Studie beweist: Zweifel an Umweltprämie unberechtigt
03 / 11 / 22 - 8 minute read
Seit Jahrzehnten lebt die Menschheit von der Substanz. In diesem Zeitraum wurden die Ressourcen unseres Planeten schneller verbraucht als erneuert. Ein solches ökologisches Defizit geht stets zulasten der kommenden Generation und vergrößert sich jedes Jahr.
Erst durch den Brundtland-Bericht der Weltkommission für Umwelt und Entwicklung der Vereinten Nationen im Jahr 1987 wurde das übergeordnete Ziel der Nachhaltigkeit auch offiziell anerkannt. In diesem Bericht wird bestätigt, dass der Weg, den die Menschheit eingeschlagen hat, gefährlich ist und die besondere Verantwortung, die jede Generation für die nachfolgende hat, ausdrücklich hervorgehoben.
Der Bericht beinhaltet außerdem Empfehlungen, wie sich das Ziel Wirtschaftswachstum im Einklang mit dem Umweltschutz erreichen lässt.
Erstmals wurde in diesem wegweisenden Papier der Begriff „nachhaltige Entwicklung“ definiert. Und man darf sagen: Das war höchste Zeit, denn seitdem verschärft sich die Lage Jahr für Jahr. Immer mehr CO2-Emissionen werden ausgestoßen und die Folgen des Klimawandels sind inzwischen überall auf der Welt spürbar.
Der Immobilienwirtschaft fällt dabei eine Schlüsselrolle zu, das kann man nicht oft genug betonen: Immobilien sind nach einer Studie des World Green Building Council für 40 % aller weltweiten CO2-Emissionen verantwortlich. Bereits in den vergangenen beiden Jahrzehnten hat die Immobilienbranche durchaus einige Maßnahmen auf den Weg gebracht. Aber es bleibt noch viel zu tun.
Inhaltsverzeichnis
Was bisher geschah
In den vergangenen Jahren wurden verschiedene Zertifizierungssysteme – etwa LEED und BREEAM – eingeführt. Ziel war es, Energieverbräuche erstmals möglichst exakt zu messen und die Energieeffizienz von Gebäuden zu erhöhen. Das bekannteste Beispiel ist hier sicher die Einführung der Energieausweise (EPCs) im Jahr 2007. Durch diese konnten der Energieverbrauch quantifiziert und Einsparpotenziale aufgezeigt werden.
Andere Systeme wie GRESB messen die Nachhaltigkeitsperformance auf Unternehmensebene. Erst seit diesem Jahr jedoch ist das Ziel einer nachhaltigen Entwicklung in europäischen Vorschriften verankert. Seitdem werden von allen Marktteilnehmern konkrete Aktionspläne zur Reduzierung von Emissionen verlangt. Mit diesem umfangreichen europäischen Green Deal wollen die 27 EU-Mitgliedstaaten bis 2050 klimaneutral werden.
All diese Anforderungen sind für die Immobilienwirtschaft – vorsichtig formuliert – nicht einfach so nebenbei umsetzbar. Immerhin existieren mittlerweile umfangreiche wissenschaftliche Literatur und Erfahrungswerte, die hier unterstützen. Zudem sind Energieausweise seit Jahren auf dem Markt – und damit eine Datensammlung, auf die man zurückgreifen kann, insbesondere um den Zusammenhang zwischen dem Energieverbrauch und dem Wert von Wohnimmobilien zu ermitteln.
Die Zahlen lassen erkennen, dass bei energieeffizienten Häusern im Regelfall höhere Mieten erzielt werden können – eine Tatsache, die über Jahre hinweg von einigen Experten bezweifelt wurde. Die Ergebnisse unterscheiden sich allerdings von Land zu Land und von Markt zu Markt. Durchschnittlich beträgt der zu erzielende Mietaufschlag etwa 3% im Vergleich zu einer herkömmlichen Immobilie ohne entsprechende Energieeffizienz. Bezieht man diese Zahl auf ein Gesamtportfolio, springt dabei eine durchaus attraktive Zusatzprämie heraus.
Zeit zum Umdenken
Die Experten von PATRIZIA wollten es genauer wissen und führten eine groß angelegte Untersuchung zu diesem Thema durch. Ziel war es, möglichst genaue Zahlen zu dieser besonderen Zusatzrendite in 27 Märkten in Deutschland und Großbritannien zu erhalten, um herauszufinden, ob sich Sanierungsarbeiten bei Wohnungen tatsächlich lohnen. Zuvor mussten jedoch andere Kriterien, die Einfluss auf den Mietzins haben, wie beispielsweise die Anzahl der Zimmer oder Schlafzimmer sowie das Vorhandensein eines Balkons, herausgefiltert werden.
