Wirkungsorientiert investieren


03 / 07 / 23 - 11 minute read

Impact Investing – oder sozial verantwortliches Investieren – existiert im Grunde genommen schon seit Urzeiten. Schließlich gaben bereits die Heiligen Schriften im Judentum wie auch im Islam Hilfestellung, wie man sein Geld im Sinne Gottes anlegen sollte.

Auch die Ursprünge des Impact Investing im Amerika des 18. Jahrhunderts sind tief in religiösen Moralvorstellungen verwurzelt: Methodisten protestierten gegen Investitionen, Sklavenhandel und Glücksspiel sowie gegen die Hersteller von alkoholischen Getränken und Tabakwaren.

Durchgesetzt hat sich Impact Investing jedoch erst in den 1960er Jahren, als Demonstranten gegen den Vietnamkrieg die Universitäten aufforderten, ihre Investitionen in die Waffenindustrie einzustellen. In Südafrika wollte eine ähnliche Bewegung das dortige Apartheid-Regime untergraben, was bei Unternehmen und Staaten zu massiven Veränderungen führte.

„Alle Akteure der Branche müssen dazu beitragen, dass Impact Investing seinem Versprechen gerecht werden kann.“

Amit Bouri, Mitbegründer und CEO von Global Impact Investing Network (GIIN)

Impact Investing im 21. Jahrhundert

Heute ist die Definition zwar etwas weiter gefasst, doch der Anspruch, positive Veränderungen zu bewirken, bleibt bestehen. Was bedeutet also Impact Investing konkret im 21. Jahrhundert? Und wie wird es bei PATRIZIA umgesetzt?

Das Global Impact Investing Network (GIIN) definiert Impact Investing als „Anlagestrategie, die neben monetären Gewinnen auch eine positive soziale oder ökologische Wirkung anstrebt“.

Dabei sind alle drei Aspekte gleichbedeutend – denn wenn keine oder nur wenig Aussicht auf finanziellen Gewinn besteht, wäre Impact Investing für Anleger unattraktiv. Mögliche künftige ökologische und soziale Verbesserungen für die Gesellschaft würden so ebenfalls ins Hintertreffen geraten.

Angesichts des starken Aufschwungs von Impact Investing in den letzten Jahren liegt das enorme Renditepotenzial jedoch auf der Hand. Laut der jüngsten GIIN-Studie lag das über Impact Investments verwaltete Vermögen vor kurzem erstmals über 1 Billion $. Amit Bouri, Mitbegründer und CEO von GIIN, nennt dies „einen bedeutenden psychologischen Meilenstein für eine Branche, die weiter reift und immer fortschrittlicher wird“.

Laut Bouri war diese Entwicklung angesichts der globalen ökologischen und sozialen Bedrohungen – nicht zuletzt aufgrund des Klimawandels – auch bitter nötig. „Wenn wir bis 2030 die Nachhaltigkeitsziele der Vereinten Nationen und bis 2050 Kohlenstoffneutralität erreichen wollen, sind entsprechende Kapitalallokationen in großem Stil dringend erforderlich“, meint Bouri. Und weiter: „Impact-Investing-Strategien weisen trotz der coronabedingten Störungen eine enorme Dynamik auf. Die Investoren verwalten immer höhere Vermögenssummen, und neue Marktteilnehmer betreten die Bühne. Doch das reicht bei Weitem noch nicht aus: Wenn die Welt ihre Chance im Kampf gegen Klimawandel und soziale Ungerechtigkeit nutzen will, muss dieser Markt auf integre Weise wachsen. Alle Akteure der Branche müssen dazu beitragen, dass Impact Investing seinem Versprechen gerecht werden kann.“

Impact Investing bei PATRIZIA

Auch PATRIZIA zählt zu diesen Marktakteuren. Das Unternehmen ist der festen Überzeugung, dass Immobilieninvestitionen und -entwicklungen der Umwelt und der Gesellschaft weltweit einen großen Dienst erweisen können. So hat PATRIZIA im vergangenen Jahr mit der „Sustainable Communities“-Strategie erstmals den Fokus ausschließlich auf Impact Investing gelegt und möchte das Geschäft in diesem Bereich deutlich steigern. Damit sollen infrastrukturell bisher unterversorgte Communities an rund 25 Standorten in und um große europäische Städte nachhaltig werden. Dafür sind Tausende bezahlbare Wohnungen, einschließlich Sozialwohnungen, und zusätzliche soziale Infrastruktur wie öffentliche Büchereien, Kindertagesstätten und Gesundheitszentren vorgesehen.

