Die Nachfrage nach guten Immobilien ist in zahlreichen Metropolen Europas riesig. Nicht selten rangeln dutzende Interessenten um ein Objekt, sobald es auf dem Markt ist. In der Regel versucht der Verkäufer danach, im Rahmen mehrerer Bieterrunden den Preis nach oben zu treiben, bis nur noch ein oder zwei Kaufinteressenten übrig bleiben, die schließlich den höchsten Preis zahlen.
So weit die Theorie. Doch die Praxis sieht oft anders aus: Denn bei ungewöhnlichen Portfolios, mehreren Verkäufern mit unterschiedlichen Vorstellungen oder gar komplexen, nicht abgeschlossenen Projektentwicklungen sind Bieterverfahren relativ riskant. Die Zins- und Währungssituation an den Märkten ändert sich bisweilen rasant, von negativen Überraschungen im rechtlichen Bereich ganz zu schweigen. Auch politische Entscheidungen können für Irritationen sorgen. Diese Risiken und Kosten müssen Käufer wie Verkäufer in einem Auktionsverfahren einkalkulieren.
Dabei dauert der Prozess ohnehin oft mehrere Quartale und verschlingt enorme Summen (Dead-Deal-Kosten). Zu viele Mitbewerber, langwierige Verfahren und begrenzte Erfolgsaussichten – deshalb lehnt so mancher Interessent einen strukturierten Bieterprozess von vornherein ab, da er großen Wert auf Schnelligkeit und Diskretion legt.
Die Alternative: Off-Market-Verfahren
Dagegen wendet sich der Verkäufer oder ein spezialisierter Makler in einem Off-Market-Verfahren an einen ausgewählten Kreis weniger potenzieller Investoren, deren Profil auf das offerierte Objekt beziehungsweise Paket passt. Vielleicht haben diese auch schon vergleichbare Objekte im Portfolio und mit ähnlichen Deals positive Erfahrungen gemacht. Oder sie genießen einen Ruf als äußerst verlässliche, professionelle Partner, die Diskretion sowie eine hohe Wahrscheinlichkeit versprechen, Transaktionen zu einem erfolgreichen Abschluss zu bringen.
Bestätigt sich das Kaufinteresse und lässt sich Einigkeit über den Preis erzielen, wird die Transaktion in der Regel schnell und vertraulich abgewickelt. Gelingt das nicht, ist für den Verkäufer nicht viel verloren und er kann immer noch ein Bieterverfahren starten. Andersherum ist das schwieriger, denn nach einem strukturierten Bieterverfahren war das Objekt schon so lange auf dem Markt, dass Interessenten zurückhaltend werden und es instinktiv für eine Problemimmobilie halten.
6 Monate für das Bieterverfahren
Zu den Paradebeispielen erfolgreicher Off-Market-Transaktionen von PATRIZIA gehört der eines skandinavischen Immobilienfonds. Nachdem Gerüchte die Runde machten, dass bald ein Portfolio mit mehr als 14.000 Wohnungen zur Verfügung stehen würde, hat der Konzern im Frühjahr 2015 im Rahmen eines öffentlichen Angebots eine Off-Market-Offerte im Wert von 900 Millionen Euro gemacht. Die rund 8.400 Anteilseigner aus Norwegen und Schweden nahmen das Angebot im Mai 2015 mehrheitlich an.
„Nur mit umfangreichen lokalen Netzwerken vor Ort ist es möglich, rechtzeitig von lukrativen Immobilientransaktionen zu erfahren.”
Philipp Schaper, Group Head Transactions PATRIZIA Immobilien AG
Der Großteil des Bestands (über 13.500 Wohnungen) befand sich in Deutschland. PATRIZIA plante von vornherein, ihren Kunden und Dritten das Wohnungsportfolio als mögliches Investment zur Verfügung zu stellen- mit Erfolg Ein halbes Jahr später erwarb die Deutsche Wohnen AG das Portfolio für rund 1,1 Milliarden Euro.
Ohne umfangreiche lokale Netzwerke vor Ort ist es kaum möglich, rechtzeitig von derartigen, möglicherweise lukrativen Transaktionen zu erfahren. „Diese Transaktion unterstreicht einmal mehr die Bedeutsamkeit von kompetenten regionalen Teams und stellt unsere Expertise bei komplexen Strukturierungen, Finanzierungen und Immobilienbewertungen unter Beweis“, sagte Philipp Schaper, Group Head Transactions bei der PATRIZIA Immobilien AG.
First Street – ein blühendes, gemischt genutztes Gelände im Herzen von Manchester
Auch in England stellte PATRIZIA die Qualität ihres Netzwerkes bei komplexen Transaktionen unter Beweis. Im Jahr 2015 erwarb PATRIZIA von einer Immobiliengesellschaft das First Street Areal in Manchester, ein 80.000 Quadratmeter großes, gemischt genutztes Gelände. Der weitläufige Komplex umfasste anfangs Büroräumlichkeiten, ein umfangreiches Angebot an Einkaufs- und Freizeitgestaltungsmöglichkeiten und ein Hotel. Daneben liegen noch zu erschließende Flächen für ein Wohnbauprojekt zur Errichtung von Mietwohnungen und weiteren Büroräumlichkeiten.
