Fels in der Brandung: Outlets halten im Einzelhandel die Fahne hoch

Wie schon früher bei ähnlichen Marktturbulenzen erwiesen sich Outlets auch in der aktuellen wirtschaftlichen Schieflage bemerkenswert robust. Die geballte Vielzahl verschiedener Marken am selben Ort ist für Kunden von besonderem Reiz. Da hier im Allgemeinen reduzierte Ware angeboten wird, wirken auch die günstigen Preise vielfältigster Produkte besonders attraktiv.

Vor diesem Hintergrund investierte PATRIZIA in zwei Outlets in den Nordics: Zunächst kaufte der Immobilieninvestor 2005 das Stockholm Quality Outlet in Barkarby nördlich der schwedischen Hauptstadt, um es 2017 auf 70 Premiumläden und 4.500 m² Einkaufsfläche zu erweitern. Bald soll das von Wohnhäusern, einem Supermarkt und Bürogebäuden gesäumte Shoppingparadies auch mit der U-Bahn erreichbar sein. 

„Im Laufe der Jahre haben wir das Outlet-Center immer weiter ausgebaut, wobei wir die Miete stets steigern konnten“, erklärt Jörg Laue, Head of Transactions Nordics bei PATRIZIA. „Pächter genießen einen Kostenvorteil, weil die Miete nur halb so hoch wie in Innenstädten ist. Und Käufer zahlen 30 % weniger als im Ladengeschäft. In wirtschaftlich ungewissen Zeiten wie diesen mit den aktuell explodierenden Lebenshaltungskosten achten Verbraucherinnen und Verbraucher auf das beste Preis-Leistungs-Verhältnis – und das bekommen sie besonders in Outlets.“

Während der Pandemie erwies sich die Geschäftsaufstellung des Outlets als erfreulich resilient. Nach den Lockdowns erholten sich die Besucherzahlen rasch. „Nun steigen die Umsätze und das Geschäft läuft hervorragend“, berichtet Laue.

Ende 2022 kaufte PATRIZIA dann das Ringsted Outlet im Zentrum der dänischen Insel Seeland nur 50 km von Kopenhagen entfernt wegen des attraktiven Preises und der potenziell hohen Kapitalrendite.

Auf über 13.400 m² Verkaufsfläche sind bei einer Belegungsrate von 97 % große Modemarken wie Nike, Hugo Boss und Adidas untergebracht.

Besonders interessant machten den Norden Europas für PATRIZIA der bisher eher spärliche Outlet-Bestand und der fehlende Wettbewerb: Ringsted ist bis dato das einzige Outlet Dänemarks, während Schweden neben dem Stockholm Quality Centre nur ein weiteres zählt. Zum Vergleich: In Italien gibt es 40 bis 50, in Großbritannien sogar über 50 Outlets.

Für die Zukunft prognostiziert Valenzano wachsendes Interesse an dem noch unterentwickelten Markt: „Mittlerweile dringen die Vorteile von Outlets immer stärker zu den nordeuropäischen Verbrauchern vor, was uns zusätzlichen Rückenwind beschert. Auch Einzelhändler zieht es zunehmend in die skandinavischen Länder mit ihren stabilen Volkswirtschaften und einem verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen, das Spitzenreiter in Europa ist.“

Derzeit untersucht PATRIZIA europaweit weitere Investitionsmöglichkeiten in Outlets. Dabei liege das Hauptaugenmerk auf Deutschland, aber auch Frankreich, Benelux, Italien und Großbritannien hätten Potenzial, meint Valenzano. „Wir sehen die Branche durchweg sehr positiv“, fährt er fort. „Letztlich hängt die Entscheidung vom Einzelfall ab – ob die betreffenden Outlets gerade zum Verkauf stehen und zu welchem Preis.“

Wie macht sich der Einzelhandel im Rest Europas? „In den letzten Jahren mussten viele ehemals geschäftige Einkaufszentren schließen, da der Bedarf an Verkaufsflächen zusehends schwindet“, erklärt Radu Mircea, PATRIZIA Director – Investment Strategy & Research.

In der COVID-19-Pandemie wurde der Umbruch in der Branche durch die Umnutzung ehemaliger Einzelhandelsflächen und die Anhebung von Mieten auf ein tragfähiges Niveau beschleunigt. Nach einem vorübergehenden Anstieg 2020/21 geht der Anteil von Online-Verkäufen an den gesamten Absatzzahlen wie schon vor der Pandemie zurück.