Diese wirkungsorientierte Investitionsstrategie stellt Wohnraum für Menschen mit Anspruch auf eine Sozialwohnung und für Beschäftige in systemrelevanten Berufen bereit, die sich eine Wohnung in der Nähe ihres Arbeitsplatzes nicht leisten können. Darüber hinaus fördert sie die soziale Inklusion, verbessert die Vernetzung und reduziert den CO2-Fußabdruck der betreffenden Communities. Zudem winkt eine attraktive Rendite.

Lösungen für gesellschaftliche Probleme

Die Investmentstrategie ist auf einige der großen gesellschaftlichen Herausforderungen ausgerichtet. Jüngste europäische Studien zeigen, dass der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum und mehr sozialer Inklusion stetig zunimmt. Rund 80 Millionen Europäerinnen und Europäer sind Berichten zufolge mit ihren Wohnkosten überfordert, 75 Millionen gelten als sozial isoliert.

Mathieu Elshout, Head of Sustainability and Impact Investing bei PATRIZIA, unterstreicht, dass das Produkt auf verschiedene Kernanforderungen der Investoren zugeschnitten sei: „Die Anlagestrategie ist perfekt auf die Nachhaltigkeitsziele der Vereinten Nationen abgestimmt und belohnt die Anleger in zweierlei Hinsicht: zum einen durch eine risikobereinigte finanzielle Rendite, zum anderen mit einer messbaren positiven Wirkung im sozialen und ökologischen Bereich. Es ist der perfekte Zeitpunkt, um in den schnell wachsenden Bereich der Impact Investments einzusteigen. PATRIZIA möchte bis 2035 ein führender globaler Impact Investor bei Real Assets werden und einen bedeutenden Teil des verwalteten Vermögens in Impact Investments platzieren. Dafür bauen wir auf die Unterstützung unserer Kunden und unsere fast 40-jährige Erfolgsbilanz bei der Entwicklung sozialer Infrastruktur und nachhaltiger Communities.“

Mathieu Elshout, Head of Sustainability & Impact Investing bei PATRIZIA

„Wir holen das Maximum heraus“

Laut Mads Rude, Head of Global Partners bei PATRIZIA, sind bereits jetzt, nach so kurzer Zeit, schon gute Fortschritte zu vermerken: „Unser sozialer Anspruch lautet, Wohnraum für untere bis mittlere Einkommensschichten zu schaffen. Wir wollen das Maximum herausholen und mindestens den Anteil an Sozialwohnungen bereitstellen, der vor Ort benötigt wird, nach Möglichkeit mehr. Der Rest muss bezahlbar sein. Für uns bedeutet das, dass die Miete 35 % des Bruttohaushaltseinkommens nicht übersteigen darf.“

Die Suche nach neuen Entwicklungsstandorten mit entsprechender gesellschaftlicher Wirkung läuft auf Hochtouren. Hier geht es auch darum, Arbeitskräften in Schlüsseltätigkeiten bezahlbaren Wohnraum in der Nähe ihres Arbeitsplatzes zu bieten. „Zum Beispiel rund um Krankenhäuser oder große Universitäten“, erklärt Rude. „Im Zentrum stehen für uns die Menschen, die am jeweiligen Standort arbeiten. Sie sollen in den nahegelegenen Communities ein Zuhause finden und nicht mehr über eine halbe Stunde zur Arbeit pendeln müssen.“

