Zwischen Fronten zerrieben


01 / 09 / 22 - 6 minute read

Auf- und Abschwünge am Wohnimmobilienmarkt korrelieren historisch mit tiefen Rezessionen und Finanzkrisen. Insbesondere dann, wenn die Boomphase durch eine starke Schuldenaufnahme angeheizt wird. Marcus Cieleback, Chief Urban Economist bei PATRIZIA, nennt die aktuellen und absehbaren Marktrisiken in Zeiten steigender Zinsen und Inflationsraten.

Ab den 1980er Jahren sanken die Inflationszahlen in den Industrieländern im Wesentlichen und wurden weniger volatil. Das Jahrzehnt nach der globalen Finanzkrise kannte fast ausnahmslos Niedrigzinsniveaus. Beide Faktoren sorgten für ein nahezu perfektes Umfeld für Investitionen in Wohnimmobilienmärkte, insbesonder im Bereich der Mehrfamilienhäuser.

Im Laufe des vergangenen Jahrzehnts stiegen die Wohnimmobilienpreise in der EU deutlich - dank einer großzügigen Kreditvergabe der Banken. Auch die Bautätigkeit in Europa nahm zu, allerdings konnte dieser Angebotsanstieg die Nachfrage nicht decken.

Zwischenzeitlich hat sich die Situation grundlegend verändert. Seitens der Zentralbanken wurde die Zinswende eingeleitet, um die steigende Inflation einzufangen und Preisanstiege unter Kontrolle zu bekommen. Es stellt sich nun die Frage: Welche Auswirkungen können steigende Zinsen in einem hochinflationären Umfeld auf die Wohnungsmärkte haben, insbesondere in Bezug auf Investitionen in Mehrfamilienhäuser?

Autor

Dr. Marcus Cieleback

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Zwei Teilmärkte, zwei Entwicklungen

Es lassen sich zwei Teilmärkte unterscheiden, die mit unterschiedlichen Dynamiken auf die aktuellen Zins- und Inflationsraten reagieren: der Miet- und der Kaufmarkt. Letzterer wiederum lässt sich in die Unterbereiche Eigenheimbesitzer, Privatanleger und professionelle/institutionelle Anleger unterteilen. Je nachdem, welcher Teilmarkt untersucht wird, zeigen sich unterschiedliche, teils sogar konträre Einflüsse auf der Nachfrageseite. Im Gegensatz dazu sind die angebotsseitigen Auswirkungen in allen Teilmärkten weitgehend vergleichbar.

Die aktuelle, sich auf Rekordniveau befindende Inflation sowie die stark gestiegenen Kapitalmarktzinsen, die zu einem Anstieg der Hypothekenzinsen geführt haben, bremsen die Nachfrage bei Eigenheim-Neubauten. Der Grund: Erstkäufer sind gezwungen, einen größeren Teil ihres monatlichen Haushaltseinkommens für ihre Hypothek aufzuwenden. Die Auswirkungen hängen jedoch stark von der gewählten Art der Hypothek ab.

Langfristige Festhypotheken sorgen für eine bessere Planbarkeit und schützen den Käufer während der Laufzeit vor bösen Überraschungen hinsichtlich der Zinsen. Diese Kreditart ist vorherrschend in Märkten wie beispielsweise Belgien, Dänemark, Deutschland und den Niederlanden. Infolgedessen existieren hier beim Kaufmarkt nur Auswirkungen bei Erstkäufern. Die bereits bestehenden Eigentümer mit einer Hypothekenfinanzierung sind erst dann betroffen, wenn die Refinanzierung ansteht.

In anderen Märkten, wie zum Beispiel in Finnland oder Polen sind eher variable verzinste Hypothekendarlehen Zinssätze die Regel. Hier ist mit einem Sinken der Immobilienpreise zu rechnen, da die monatlichen Zahlungen auch für Eigentümer mit einer Hypothek steigen können.

Die polnische Regierung hat bereits reagiert und ein Moratorium bei Hypotheken eingeführt. Eine solche Intervention wird mit ziemlicher Sicherheit die Preiseffekte, die durch steigende Zinsen bei Eigentümern mit einer Hypothek auftreten könnten, begrenzen.

Zinssätze wirken sich unterschiedlich aus

Ergebnisse der Europäischen Zentralbank zeigen, dass sich die Zinssätze für Wohnungsbaukredite in den letzten 12 bis 18 Monaten auf Länderebene recht

unterschiedlich entwickelt haben. In Märkten wie etwa Belgien, Frankreich, Irland und Spanien stiegen die Zinsen für Wohnungsbaudarlehen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2022 nur um 10 bis 30 Basispunkte.

In Deutschland hingegen stiegen die Zinsen für Wohnungsbaudarlehen um etwa 90 Basispunkte. Während die Herausforderungen für Erstkäufer in den bereits genannten Ländern begrenzt sind, wird es für Interessenten in Deutschland in diesem Umfeld auf absehbare Zeit schwieriger werden, erstmalig Wohneigentum zu erwerben.

Steigende Zinsen bedeuten zunächst einmal, dass sich einige Vertreter aus dieser Gruppe Hypotheken nicht mehr leisten können. Man kann davon ausgehen, dass ein großer Teil dieser „verdrängten“ Erstkäufer dem Mietmarkt erhalten bleiben und sich dadurch die Nachfrage nach Mietwohnungen erhöht. Natürlich mit entsprechenden Effekten auf den Mietmarkt, da diese Nachfrager oft Haushalten mit überdurchschnittlichen Einkommen sind.  