Die Ergebnisse waren bemerkenswert: In den deutschen Top-7-Märkten erzielen Wohnungen dank einem EPC-Rating von A+ oder A im Durchschnitt rund 3 % höhere Mieten als Wohnungen mit lediglich einem EPC-D-Rating.
Alle anderen Einflussgrößen blieben unverändert. Bei Wohnungen mit einem Energieverbrauch schlechter als D beträgt nach den Ergebnissen der Studie der Mietzinsnachlass -1 %.
Ein Ergebnis, das auch durch die Untersuchungen in London bestätigt wird: Dort bezahlen Mieter für Wohnraum mit einem EPC von A etwa 2 % mehr Miete im Vergleich zu einer Immobilie mit einem EPC von lediglich D bei ansonsten identischer Ausstattung. Noch deutlicher sind die Auswirkungen auf den Sekundärmärkten.
Die Zahlen unterscheiden sich je nach Stadtteil, wie die PATRIZIA Studie ergab. Die Unterschiede zwischen dem deutschen und britischen Markt sind hingegen nicht erheblich. In beiden Ländern hängt jedoch die Bereitschaft der Mieter zur Zahlung einer solchen Umweltprämie für energieeffizientere Häuser vom relativen Vermögen des Mieters ab. Vermögendere Haushalte in wohlhabenderen Vierteln sind dabei tendenziell eher bereit, diese Mehrkosten zu tragen.
Sicherlich kein überraschendes Ergebnis. Mieter profitieren von einer entsprechenden Umrüstung bzw. höheren Energieeffizienz durch einen geringeren Energieverbrauch und niedrigere Heizkosten.
„Der Mietaufschlag beträgt im Schnitt rund 3 % gegenüber Mieten bei nicht-energieeffizienten Immobilien“
Dr Marcelo Cajias
Auswirkungen auf die Energiepreisinflation
Nicht auszuschließen ist, dass sich an diesem Sachverhalt zeitnah etwas ändert. Zum Zeitpunkt der PATRIZIA Studie waren die Energiepreise in Deutschland und Großbritannien noch auf einem überschaubaren Niveau.
Derzeit rätseln viele darüber, wie hoch die Energierechnung für ihre Immobilie in den kommenden Monaten und Jahren ausfallen wird. Man kann aber davon ausgehen, dass die Bereitschaft, eine Umweltprämie zu bezahlen, aufgrund dieser zu erwartenden Entwicklung zunehmen wird.
Vermieter sollten also darüber nachzudenken, zeitnah in umweltfreundliche Umbaumaßnahmen zu investieren, insbesondere in die Isolierung. Die wenigsten Marktbeobachter gehen davon aus, dass die durch Russlands Angriffskrieg auf die Ukraine ausgelösten steigenden Energiekosten in absehbarer Zeit wieder sinken werden, was diesen Trend weiter beschleunigen wird.
Darüber hinaus ist zu erwarten, dass sowohl in der EU als auch in Großbritannien in den kommenden Jahren weitere und schärfere Umweltvorschriften erlassen werden dürften. Aber: Regulierung hin oder her – es zeigt sich mehr denn je, dass energieeffizientere Immobilien sowohl für Mieter als auch Vermieter finanzielle Vorteile bringen. Und letztlich kommt es vor allem darauf an, dass eine bessere Energieeffizienz die Umwelt schont und dazu beiträgt, die ausgerufenen Klimaziele zu erreichen.
Was bisher geschah
In den vergangenen Jahren wurden verschiedene Zertifizierungssysteme – etwa LEED und BREEAM – eingeführt. Ziel war es, Energieverbräuche erstmals möglichst exakt zu messen und die Energieeffizienz von Gebäuden zu erhöhen. Das bekannteste Beispiel ist hier sicher die Einführung der Energieausweise (EPCs) im Jahr 2007. Durch diese konnten der Energieverbrauch quantifiziert und Einsparpotenziale aufgezeigt werden.
Andere Systeme wie GRESB messen die Nachhaltigkeitsperformance auf Unternehmensebene. Erst seit diesem Jahr jedoch ist das Ziel einer nachhaltigen Entwicklung in europäischen Vorschriften verankert. Seitdem werden von allen Marktteilnehmern konkrete Aktionspläne zur Reduzierung von Emissionen verlangt. Mit diesem umfangreichen europäischen Green Deal wollen die 27 EU-Mitgliedstaaten bis 2050 klimaneutral werden.
All diese Anforderungen sind für die Immobilienwirtschaft – vorsichtig formuliert – nicht einfach so nebenbei umsetzbar. Immerhin existieren mittlerweile umfangreiche wissenschaftliche Literatur und Erfahrungswerte, die hier unterstützen. Zudem sind Energieausweise seit Jahren auf dem Markt – und damit eine Datensammlung, auf die man zurückgreifen kann, insbesondere um den Zusammenhang zwischen dem Energieverbrauch und dem Wert von Wohnimmobilien zu ermitteln.