Mads Rude, Head of Global Partners bei PATRIZIA

Schwerpunkt Nachhaltigkeit

Und diese Communities sollen dazu möglichst nachhaltig sein, was nicht nur dem Planeten, sondern auch den Menschen zugutekommt. Niedrige Baukosten sorgen gleichzeitig für eine gesunde Rendite. „Hier ist innovatives Bauen gefragt – aber das eine muss das andere ja nicht ausschließen“, meint Rude. „Wenn die Gebäude im Betrieb kein CO2 ausstoßen, weil zum Beispiel Sonnenkollektoren auf den Dächern installiert sind, sinken für die Bewohner natürlich auch die Energiekosten. Dadurch steigt zwar manchmal der Genehmigungsaufwand, aber nur so erzielen wir eine echte Wirkung. Soziale, ökologische und finanzielle Aspekte werden also zu gleichen Teilen berücksichtigt.“

Bem Ansatz von „Sustainable Communities“ geht es also um weit mehr als die Bereitstellung von Wohnraum. Schließlich kann Wohnen ohne entsprechende Gemeinschaftseinrichtungen kaum als nachhaltig bezeichnet werden. „Wir arbeiten eng mit örtlichen Schulen, Pfadfinderclubs, Jugendzentren und anderen Einrichtungen zusammen“, erklärt Rude weiter. „Dabei fragen wir uns immer: Was fehlt noch in dieser Community? Im gemeinsamen Dialog finden wir dann heraus, was sie vor Ort brauchen und selbst gerne unterstützen würden.“

Wenn alles nach Plan läuft, wird die Strategie demnächst in die Praxis umgesetzt. Die ersten beiden Grundstücke dafür sind im Südwesten Dublins bereits gekauft, der erste Spatenstich erfolgt demnächst. „Die Suche nach Generalunternehmern, Baukonzepten und so weiter ist schon recht weit fortgeschritten“, berichtet Rude. „Wir werden vor Ort mit erfahrenen, gut vernetzten Teams zusammenarbeiten, damit wir von ihren Ortskenntnissen und Kontakten profitieren. Das nenne ich Bauen in Partnerschaft. Derzeit führen wir in Irland vielversprechende Gespräche mit zwei Wohnungsgesellschaften, die in diesen Projekten die Vermietung übernehmen könnten, sodass hier für uns kein Risiko besteht. Das wäre eine echte Win-Win-Situation.“

Und es sind weitere Investitionen wie diese in Planung. So soll ein diversifiziertes Impact-basiertes Immobilienportfolio entstehen, das den Menschen in westeuropäischen Städten echte positive Veränderungen bringt – und den Anlegern attraktive, risikoarme Renditen.

„Alle Akteure der Branche müssen dazu beitragen, dass Impact Investing seinem Versprechen gerecht werden kann.“

Amit Bouri, Mitbegründer und CEO von Global Impact Investing Network (GIIN)

Impact Investing im 21. Jahrhundert

Heute ist die Definition zwar etwas weiter gefasst, doch der Anspruch, positive Veränderungen zu bewirken, bleibt bestehen. Was bedeutet also Impact Investing konkret im 21. Jahrhundert? Und wie wird es bei PATRIZIA umgesetzt?

Das Global Impact Investing Network (GIIN) definiert Impact Investing als „Anlagestrategie, die neben monetären Gewinnen auch eine positive soziale oder ökologische Wirkung anstrebt“.

Dabei sind alle drei Aspekte gleichbedeutend – denn wenn keine oder nur wenig Aussicht auf finanziellen Gewinn besteht, wäre Impact Investing für Anleger unattraktiv. Mögliche künftige ökologische und soziale Verbesserungen für die Gesellschaft würden so ebenfalls ins Hintertreffen geraten.

Angesichts des starken Aufschwungs von Impact Investing in den letzten Jahren liegt das enorme Renditepotenzial jedoch auf der Hand. Laut der jüngsten GIIN-Studie lag das über Impact Investments verwaltete Vermögen vor kurzem erstmals über 1 Billion $. Amit Bouri, Mitbegründer und CEO von GIIN, nennt dies „einen bedeutenden psychologischen Meilenstein für eine Branche, die weiter reift und immer fortschrittlicher wird“.