„Unsere Strategie sieht vor, in wachstumsstarke Standorte in ganz Großbritannien zu investieren“, sagt James Muir, Managing Director der PATRIZIA UK. „Wir waren uns des Potenzials dieses aufstrebenden, gemischt genutzten urbanen Geländes schon immer bewusst. Als wir erfuhren, dass die Möglichkeit bestand, es zu erwerben, haben wir schnell gehandelt. Im Juni 2016 erhielt PATRIZIA UK die Baugenehmigung für 624 Mietwohnungen, womit unser Plan aufgeht und die First Street als vielversprechendes Vorhaben weiter voran getrieben wird.“ James Muir fügt hinzu: „Wir haben mit dem Bau bereits begonnen. Unsere Aufgabe ist es, unsere Vision der First Street als führenden Standort zum Arbeiten, Leben und Verweilen in Manchester weiter in die Tat umzusetzen.“
Ein ganzes Viertel in 2 Transaktionen
Im Zentrum von Kopenhagen – im exklusivsten Teil der Einkaufsmeile Strøget– war die dänische Landesgesellschaft im Rahmen eines Co-Investments mit einer deutschen Pensionskasse erfolgreich. Für umgerechnet 200 Millionen Euro wurde 2015 das 5.400 Quadratmeter große Grundstück mit einer Gesamtnutzfläche von rund 25.000 Quadratmetern erworben.
Dazu waren zwei getrennte Transaktionen und zwar Off- wie On-Market erforderlich, mit dem dänischen Investor Unipension sowie der Bank of Ireland. Aber die Mühe hat sich gelohnt: „Das Geschäftsquartier ‚Galleri K‘ bietet eine seltene Investmentchance in Kopenhagens Haupteinkaufsstraße mit erstrangigen Einzelhandels- und Büroprodukten“, erläutert Rikke Lykke, Managing Director der PATRIZIA Nordic Region
– Dänemark, Finnland, Norwegen, Schweden.
Das sechsgeschossige Geschäftsquartier „Galleri K“ mit Geschäften, Büros und Wohnungen wurde zwischen 1752 und 1900 erbaut und 2005/2006 umfangreich saniert und modernisiert. „Wir erhielten die einzigartige Chance zur Übernahme des gesamten Quartiers, indem wir uns zunächst eine Off-Market-Exklusivität für den oberen Teil des Gebäudes sichern konnten, bevor der untere Teil des Quartiers am Markt angeboten wurde.“
Die Hürden von Off-Market-Deals
Off-Market-Verfahren sind trotzdem nicht immer die beste Option. Zum Beispiel scheiden Off-Markt-Deals für Investoren, die Revisionssicherheit benötigen, aus rechtlichen Gründen automatisch aus. Verkäufer, die ihren Anteilseignern nachzuweisen haben, dass der höchstmögliche Verkaufserlös erzielt wurde, haben keine Wahl zum Bieterverfahren. Das Haftungsrisiko wäre andernfalls zu groß.
Das gilt ebenso für Insolvenzverwalter, die für die Gläubiger einen maximalen Verwertungserlös in die Kasse bringen müssen. Damit hat PATRIZIA Erfahrungen gesammelt, als sie aus der Insolvenzmasse von Deikon (ehemals Boetzelen Real Estate AG) ein Einzelhandelsimmobilien-Portfolio erwarb. Die 86 Fach- und Supermärkte mit rund 133.000 Quadratmeter vermietbarer Fläche waren im Februar 2013 in einem zweistufigen Bieterverfahren ausgeschrieben worden. Der Vorbesitzer war während der Finanzkrise in Schwierigkeiten geraten und hatte 2012 Insolvenz anmelden müssen.
Obwohl der Wert des Portfolios weitgehend bekannt war, musste es in einem Bieterverfahren ausgeschrieben werden. Ganze fünf Monate später hatte sich PATRIZIA durchgesetzt und das Portfolio für institutionelle Anleger in einer Co-Investment-Struktur für 178 Millionen Euro gekauft. Bei einem Off-Market-Verfahren wäre der Deal wesentlich schneller über die Bühne gegangen.
Die Vorteile eines Off-Market-Deals hinsichtlich der Transaktionsgeschwindigkeit und Effizienz sind offensichtlich. Voraussetzung dafür sind ein gut funktionierendes regionales Netzwerk, die Kompetenz, oft komplexe Transaktionen schnell durchführen zu können und zeitnah bedeutende Finanzmittel zur Verfügung zu haben, um eine Transaktion zum Abschluss zu bringen. All das kann vielleicht nicht immer und auch nicht von jeder Investmentgesellschaft geleistet werden, jedoch sind Off-Market-Deals ein Trumpf, der von der Elitegruppe der Immobilieninvestoren gespielt werden kann.