Die Einzelhandelsoutlets an den Stadträndern haben sich nicht nur in der Corona-Krise am robustesten gezeigt, sondern dürfen im bedarfsorientierten Einzelhandel auch am optimistischsten nach vorn blicken. Vor allem der Lebensmitteleinzelhandel profitiert von günstigen Langzeit-Mietverträgen mit großen Lebensmittelketten bei gleichzeitig nachlassender Online-Nachfrage.

Zudem kommen bereits positive Signale aus den Marktbereichen, die die Corona-Lockdowns am härtesten getroffen haben, etwa prominente Lagen im Innenstadtbereich, die zuvor Anlaufstellen von Touristen aus aller Welt waren. Hier könnte nach und nach die Erholung eintreten, so Mircea. „An manchen Orten wie London und Paris spült der wiedererstarkende Tourismus auch Geld in den Einzelhandel. Die Mieten könnten sich ebenfalls etwas erholen“, meint er.

Grundsätzlich finden die Einkaufszentren und Ladengeschäfte an Hauptachsen, die die zahlreichen Herausforderungen der letzten Jahre überstanden haben, nun zu alter Stärke zurück. 

Leerstandsraten stabilisieren sich allmählich, während die Mieten im letzten Jahr weitgehend stagnierten – was angesichts der Rückgänge im zweistelligen Bereich zu Pandemiezeiten als beträchtlicher Fortschritt zu werten ist.

Alles in allem sei der Markt jedoch definitiv noch stark polarisiert, sagt Mircea. „Die Kluft zwischen den Besten und dem Rest des Einzelhandels weitet sich“, stellt er fest. „Der bedarfsorientierte Einzelhandel sowie Premiumläden in Innenstädten und Einkaufszentren haben unseres Erachtens gute Chancen, doch dazwischen liegt ein sehr großes Marktsegment. Erstklassige Lagen mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel dürften suboptimale Lagen mit nach wie vor großem Angebotsüberhang weiterhin ausstechen. Auch von Land zu Land gibt es große Unterschiede. In Großbritannien etwa zeichnet sich in der Branche stärker als andernorts ein massiver Trend zur Umnutzung ab.“

Wie schon früher bei ähnlichen Marktturbulenzen erwiesen sich Outlets auch in der aktuellen wirtschaftlichen Schieflage bemerkenswert robust. Die geballte Vielzahl verschiedener Marken am selben Ort ist für Kunden von besonderem Reiz. Da hier im Allgemeinen reduzierte Ware angeboten wird, wirken auch die günstigen Preise vielfältigster Produkte besonders attraktiv.

Vor diesem Hintergrund investierte PATRIZIA in zwei Outlets in den Nordics: Zunächst kaufte der Immobilieninvestor 2005 das Stockholm Quality Outlet in Barkarby nördlich der schwedischen Hauptstadt, um es 2017 auf 70 Premiumläden und 4.500 m² Einkaufsfläche zu erweitern. Bald soll das von Wohnhäusern, einem Supermarkt und Bürogebäuden gesäumte Shoppingparadies auch mit der U-Bahn erreichbar sein. 

„Im Laufe der Jahre haben wir das Outlet-Center immer weiter ausgebaut, wobei wir die Miete stets steigern konnten“, erklärt Jörg Laue, Head of Transactions Nordics bei PATRIZIA. „Pächter genießen einen Kostenvorteil, weil die Miete nur halb so hoch wie in Innenstädten ist. Und Käufer zahlen 30 % weniger als im Ladengeschäft. In wirtschaftlich ungewissen Zeiten wie diesen mit den aktuell explodierenden Lebenshaltungskosten achten Verbraucherinnen und Verbraucher auf das beste Preis-Leistungs-Verhältnis – und das bekommen sie besonders in Outlets.“

Während der Pandemie erwies sich die Geschäftsaufstellung des Outlets als erfreulich resilient. Nach den Lockdowns erholten sich die Besucherzahlen rasch. „Nun steigen die Umsätze und das Geschäft läuft hervorragend“, berichtet Laue.

Ende 2022 kaufte PATRIZIA dann das Ringsted Outlet im Zentrum der dänischen Insel Seeland nur 50 km von Kopenhagen entfernt wegen des attraktiven Preises und der potenziell hohen Kapitalrendite.