Laut Bouri war diese Entwicklung angesichts der globalen ökologischen und sozialen Bedrohungen – nicht zuletzt aufgrund des Klimawandels – auch bitter nötig. „Wenn wir bis 2030 die Nachhaltigkeitsziele der Vereinten Nationen und bis 2050 Kohlenstoffneutralität erreichen wollen, sind entsprechende Kapitalallokationen in großem Stil dringend erforderlich“, meint Bouri. Und weiter: „Impact-Investing-Strategien weisen trotz der coronabedingten Störungen eine enorme Dynamik auf. Die Investoren verwalten immer höhere Vermögenssummen, und neue Marktteilnehmer betreten die Bühne. Doch das reicht bei Weitem noch nicht aus: Wenn die Welt ihre Chance im Kampf gegen Klimawandel und soziale Ungerechtigkeit nutzen will, muss dieser Markt auf integre Weise wachsen. Alle Akteure der Branche müssen dazu beitragen, dass Impact Investing seinem Versprechen gerecht werden kann.“

Impact Investing bei PATRIZIA

Auch PATRIZIA zählt zu diesen Marktakteuren. Das Unternehmen ist der festen Überzeugung, dass Immobilieninvestitionen und -entwicklungen der Umwelt und der Gesellschaft weltweit einen großen Dienst erweisen können. So hat PATRIZIA im vergangenen Jahr mit der „Sustainable Communities“-Strategie erstmals den Fokus ausschließlich auf Impact Investing gelegt und möchte das Geschäft in diesem Bereich deutlich steigern. Damit sollen infrastrukturell bisher unterversorgte Communities an rund 25 Standorten in und um große europäische Städte nachhaltig werden. Dafür sind Tausende bezahlbare Wohnungen, einschließlich Sozialwohnungen, und zusätzliche soziale Infrastruktur wie öffentliche Büchereien, Kindertagesstätten und Gesundheitszentren vorgesehen.

Diese wirkungsorientierte Investitionsstrategie stellt Wohnraum für Menschen mit Anspruch auf eine Sozialwohnung und für Beschäftige in systemrelevanten Berufen bereit, die sich eine Wohnung in der Nähe ihres Arbeitsplatzes nicht leisten können. Darüber hinaus fördert sie die soziale Inklusion, verbessert die Vernetzung und reduziert den CO2-Fußabdruck der betreffenden Communities. Zudem winkt eine attraktive Rendite.

Lösungen für gesellschaftliche Probleme

Die Investmentstrategie ist auf einige der großen gesellschaftlichen Herausforderungen ausgerichtet. Jüngste europäische Studien zeigen, dass der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum und mehr sozialer Inklusion stetig zunimmt. Rund 80 Millionen Europäerinnen und Europäer sind Berichten zufolge mit ihren Wohnkosten überfordert, 75 Millionen gelten als sozial isoliert.

Mathieu Elshout, Head of Sustainability and Impact Investing bei PATRIZIA, unterstreicht, dass das Produkt auf verschiedene Kernanforderungen der Investoren zugeschnitten sei: „Die Anlagestrategie ist perfekt auf die Nachhaltigkeitsziele der Vereinten Nationen abgestimmt und belohnt die Anleger in zweierlei Hinsicht: zum einen durch eine risikobereinigte finanzielle Rendite, zum anderen mit einer messbaren positiven Wirkung im sozialen und ökologischen Bereich. Es ist der perfekte Zeitpunkt, um in den schnell wachsenden Bereich der Impact Investments einzusteigen. PATRIZIA möchte bis 2035 ein führender globaler Impact Investor bei Real Assets werden und einen bedeutenden Teil des verwalteten Vermögens in Impact Investments platzieren. Dafür bauen wir auf die Unterstützung unserer Kunden und unsere fast 40-jährige Erfolgsbilanz bei der Entwicklung sozialer Infrastruktur und nachhaltiger Communities.“

