Die Zukunft des Einzelhandels: Trends, die man im Auge behalten sollte

12 / 07 / 21 - 3 minute read

Im zweiten Teil unserer zweiteiligen Serie erläutert Daniel Herrmann, Head of Fund Management Retail bei PATRIZIA, einige der wichtigsten kommenden Trends im Einzelhandel.

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Der Kunde von morgen wird zunehmend anspruchsvoller und erwartet außer Innovationen und technologischem Fortschritt immer öfter auch Nachhaltigkeit. Vor diesem Hintergrund müssen Vermieter verstärkt in PropTech investieren. Der ökologische Fußabdruck eines Einzelhändlers wird in Zukunft von großer Bedeutung sein, denn die Konsumenten werden sich mehr und mehr den Auswirkungen ihres Einkaufsverhaltens auf die Umwelt bewusst. Herkömmliche Einkaufsgewohnheiten werden also zunehmend überprüft und angepasst. Einzelhändler müssen sich rechtzeitig darauf einstellen, wachsende Verbraucheransprüche in Bezug auf Nachhaltigkeit, CO2-Fußabdruck, Produktionsmethoden und Arbeitsbedingungen bei ihrer Planung zu berücksichtigen. Wer sich diesen Entwicklungen verweigert, verliert zuerst seine Glaubwürdigkeit und danach seine Geschäftsgrundlage.

ESG ist vor allem für die Generation Z – bis 2035 die größte Bevölkerungsgruppe - ein großes Thema. Immobilieneigentümer müssen sich deshalb rechtzeitig darüber Gedanken machen, welche Bedeutung diese Entwicklung für Mieter, Investoren und andere Interessengruppen besitzen könnte.

Von global zu lokal

Aufgrund der zu erwartenden Umbrüche im Einzelhandel werden Geschäftsinhaber ihr Immobilienportfolio grundsätzlich überdenken müssen. Da der traditionelle Einzelhandel eher abnimmt, wird es für Einzelhändler immer schwieriger werden, sich in Standardlagen zu behaupten. „Zukünftig wird der Verkauf klassischer High Street Immobilien schwieriger, wenn diese nicht dem neuesten Stand der Technik entsprechen und sich abseits von 1A-Lagen befinden “, prognostiziert Herrmann.

Der Einzelhandel wird sich deutlich stärker regionalisieren und eine entscheidende Rolle dabei spielen, den ortstypischen Charakter einzelner Kommunen wiederzuerlangen.

Luxusgeschäfte hingegen werden auch weiterhin in Toplagen überdurchschnittlich vertreten sein. Große Einzelhändler werden noch stärker wachsen und früher oder später in weitere Toplagen expandieren. Sektoren wie der mittelpreisige Modeeinzelhandel sowie Kaufhäuser werden Probleme bekommen und sind von Schließungen bedroht. In diese Lücke könnten jedoch nach entsprechenden Mietanpassungen lokale Händler oder Anbieter mit gänzlich neuen Geschäftsmodellen stoßen. Laut Herrmann könnten wir also in Zukunft eine steigende Zahl kleinerer Nachbarschaftsläden sehen, die sich auf regionale Waren spezialisieren: „Der Einzelhandel wird sich deutlich stärker regionalisieren und eine entscheidende Rolle dabei spielen, den ortstypischen Charakter einzelner Kommunen wiederzuerlangen.“

Keine Frage: Innovativen und mutigen Akteuren gehört in diesem zunehmend wettbewerbsorientierten Umfeld die Zukunft. Beidseitig. Händler werden mehr und mehr neue Konzepte und Geschäftsmodelle aufsetzen. Und Vermieter werden neue kreative Partnerschaften mit Einzelhändlern eingehen müssen. Am besten mit Vermietern, die wachstumsorientiert sind.

Welche Chancen ergeben sich für Investoren?

Die Erholung im Einzelhandel wird nicht über Nacht erfolgen. Herrmann rät Investoren aber jetzt schon zum Einstieg: „Noch mögen die Margen überschaubar sein. Auch das Risiko liegt nicht bei null. Ausgewählte Einzelhandelsimmobilien sind aber weiterhin ein renditestarkes, defensives und nachhaltiges Investment“. Solche Einzelhandelsimmobilien zeichnen sich laut Herrmann durch eine gelungene Mischung unterschiedlicher Angebote aus. Dabei sollte auf einen möglichst geringen Anteil an Einzelhandelsimmobilien mit Schwerpunkt Mode geachtet werden. Es wird zukünftig verstärkt darauf ankommen zu prüfen, welche Geschäftsaktivitäten, wie zum Beispiel Self Storage oder Co-Working, für welche Immobilie am geeignetsten sind. Auch architektonische Veränderungen von Gebäuden, die zum Beispiel mehr Tageslicht in Innenräumen oder größere Freiflächen ermöglichen, erhöhen die Attraktivität von Einzelhandelsimmobilien.

Die Investitionsausgaben für Neuvermietungen und Ladenausstattungen werden überschaubar bleiben, solange sich keine nachhaltige Erholung am Horizont abzeichnet. Der verfügbare Platz jedoch wird es Einzelhändlern ermöglichen, die Mietkosten zu senken und gleichzeitig die Qualität ihres Filialnetzes zu verbessern.

Umsatzmieten sind keine neue Erfindung, werden aber zunehmend im Bereich High Street-Objekte sowie Shopping Centern, in denen Vermieter in einer schwächeren Position sind, vereinbart. Sie garantieren Investoren einen Prozentsatz der Bruttoeinnahmen aus den von ihnen angemieteten Geschäften. Das Risiko für Mieter wird verringert, aber selbstverständlich kann es für Vermieter schwieriger werden, auf dieser Grundlage einen soliden Businessplan zu erstellen.

Jede Krise geht vorbei. Deshalb wird die Konsumnachfrage früher oder später wieder anziehen, auch wenn sich das Konsumentenverhalten insgesamt verändern wird. Diejenigen Einzelhändler, die Trends rechtzeitig antizipieren und ihr Immobilienportfolio entsprechend ausrichten, werden auf der Erfolgsspur bleiben. Potenzielle Investoren sollten diese Entwicklungen genau im Auge behalten.

Weitere Informationen finden Sie im PATRIZIA-Marktbericht „The future of retail: 7 distinct trends to watch."

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