Seit zwei Jahren ist PATRIZIA europaweit der führende Investor im Bereich Supermärkte und Lebensmittel-Einzelhandel. Insgesamt 638 Mio. Euro investierte der Immobilien-Investmentmanager in diesen attraktiven früheren Nischensektor. Insgesamt haben die zwanzig größten Unternehmen laut einer aktuellen Studie des Fondsemittenten und Investors Habona rund 7,36 Milliarden Euro in diese wachstumsstarke Assetklasse investiert.
Was macht diese Nutzungsart für PATRIZIA interessant? „Wir verfolgen in diesem Sektor eine risikoadjustierte Strategie“, erklärt Daniel Herrmann, Managing Director und Leiter des Bereichs Fondsmanagement Einzelhandel bei PATRIZIA. „Lebensmittel gehören zum täglichen Bedarf. Auch wenn sich die Essgewohnheiten in konjunkturell schwierigeren Zeiten ändern und insgesamt womöglich günstiger eingekauft wird, gilt weiterhin: gegessen wird immer." Auch der Bedarf an Nahrungsmitteln wird sich in den kommenden zwei Jahrzehnten in Deutschland nicht ändern, weil die durch die demographische Entwicklung tendenziell sinkende Bevölkerung durch Zuwanderung stabil bleiben wird. Nach Berechnungen des Kölner Instituts für Wirtschaftsforschung werden auch 2035 über 83 Millionen Einwohner in Deutschland leben. Diese Menschen werden weiterhin Nahrungsmittel nachfragen und die vorhandene Verkaufsflächen-Infrastruktur nutzen.
Seit wann investiert PATRIZIA in diesen Sektor? Bereits 2012 begann PATRIZIA mit den ersten Aufkäufen - von Fachmarktzentren mit einem Lebensmittelhändler als Ankermieter über SB-Warenhäuser bis hin zu Supermärkten und Discountern (sog. Fachmarktimmobilien). Dieser ehemalige Nischenmarkt zeichnete sich bereits vor Jahren durch geringe Preise und attraktive Renditen aus. Schon damals hielt PATRIZIA diesen Teil des Einzelhandels für robust genug, sich neben dem Online-Handel zu behaupten.
„Wir haben uns für einen anderen Weg als die meisten Investoren entschieden“, erklärt Herrmann. „Wir haben uns nicht auf klassische Einkaufszentren und „High Street“ Objekte in größeren Einkaufsstraßen konzentriert, sondern abseits dieser Optionen ein Portfolio von rund 2 Milliarden Euro im deutschen Fachmarktsegment aufgebaut. Diese Entscheidung erweist sich nun als goldrichtig.“
„Viele Anleger, die sich auf Objekte in Einkaufsstraßen und große Einkaufszentren konzentrierten, haben zuletzt massiv Probleme bekommen“, erläutert Herrmann und wird bei Nennung dieser Schwierigkeiten konkret: "Die ehemals hohen Ankaufspreise sind heute unter starkem Druck und oft im Zuge von Verkäufen nicht mehr erzielbar. Dies liegt, neben gesunkener Nachfrage, insbesondere an den deutlich reduzierten Mietniveaus aufgrund niedrigerer Umsätze auf der Mieterseite. Hinzu kommt, dass durch den sich verschärfenden E-Commerce-Wettbewerb die Zahl potenzieller Mieter abnimmt."
Vermieter Nummer eins
Inzwischen ist PATRIZIA in Deutschland der führende Vermieter bei bekannten Supermarktketten wie Aldi, Edeka und Rewe. „Dadurch sind wir in einer sehr starken Verhandlungsposition“, fährt Herrmann fort. "Inzwischen verhandeln wir direkt mit den obersten Ebenen der jeweiligen Handelsorganisation. Dabei werden an einem einzelnen Tag bis zu 90 Assets besprochen, wodurch unsere Managementteams wertvolle Zeit und Ressourcen einsparen."
PATRIZIA ist zwar ein gesamteuropäischer Investor, fokussiert sich in diesem Bereich aber weiterhin auf den deutschen Markt. „Unserer Ansicht nach sind die deutschen Lebensmittel-Einzelhandelsunternehmen die stärksten in Europa. Der Markt ist zwischen Vollsortiment-Supermärkten und Discount-Ketten aufgeteilt. Schauen Sie sich die Schwierigkeiten an, die in Großbritannien etablierte Handelsketten wie Tesco mit neuen Wettbewerbern wie Lidl, die erst vor wenigen Jahren auf den britischen Markt gekommen sind, haben. Denselben Prozess hatten wir vor 30 Jahren in Deutschland. Inzwischen haben wir hier ein gut ausbalanciertes Oligopol, das aus starken Wettbewerbsgewinnern besteht.“
Die stark regulierte Planungspolitik in Deutschland und die Schwierigkeit, entsprechende Genehmigungen für neue Standorte zu erhalten, stärken die Position von PATRIZIA weiter. "Es gibt nur noch überschaubare Möglichkeiten für die Expansionen. Man kann beinahe schon von einem Closed Shop in Deutschland sprechen", sagt Herrmann. Tatsächlich besteht inzwischen die einzige Erweiterungsmöglichkeit für Supermarktketten darin, den Standort eines Mitbewerbers zu übernehmen.
Nachdem PATRIZIA zwischen 2013 und 2015 im Einzelhandelssektor äußerst aktiv war, wurden zuletzt die Akquisition in diesem Nischensektor heruntergefahren. Grund: Immer mehr institutionelle Investoren verlagerten ihren Fokus auf den Bereich Lebensmitteleinzelhandel. „Wir freuen uns über diese Entwicklung, weil unsere Assets dadurch kontinuierlich an Wert gewinnen“, zeigt sich Herrmann positiv. Auf der anderen Seite bedeutet dieser Trend aber natürlich auch, dass die Preise für mögliche Neuakquisitionen gestiegen sind.
Allerdings ist dieser Immobilien-Teilsektor im Vergleich zu anderen weiterhin relativ günstig bewertet und sowohl die Renditechancen als auch das Risiko-Rendite-Profil sind nach wie vor gut. PATRIZIA ist in diesem Bereich weiterhin der größte Käufer, geht jedoch inzwischen selektiver vor. „Wir kaufen immer noch zu und haben entsprechendes Kapital für weitere Investitionen im Einzelhandelssektor“, erläutert Herrmann. "Wir arbeiten jedoch ohne Investitionsdruck und konzentrieren uns ausschließlich auf gute Gelegenheiten.“
Eine solche ergab sich zuletzt Anfang April: der deutschlandweite Erwerb von 27 Einzelhandelsimmobilien von Marathon Asset Management für rund 100 Millionen Euro. Die Gesamtmietfläche von 55 600 m² umfasst Einzelhandelsareale und Lebensmittelgeschäfte. Bei der Mieterstruktur dominieren die großen vier deutschen Lebensmitteleinzelhändler Aldi, Edeka, Rewe und die Schwarz-Gruppe. Durch diesen Zukauf beläuft sich die Gesamtinvestition von PATRIZIA in diesem Bereich in den vergangenen zwei Jahren auf nunmehr 738 Millionen Euro.