Mathieu Elshout, Head of Sustainability & Impact Investing bei PATRIZIA

„Wir holen das Maximum heraus“

Laut Mads Rude, Head of Global Partners bei PATRIZIA, sind bereits jetzt, nach so kurzer Zeit, schon gute Fortschritte zu vermerken: „Unser sozialer Anspruch lautet, Wohnraum für untere bis mittlere Einkommensschichten zu schaffen. Wir wollen das Maximum herausholen und mindestens den Anteil an Sozialwohnungen bereitstellen, der vor Ort benötigt wird, nach Möglichkeit mehr. Der Rest muss bezahlbar sein. Für uns bedeutet das, dass die Miete 35 % des Bruttohaushaltseinkommens nicht übersteigen darf.“

Die Suche nach neuen Entwicklungsstandorten mit entsprechender gesellschaftlicher Wirkung läuft auf Hochtouren. Hier geht es auch darum, Arbeitskräften in Schlüsseltätigkeiten bezahlbaren Wohnraum in der Nähe ihres Arbeitsplatzes zu bieten. „Zum Beispiel rund um Krankenhäuser oder große Universitäten“, erklärt Rude. „Im Zentrum stehen für uns die Menschen, die am jeweiligen Standort arbeiten. Sie sollen in den nahegelegenen Communities ein Zuhause finden und nicht mehr über eine halbe Stunde zur Arbeit pendeln müssen.“

Mads Rude, Head of Global Partners bei PATRIZIA

Schwerpunkt Nachhaltigkeit

Und diese Communities sollen dazu möglichst nachhaltig sein, was nicht nur dem Planeten, sondern auch den Menschen zugutekommt. Niedrige Baukosten sorgen gleichzeitig für eine gesunde Rendite. „Hier ist innovatives Bauen gefragt – aber das eine muss das andere ja nicht ausschließen“, meint Rude. „Wenn die Gebäude im Betrieb kein CO2 ausstoßen, weil zum Beispiel Sonnenkollektoren auf den Dächern installiert sind, sinken für die Bewohner natürlich auch die Energiekosten. Dadurch steigt zwar manchmal der Genehmigungsaufwand, aber nur so erzielen wir eine echte Wirkung. Soziale, ökologische und finanzielle Aspekte werden also zu gleichen Teilen berücksichtigt.“

Bem Ansatz von „Sustainable Communities“ geht es also um weit mehr als die Bereitstellung von Wohnraum. Schließlich kann Wohnen ohne entsprechende Gemeinschaftseinrichtungen kaum als nachhaltig bezeichnet werden. „Wir arbeiten eng mit örtlichen Schulen, Pfadfinderclubs, Jugendzentren und anderen Einrichtungen zusammen“, erklärt Rude weiter. „Dabei fragen wir uns immer: Was fehlt noch in dieser Community? Im gemeinsamen Dialog finden wir dann heraus, was sie vor Ort brauchen und selbst gerne unterstützen würden.“

Wenn alles nach Plan läuft, wird die Strategie demnächst in die Praxis umgesetzt. Die ersten beiden Grundstücke dafür sind im Südwesten Dublins bereits gekauft, der erste Spatenstich erfolgt demnächst. „Die Suche nach Generalunternehmern, Baukonzepten und so weiter ist schon recht weit fortgeschritten“, berichtet Rude. „Wir werden vor Ort mit erfahrenen, gut vernetzten Teams zusammenarbeiten, damit wir von ihren Ortskenntnissen und Kontakten profitieren. Das nenne ich Bauen in Partnerschaft. Derzeit führen wir in Irland vielversprechende Gespräche mit zwei Wohnungsgesellschaften, die in diesen Projekten die Vermietung übernehmen könnten, sodass hier für uns kein Risiko besteht. Das wäre eine echte Win-Win-Situation.“

Und es sind weitere Investitionen wie diese in Planung. So soll ein diversifiziertes Impact-basiertes Immobilienportfolio entstehen, das den Menschen in westeuropäischen Städten echte positive Veränderungen bringt – und den Anlegern attraktive, risikoarme Renditen.