Was sind Immobilien in Monopoly Straßen heute wert?


12 / 01 / 22 - 5 minute read

Jeder, der sich in London gut auskennt oder einmal die britische Variante des Brettspiels Monopoly ausprobiert hat, weiß, dass der Stadtteil Mayfair zu den teuersten Gegenden in London gehört. Aber ist dort auch die Lebensqualität am höchsten?

In den 1930er-Jahren entwarfen die Entwickler von Monopoly die britische Variante des beliebten Brettspiels aus den USA. Dabei wurden aus insgesamt 45.687 Londoner Straßen überschaubare 22 ausgesucht. Rund 90 Jahre später bietet der Brettspiel-Klassiker immer noch einen guten Anhaltspunkt für den Wert von Standorten und Straßen in der Hauptstadt des Vereinigten Königreichs.

Beispiel Old Kent Road: Hier kostete ein Wohnhaus im Jahr 2020 durchschnittlich 399.092 £. Damit gehört der Straßenzug – wie bei Monopoly - weiterhin zu den günstigsten Wohngegenden in London. Der teuerste Stadtteil war auch im vergangenen Jahr Mayfair (Durchschnittskaufpreis 4.532.352 £). Aber ist Mayfair tatsächlich der beste Ort zum Leben in London? „Nicht unbedingt“, meint Dr. Marcelo Cajias, Head of Data Intelligence bei PATRIZIA.

Nach Ansicht von Cajias sollten sich Vermieter und Investoren, die in London nach Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial Ausschau halten, besonders die Stadtteile Whitechapel und Islington genauer ansehen. Interessanterweise gehören beide zu den drei günstigsten Standorten auf dem Monopoly-Spielbrett. In der aktuellen Londoner Mietpreis-Rangliste 2020 rangieren die beiden Viertel auf den Plätzen 21 bzw. 18. Als Monopoly damals herauskam, war Islington noch ein Armenviertel.

Heute ist Islington ein gefragter und teurer Bezirk. Die Mieten pro Quadratmeter waren jedoch im Jahr 2020 weiterhin vier Pfund niedriger als in Mayfair. Noch günstiger war die Whitechapel Road – und zwar um fast zehn Pfund pro Quadratmeter im Vergleich zu Islington. Seine Bewertungen stützt Cajias auf Zahlen des PATRIZIA Amenities Magnet, einen Algorithmus, der die Möglichkeiten von Data Intelligence nutzt und die Standortqualität basierend auf der Nähe zu lokalen Versorgungsmöglichkeiten bewertet. Zum Beispiel Kindergärten, Apotheken, ÖPNV-Haltestellen, Restaurants, Schulen, Sporthallen und Supermärkte. Straßen mit einer größeren Anzahl solcher nahe gelegenen Einrichtungen besitzen in aller Regel eine höhere Lebens- und Wohnqualität (umgekehrt ergeben „ungünstige“ Einrichtungen wie Gefängnisse oder Mülldeponien entsprechend Minuspunkte).

In der Vergangenheit war es aufgrund der Vielzahl an kommunalen Versorgungsmöglichkeiten - sogenannten „Points of Interest“ (POI) - nicht möglich, Standorte genauer zu bewerten. Alleine in London existieren zum Beispiel 252.896 solcher POI, in Madrid 81.957 und in Paris 405.733. Auf Basis von künstlicher Intelligenz jedoch kann der PATRIZIA Amenities Magnet einen Standort nach POI-Kriterien in jeder größeren Stadt in Europa sowie in Japan einstufen. Und dies in Rekordgeschwindigkeit. Nach Eingabe einer bestimmten Adresse prüft das System, ob in der Nähe ein Über- oder Unterangebot an attraktiven oder eher „ungünstigen“ Einrichtungen besteht. Die Ergebnisse werden – bezogen auf einzelne Kommunen - in einem Ranking zwischen 0 bis 100 ausgeworfen. 100 Punkte bedeuten: Toplage.

„Wir ließen zum Spaß auch die 22 Londoner Straßen auf dem Monopoly-Brett von unserem Algorithmus bewerten. Dabei landete Whitechapel in Sachen Attraktivität auf Platz drei und Islington auf dem vierten Rang. Mayfair kam nur auf den siebten Platz. Die berühmte Oxford Street wurde Erste“, so Cajias zu den Ergebnissen.