Auf über 13.400 m² Verkaufsfläche sind bei einer Belegungsrate von 97 % große Modemarken wie Nike, Hugo Boss und Adidas untergebracht.

Besonders interessant machten den Norden Europas für PATRIZIA der bisher eher spärliche Outlet-Bestand und der fehlende Wettbewerb: Ringsted ist bis dato das einzige Outlet Dänemarks, während Schweden neben dem Stockholm Quality Centre nur ein weiteres zählt. Zum Vergleich: In Italien gibt es 40 bis 50, in Großbritannien sogar über 50 Outlets.

Für die Zukunft prognostiziert Valenzano wachsendes Interesse an dem noch unterentwickelten Markt: „Mittlerweile dringen die Vorteile von Outlets immer stärker zu den nordeuropäischen Verbrauchern vor, was uns zusätzlichen Rückenwind beschert. Auch Einzelhändler zieht es zunehmend in die skandinavischen Länder mit ihren stabilen Volkswirtschaften und einem verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen, das Spitzenreiter in Europa ist.“

Derzeit untersucht PATRIZIA europaweit weitere Investitionsmöglichkeiten in Outlets. Dabei liege das Hauptaugenmerk auf Deutschland, aber auch Frankreich, Benelux, Italien und Großbritannien hätten Potenzial, meint Valenzano. „Wir sehen die Branche durchweg sehr positiv“, fährt er fort. „Letztlich hängt die Entscheidung vom Einzelfall ab – ob die betreffenden Outlets gerade zum Verkauf stehen und zu welchem Preis.“

Wie macht sich der Einzelhandel im Rest Europas? „In den letzten Jahren mussten viele ehemals geschäftige Einkaufszentren schließen, da der Bedarf an Verkaufsflächen zusehends schwindet“, erklärt Radu Mircea, PATRIZIA Director – Investment Strategy & Research.

In der COVID-19-Pandemie wurde der Umbruch in der Branche durch die Umnutzung ehemaliger Einzelhandelsflächen und die Anhebung von Mieten auf ein tragfähiges Niveau beschleunigt. Nach einem vorübergehenden Anstieg 2020/21 geht der Anteil von Online-Verkäufen an den gesamten Absatzzahlen wie schon vor der Pandemie zurück.

Die Einzelhandelsoutlets an den Stadträndern haben sich nicht nur in der Corona-Krise am robustesten gezeigt, sondern dürfen im bedarfsorientierten Einzelhandel auch am optimistischsten nach vorn blicken. Vor allem der Lebensmitteleinzelhandel profitiert von günstigen Langzeit-Mietverträgen mit großen Lebensmittelketten bei gleichzeitig nachlassender Online-Nachfrage.

Zudem kommen bereits positive Signale aus den Marktbereichen, die die Corona-Lockdowns am härtesten getroffen haben, etwa prominente Lagen im Innenstadtbereich, die zuvor Anlaufstellen von Touristen aus aller Welt waren. Hier könnte nach und nach die Erholung eintreten, so Mircea. „An manchen Orten wie London und Paris spült der wiedererstarkende Tourismus auch Geld in den Einzelhandel. Die Mieten könnten sich ebenfalls etwas erholen“, meint er.

Grundsätzlich finden die Einkaufszentren und Ladengeschäfte an Hauptachsen, die die zahlreichen Herausforderungen der letzten Jahre überstanden haben, nun zu alter Stärke zurück. 

Leerstandsraten stabilisieren sich allmählich, während die Mieten im letzten Jahr weitgehend stagnierten – was angesichts der Rückgänge im zweistelligen Bereich zu Pandemiezeiten als beträchtlicher Fortschritt zu werten ist.

Alles in allem sei der Markt jedoch definitiv noch stark polarisiert, sagt Mircea. „Die Kluft zwischen den Besten und dem Rest des Einzelhandels weitet sich“, stellt er fest. „Der bedarfsorientierte Einzelhandel sowie Premiumläden in Innenstädten und Einkaufszentren haben unseres Erachtens gute Chancen, doch dazwischen liegt ein sehr großes Marktsegment. Erstklassige Lagen mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel dürften suboptimale Lagen mit nach wie vor großem Angebotsüberhang weiterhin ausstechen. Auch von Land zu Land gibt es große Unterschiede. In Großbritannien etwa zeichnet sich in der Branche stärker als andernorts ein massiver Trend zur Umnutzung ab.“