Auswirkung auf das Modell Buy-to-let

Wenn Hypothekenkosten steigen, wird die Nachfrage nach Buy-to-let-Angeboten tendenziell zurückgehen. Einige institutionelle Anleger, insbesondere im Wohnungssektor, finanzieren vollständig mit Eigenkapital. Der institutionelle Sektor wird somit insgesamt weniger empfindlich auf Zinserhöhungen reagieren. Die Preisdynamik wird deutlich abnehmen, wie es in den allermeisten Kaufmärkten mit einer langfristigen Zinsbindungsstruktur zu erwarten ist.

2022 und 2023 wird es somit zu einer deutlichen Verlangsamung der Preisentwicklung kommen. Da sich die Nachfrage seitens institutioneller Investoren – meist zusätzlich gedämpft durch Bedenken hinsichtlich gestiegener ESG-Kriterien – verringern wird, ist in einigen Märkten und/oder Qualitätstypen auch mit einem Rückgang der Preise zu rechnen.

Die Inflationszahlen – selbst wenn diese nur kurzfristiger Natur sein sollten – werden ebenfalls ihre Spuren hinterlassen. Das Lohnwachstum bleibt hinter der Inflation zurück, was einen entsprechenden Rückgang der Kaufkraft der Haushalte zur Folge haben wird. Auf dem Immobilienmarkt wird die Wirkung ähnlich wie bei einem Anstieg der Hypothekenkosten sein, mit entsprechenden Auswirkungen auf die Immobilienpreise. Auf dem Mietmarkt ist eine steigende Nachfrage zu erwarten, die jedoch breiter angelegt und budgetbeschränkt sein wird, da sie alle Haushalte betrifft.

Für private und institutionelle Anleger wird der reine Inflationseffekt überschaubar bleiben. Die zugrunde liegenden Investitionsberechnungen werden sich höchstwahrscheinlich nicht so sehr ändern, um signifikante Preiseffekte zu zeigen, da die meisten Anleger ihre Mietverträge an die Inflation (Indexierung) koppeln, was ihnen hilft, mit dem auftretenden entsprechenden Kostenanstieg umzugehen.

Angebotsseitige Effekte

Während Effekte auf der Nachfrageseite je nach Teilmarkt komplex und teils konträr sein können, treten Auswirkungen auf der Angebotsseite eher parallel auf. Die Bauträger sehen sich mit höheren Finanzierungskosten konfrontiert, während gleichzeitig die Rohstoffpreise und die Preise für Vorprodukte steigen.

In der Folge werden Projekte verschoben, eingedampft oder gestrichen – und zwar sowohl auf dem Kauf- als auch auf dem Mietmarkt. Ein Blick auf die Aktualisierungen der Prognosen aus dem ersten Halbjahr 2022 hinsichtlich der zu erwarteten Fertigstellungen zwischen 2022 und 2024 zeigt europaweit große Abweichungen. Der allgemeine Trend geht jedoch eindeutig in Richtung einer geringeren Anzahl von Projektabschlüssen.

Zusammengefasst bedeutet das: Dem Nachfragerückgang auf dem Kaufmarkt steht ein geringeres Angebot und ein geringeres Angebotswachstum gegenüber, so dass der Gesamtmarkt gestützt wird. Auf dem Mietmarkt dagegen trifft eine steigende Nachfrage auf ein sinkendes Angebot. Hier wird sich das bestehende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verschärfen.

Takeaways

Aus Sicht eines institutionellen Investors in Mehrfamilienhäuser sollte man bei steigenden Zinsen und einer höheren Inflation Gelassenheit an den Tag legen. Die Finanzierungsbedingungen werden zwar herausfordernder mit entsprechenden Auswirkungen auf die Fremdfinanzierung. Auf der anderen Seite jedoch werden Haushalte zunehmend Mietangebote nachfragen und somit für weiterhin gesunde Marktgrundlagen beim Mietmarkt sorgen.

Insgesamt wird die Attraktivität des Mietmarktes in Europa für langfristig orientierte Investoren, deren Fokus auf Diversifikation und stabilen Einkommensströmen liegt, nicht nachlassen. Die Entwicklung der Nettobetriebsergebnisse wird die Widerstandsfähigkeit der Branche erneut unter Beweis stellen.

Kurzfristige Preiseffekte sind nicht auszuschließen, sollten aber bei hochwertigen, gut gelegenen institutionellen Anlagen nur vorübergehend sein. Daten für Deutschland zeigen zudem, dass die Entwicklung des Kapitalwerts und das Mietwachstum bei Mehrfamilienhäusern im Zeitverlauf stark miteinander korrelieren.

Insgesamt wird die Attraktivität des Mietmarktes in Europa für langfristig orientierte Investoren, deren Fokus auf Diversifikation und stabilen Einkommensströmen liegt, nicht nachlassen.

Markus Cieleback

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Augsburg, Deutschland

Dr. Marcus Cieleback

Chief Urban Economist

Dr. Marcus Cieleback

CHIEF URBAN ECONOMIST

Marcus Cieleback ist seit 2008 in der Research-Abteilung von PATRIZIA tätig, derzeit als Chief Urban Economist. Zu seinen Schwerpunkten gehören die Entwicklung der PATRIZIA house view und deren Umsetzung in Anlagestrategien. Innerhalb dieser Analysen liegt ein besonderer Fokus auf den institutionellen Rahmenbedingungen der Märkte, insbesondere im Wohnungssektor, da diese die Spielregeln vorgeben und die Entwicklungen auf Stadtebene und damit die Renditeperspektiven entscheidend beeinflussen.