Wie Value-Add-Strategien im aktuellen Marktumfeld ihre Stärken ausspielen
16 / 03 / 23 - 3 minute read
Neubewertung der Preisfindung über alle Assetklassen hinweg
Die humanitären Katastrophen haben ökonomische Verwerfungen zur Folge, die binnen Monaten zu einem Inflationsschub und zu weltweiten Leitzinserhöhungen geführt haben, deren Ende noch nicht abzusehen ist. Der Anstieg der Energiepreise schlug sich in einem Preisschub auf breiter Front nieder und zog eine Neubewertung der Preisfindung über alle Assetklassen nach sich – Anleihen, Aktien, Rohstoffe und Immobilien.
In diesem Umfeld verharrten viele Marktteilnehmer in einer Art Schockstarre. Marktdaten für das vierte Quartal vergangenen Jahres belegen, dass die Zahl der Transaktionen an den Immobilienmärkten auf den tiefsten Stand in einem Jahrzehnt eingebrochen ist.
Mittlerweile sehen wir bei PATRIZIA, dass erste Preisanpassungen erfolgen und erwarten weitere Zinsschritte. Entsprechen gehen wir von einem im ersten Halbjahr anhaltend herausfordernden Marktumfeld aus.
Es wäre allerdings ein Fehlschluss, auf die gestiegenen Risiken zu fokussieren und dabei Opportunitäten zu übersehen. Genau in diesem Umfeld kommen uns unsere Erfahrung und unsere sehr guten unabhängigen Marktanalysefähigkeiten zugute. PATRIZIA macht eine sehr genaue Risikoanalyse bei allen potenziellen Assets, um Risiken einzupreisen und das Upside-Potenzial beispielsweise bei Sanierungen oder „Brown to Green“-Investments zu kalkulieren – das machen wir bei allen Investments in allen Risikoklassen für Core-, Core-Plus- und Value-Add-Investitionen.
Erhebliche Preisanpassungen und weitere Neubewertungen für 2023 in Aussicht
Quelle: Green Street, PATRIZIA.
Value Add steht für Mehrwert schaffen
Gehen wir kurz auf den Kern sogenannter Value-Add-Strategien ein. Viele Marktteilnehmer verbinden damit ein erhöhtes Risiko. Das sehen wir nicht so. Die wörtliche Übersetzung aus dem Englischen trifft es sehr genau: Mehrwert schaffen!
Das hat nichts mit Risiko zu tun, sondern mit Management- und Wertschöpfungskompetenz, mit Disziplin und sehr gutem Marktresearch – genau jene Aspekte, in denen wir als unabhängiger Investmentmanager seit jeher unsere Stärken ausspielen und einen soliden Track-Record vorweisen können. Dabei denken wir immer die Mieter- beziehungsweise Kundenperspektive mit, können Trends frühzeitig erkennen und sind in der Lage, das passende Produkt zu liefern. Wir sind stolz darauf, dass wir in der globalen Finanzkrise der Jahre 2007 und 2008 als einer der ganz wenigen unabhängigen Investmentmanager den Marktschock nicht nur überstanden haben, sondern für diese Phase im geschilderten Geschäftsmodell einen soliden Track-Record vorweisen können.
Preisdruck wird zunehmen
Die Zinswende und höhere Inflation bedeuten für alle höhere Refinanzierungskosten. Der Preisdruck wird also zunehmen und Investoren überlegen, wo sie die besten langfristigen Renditen erzielen können. Wir sehen hier vor allem Opportunitäten in folgenden Bereichen:
- Urbane Logistik
- „Brown to Green“-Management bei Gewerbeparks / Industrial
- lebensmittelgeankerte Fachmarktcenter
- Büro-/Büroweiterentwicklung in ausgewählten Lagen (New Work)
Nehmen wir als Beispiel das Marktsegment urbane Logistik, auch in Abgrenzung zu „normaler“ Logistik und Industrial. Immer mehr Flächen und moderne Bauten werden in Städten oder stadtnah benötigt. Derzeit gibt es viel zu wenig stadtnahe Flächen, weil diese zugunsten von Büro und Wohnen in den vergangenen Jahren verschwunden sind.
Andererseits geht es heutzutage um die Nachfrage nach modernen ESG-konformen Büroflächen in attraktiven städtischen Lagen. In den Segmenten Hospitality und guter Familienhotels wiederum bestehen Verwerfungen in Folge der vergangenen drei Corona-Jahre.
Diese Kombination verspricht einen guten Wertzuwachs und Cashflow. Es gibt zum Beispiel urbane Logistik- und Industrial-Opportunitäten oder auch Hotels, welche aktuell ohne Einsatz von Fremdkapital eine Ausschüttung von fünf Prozent oder mehr generieren.
Nähe zu Investoren und zu unseren Assets
Was uns in der Vergangenheit immer geholfen hat und uns auch im aktuellen Marktumfeld weiterhelfen wird, ist die Nähe zu unseren Investoren und zu unseren Assets – wir haben in allen Kernmärkten lokale Experten vor Ort – oder wie man im Englischen sagt: „Competent feet on the ground.“ Wir können sehr genau und sehr schnell analysieren, welche Assets Potenzial haben und für uns attraktiv sind – bei Finanzierung, beim Assetmanagement und bei den Investments, damit unsere Assets nachhaltig attraktive Erträge für unsere Investoren erwirtschaften.
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