„Monopoly suggeriert seit jeher, dass die teuersten Straßen zugleich über die höchste Lebensqualität verfügen. Die damals teuren Straßen sind dies mehr oder weniger auch heute noch, wie aktuelle Auswertungen belegen. Es gibt allerdings ein paar durchaus überraschende Ergebnisse.“

Dr. Marcelo Cajias, Head of Data Intelligence

Wieso fällt die Nobeladresse Mayfair im Ranking ab?

Mayfair bleibt sicherlich eine der renommiertesten Adressen Londons. Aber weshalb schneidet das alte Revier von Jack the Ripper um die Whitechapel Road deutlich besser ab als diese traditionelle Nobeladresse?

„Unser digitales Tool ist extrem trennscharf. Der Score bezieht sich sehr genau auf einzelne Standortpunkte“, erläutert Cajias. „In einem Umkreis von etwa einem Kilometer rund um die Whitechapel Road finden Sie Bewertungen zwischen 62 und 84 Punkten. Und hierbei zählen die Quantität und vor allem die Qualität der Versorgungseinrichtungen in unmittelbarer Nähe.“

Die Whitechapel Road bietet zahlreiche nützliche und attraktive Einrichtungen - vom Geldautomaten über Bushaltestellen bis hin zu Supermärkten. Daneben Kinos, Apotheken, einen Schönheitssalon, eine Buchhandlung, Fahrradgeschäfte, Optiker sowie eine Bibliothek. Zudem existieren rund um Whitechapel keine „ungünstigen“ Einrichtungen, die die Punktezahl schmälern würden. Günstig wirkt sich auf die Bewertung zudem aus, dass in Whitechapel letztes Jahr eine neue Crossrail-Bahnstation eingeweiht wurde. Seitdem ist man schnell in der Londoner City.

„Der Amenities Magnet ist sehr präzise. Er berechnet genau die Punktzahl pro Standort.”

Marcelo Cajias, Head of Data Intelligence

Ändere die Perspektive

Bewertet man die einzelnen im britischen Monopoly aufgeführten Londoner Straßen anhand des PATRIZIA Amenities Magnet, stößt man auf einige Auffälligkeiten, was die Attraktivität eines Straßenzugs und die dort aufgerufenen Kaufpreise betrifft. In der Bow Street – im Ranking nur auf Platz fünf - zum Beispiel befinden sich die derzeit teuersten Mietwohnungen (50,56 £ pro Quadratmeter). In der Marlborough Street (48,39 £ pro Quadratmeter) wiederum findet man nur die achtteuersten Mietwohnungen Londons, aber die Straße selbst erobert im Ranking den zweiten Platz.

„Ändere die Perspektive und du erhältst andere Resultate. Trotzdem könnte Islington für Investoren interessant sein“, meint Cajias. „Tatsächlich haben auch hier die Preise zuletzt deutlich angezogen. Sie bewegen sich aber immer noch im unteren Spektrum. In unserem Ranking hingegen liegt Islington auf einem guten vierten Platz unter allen ,Monopoly-Immobilien‘. Demnach ist der Bezirk attraktiv und besitzt entsprechendes Wertsteigerungspotenzial.“

PATRIZIA nutzt die Rankings des digitalen Tools, um frühzeitig Chancen zu identifizieren. Dabei geht es vor allem um das Auffinden unterbewerteter Bezirke. Auch Viertel mit niedrigeren Bewertungen können also durchaus interessant sein. Insbesondere wenn dort neue Wohnhäuser in einem Umfeld attraktiver Versorgungseinrichtungen entstehen.

Dr. Marcelo Cajias

Dr. Marcelo Cajias leitet den Bereich Data Intelligence, der im Bereich Investment Strategy & Research bei PATRIZIA angesiedelt ist. In dieser Rolle ist Cajias für die ge­samte Bandbreite analytischer Lösungsansätze und Instrumente zuständig. Diese unterstützen strategische Investmententscheidungen mithilfe von „observed and unobserved machine learning“ (maschinellen Lernprognosemodellen) für verschiedene Arten von Assets. Marcelo Cajias studierte Betriebswirtschaft an der Universität Regensburg mit den Schwerpunkten Statistik, Ökonomie und Immobilienökonomie. Seine Promotion handelte von den wirtschaftlichen Auswirkungen von Nachhaltigkeit auf börsennotierte Immobilienunternehmen. Seine Forschung wurde in diversen internationalen Fachzeitschriften veröffent­licht und er wurde mit dem RICS Best Paper Award sowie dem Deutschen Immobilienforschungspreis ausgezeichnet.

Augsburg, Deutschland

Dr. Marcelo Cajias

Head of Data Intelligence