Die Zahlen lassen erkennen, dass bei energieeffizienten Häusern im Regelfall höhere Mieten erzielt werden können – eine Tatsache, die über Jahre hinweg von einigen Experten bezweifelt wurde. Die Ergebnisse unterscheiden sich allerdings von Land zu Land und von Markt zu Markt. Durchschnittlich beträgt der zu erzielende Mietaufschlag etwa 3% im Vergleich zu einer herkömmlichen Immobilie ohne entsprechende Energieeffizienz. Bezieht man diese Zahl auf ein Gesamtportfolio, springt dabei eine durchaus attraktive Zusatzprämie heraus.
Zeit zum Umdenken
Die Experten von PATRIZIA wollten es genauer wissen und führten eine groß angelegte Untersuchung zu diesem Thema durch. Ziel war es, möglichst genaue Zahlen zu dieser besonderen Zusatzrendite in 27 Märkten in Deutschland und Großbritannien zu erhalten, um herauszufinden, ob sich Sanierungsarbeiten bei Wohnungen tatsächlich lohnen. Zuvor mussten jedoch andere Kriterien, die Einfluss auf den Mietzins haben, wie beispielsweise die Anzahl der Zimmer oder Schlafzimmer sowie das Vorhandensein eines Balkons, herausgefiltert werden.
Die Ergebnisse waren bemerkenswert: In den deutschen Top-7-Märkten erzielen Wohnungen dank einem EPC-Rating von A+ oder A im Durchschnitt rund 3 % höhere Mieten als Wohnungen mit lediglich einem EPC-D-Rating.
Alle anderen Einflussgrößen blieben unverändert. Bei Wohnungen mit einem Energieverbrauch schlechter als D beträgt nach den Ergebnissen der Studie der Mietzinsnachlass -1 %.
Ein Ergebnis, das auch durch die Untersuchungen in London bestätigt wird: Dort bezahlen Mieter für Wohnraum mit einem EPC von A etwa 2 % mehr Miete im Vergleich zu einer Immobilie mit einem EPC von lediglich D bei ansonsten identischer Ausstattung. Noch deutlicher sind die Auswirkungen auf den Sekundärmärkten.
Die Zahlen unterscheiden sich je nach Stadtteil, wie die PATRIZIA Studie ergab. Die Unterschiede zwischen dem deutschen und britischen Markt sind hingegen nicht erheblich. In beiden Ländern hängt jedoch die Bereitschaft der Mieter zur Zahlung einer solchen Umweltprämie für energieeffizientere Häuser vom relativen Vermögen des Mieters ab. Vermögendere Haushalte in wohlhabenderen Vierteln sind dabei tendenziell eher bereit, diese Mehrkosten zu tragen.
Sicherlich kein überraschendes Ergebnis. Mieter profitieren von einer entsprechenden Umrüstung bzw. höheren Energieeffizienz durch einen geringeren Energieverbrauch und niedrigere Heizkosten.
Auswirkungen auf die Energiepreisinflation
Nicht auszuschließen ist, dass sich an diesem Sachverhalt zeitnah etwas ändert. Zum Zeitpunkt der PATRIZIA Studie waren die Energiepreise in Deutschland und Großbritannien noch auf einem überschaubaren Niveau.
Derzeit rätseln viele darüber, wie hoch die Energierechnung für ihre Immobilie in den kommenden Monaten und Jahren ausfallen wird. Man kann aber davon ausgehen, dass die Bereitschaft, eine Umweltprämie zu bezahlen, aufgrund dieser zu erwartenden Entwicklung zunehmen wird.
Vermieter sollten also darüber nachzudenken, zeitnah in umweltfreundliche Umbaumaßnahmen zu investieren, insbesondere in die Isolierung. Die wenigsten Marktbeobachter gehen davon aus, dass die durch Russlands Angriffskrieg auf die Ukraine ausgelösten steigenden Energiekosten in absehbarer Zeit wieder sinken werden, was diesen Trend weiter beschleunigen wird.
Darüber hinaus ist zu erwarten, dass sowohl in der EU als auch in Großbritannien in den kommenden Jahren weitere und schärfere Umweltvorschriften erlassen werden dürften. Aber: Regulierung hin oder her – es zeigt sich mehr denn je, dass energieeffizientere Immobilien sowohl für Mieter als auch Vermieter finanzielle Vorteile bringen. Und letztlich kommt es vor allem darauf an, dass eine bessere Energieeffizienz die Umwelt schont und dazu beiträgt, die ausgerufenen Klimaziele zu erreichen.
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