im Ergebnis entstünden einzelne Büro- oder Wohnviertel bzw. eine ganze Stadt, die sowohl aus wirtschaftlicher als auch aus ökologischer Sicht weitaus effizienter aufgestellt wären.
Diese von PATRIZIA entwickelte neue Technologie hat alle Chancen, genau jene Bausteine zu liefern, die zum Aufbau einer künftigen Smart City nötig sind. Die Entwicklung wird Schritt für Schritt erfolgen müssen, aber auf jeder einzelnen Stufe werden bereits Ergebnisse sichtbar sein. Keine Frage: Spektakulärer wäre es, Smart Cities von Grund auf neu zu bauen. Aber um einiges praktikabler und deswegen effizienter für unsere existierenden Städte sind nach unserer Auffassung Lösungen, wie sie von unserem Team gegenwärtig entwickelt werden.
Image credits: istock (Jackie Niam)
Philippe Le Fort
Über den Autor
Philippe ist für das Smart Building Team von PATRIZIA verantwortlich. Das Team entwickelt ein Geschäftsmodell, das sich auf die Leistungssteigerung von Gebäuden fokussiert. Dazu gehört unter anderem die Durchführung von Zustandsprüfungen bei Gebäuden. Im Anschluss daran begibt man sich auf die Suche nach „intelligenten Möglichkeiten“, um Digitalisierung und Dekarbonisierung voranzutreiben. Im Ergebnis wird die Wertsteigerung erhöht – bei gleichzeitiger Kostensenkung.Das Team nutzt die Aussagekraft von Daten und bestimmt den optimalen Technologiemix. Im Anschluss entsteht ein hochwertiges Paket, das individuell auf jede Immobilie zugeschnitten ist und die optimale Leistungsfähigkeit des Gebäudes sicherstellt.
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