Pflegeimmobilien: Wachstum in der Nische
02 / 08 / 18 - 4 minute read
Das Segment seniorengerechtes Wohnen und Pflegeimmobilien verspricht enorme Wachstumspotenziale. Bereits 2017 war jeder vierte Europäer über 60 Jahre alt. In Europa lag die durchschnittliche Lebenserwartung laut Eurostat zuletzt bei 80,6 Jahren. Die höchste Lebenserwartung weisen Spanien und die Schweiz mit jeweils etwa 83 Jahren auf. Für Frankreich wurden 82,4 Jahre ermittelt, in Großbritannien 81 Jahre, in Deutschland 80,7 Jahre.
Viele Senioren brauchen im Alltag regelmäßig die Hilfe von Pflegekräften. Allein in Deutschland sind rund 2,5 Millionen Menschen auf Unterstützung angewiesen, rund 30 Prozent von ihnen leben in Pflegeheimen. Wobei die steigende Zahl pflegebedürftiger Senioren dafür sorgt, dass der Bedarf an entsprechenden Serviceleistungen zunimmt und der Markt für Pflegeimmobilien weiter wächst. Erheblich verstärken dürfte sich der Trend, wenn die geburtenstarken „Baby-Boomer-Jahrgänge“ in Rente gehen. In Europa und den USA gilt betreutes Wohnen sogar als das „next big thing“ für Immobilieninvestments.
Spezialimmobilien mit viel Potenzial
Pflegeimmobilien eignen sich zum Beispiel für die Diversifizierung innerhalb eines Portfolios. Denn die Pachtverträge werden auf einen langfristigen Zeitrahmen etwa zwischen 15 und 20 Jahren angelegt. Über solche Vertragslaufzeiten kann ein Investor sehr gut diversifizieren. Zudem sind die Erträge weitgehend konjunkturunabhängig, was die Diversifizierung letztlich erleichtert. Darüber hinaus bieten solche Immobilien ein überdurchschnittliches Renditepotenzial. „Bei der Asset-Klasse Pflegeimmobilien strebt man eine Fünf vor dem Komma an“, unterstreicht Jan-Hendrik Jessen, Head of Fund Management Operated Properties bei PATRIZIA.
„Bei Pflegeimmobilien spielen die gesetzlichen Rahmenbedingungen eine so entscheidende Rolle wie bei keiner anderen Assetklasse.“
Jan-Hendrik Jessen, Head of Fund Management Operated Properties bei PATRIZIA
Auf der anderen Seite ist bei solchen Investments einiges zu beachten. Denn Pflegeimmobilien erfordern detaillierte Kenntnisse über die Gesetzes- und Vorschriftenlage. „Bei Pflegeimmobilien spielen die gesetzlichen Rahmenbedingungen eine so entscheidende Rolle wie bei keiner anderen Assetklasse“, sagt Jessen, der auch als Ausschussvorsitzender Gesundheitsimmobilien im Branchenverband ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. fungiert.
In Deutschland sind die rechtlichen Vorgaben in 16 Landesheimgesetzen geregelt, wobei unterschiedliche Durchführungsverordnungen zur Umsetzung dieser Gesetze zu beachten sind. Noch komplizierter wird es durch unterschiedliche Übergangsvorschriften und wegen diverser Verlängerungs- und Befreiungsmöglichkeiten. Jessen rät: „Die Investoren sollten daher unbedingt einen versierten Partner an ihrer Seite haben, der die Chancen, aber auch die Risiken dieser wachstumsträchtigen Assetklasse genau kennt.“
Europaweiter Trend
Quer durch Europa lässt sich im Übrigen eine deutliche Tendenz weg von der stationären Pflege hin zu ambulanten Pflegeformen feststellen. „Neben den reinen Pflegeimmobilien tauchen im Markt zunehmend weitere Formen von Wohn-Pflegemodellen auf“, hat der Experte festgestellt. Im Vordergrund steht dabei das Thema Wohnen, kombiniert mit Tagespflege und ambulanten Pflegeangeboten. Daraus wiederum entstehen neue Immobilientypen, zum Teil auch Wohngemeinschaften für Senioren oder mit demenzkranken Bewohnern. Letztlich werden die Angebote also vielfältiger.
Betriebswirtschaftliche Analyse
Ein wesentlicher Aspekt für die Investoren: Die Betreiber der Pflegeimmobilien müssen ihre Pacht auf lange Sicht erwirtschaften können – gerade wegen der langen Vertragslaufzeiten. „Vor diesem Hintergrund überprüfen wir unter anderem die Wettbewerbssituation sowie das Gesamtkonzept von der baulichen Struktur her und untersuchen, ob ein Pflegeheim eine betriebswirtschaftlich sinnvolle Größe aufweist“, erklärt Jessen. Vorliegende Betriebsergebnisse fließen in die Analyse sowie in verschiedene Zukunftsszenarien ein.
Von den Betreibern erwartet Jessen nicht nur eine gute Bonität. Gefordert sind außerdem langjährige Erfahrungen im Pflegesegment, eine gute Qualität der Pflegedienstleistungen, eine erstklassige Reputation sowie innovative Ansätze, um auch für veränderte Rahmenbedingungen gewappnet zu sein. Stimmen müssen obendrein die Makro- wie auch die Mikrolagen der Pflegeimmobilien. Nur Städte und Gemeinden mit mehr als 15.000 Einwohnern sind als Standorte wirklich interessant.
Fachpersonal ist entscheidend
Eine aus Investorensicht weitere Besonderheit von Pflegeimmobilien liegt in der Fachkräftegewinnung, die ein ganz entscheidendes Kriterium für den Investitionserfolg darstellt. „Deshalb muss der Betreiber als attraktiver Arbeitgeber wahrgenommen werden und in der Lage sein, stets ausreichend Fachpersonal zu rekrutieren“, fordert Jessen.
Wenn Fachkräfte fehlen, besteht die Gefahr, dass selbst ein ausgezeichnetes Objekt – bezüglich Konzept und Lage – einen Aufnahmestopp für neue Bewohner beschließen muss. Dies ist der Fall, wenn gesetzlich vorgeschriebene Fachkräftequoten nicht eingehalten werden. Insbesondere in Ballungszentren wie Frankfurt oder München ist der Fachkräftemangel im Pflegebereich längst schon deutlich spürbar. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht entstehen damit erhebliche Risiken, da die Objektbelegung den Wert der Pflegeimmobilie bestimmt.
Risiken in den Griff bekommen
Jessen unterstreicht gleichwohl die Wachstumsmöglichkeiten, die diese Assetklasse bietet: „Die Chancen sind so attraktiv, dass wir neben dem PATRIZIA Pflege-Invest Deutschland I an weiteren Produkten für diesen Bereich arbeiten.“ Der Pflege-Invest Deutschland I enthält 33 Immobilien mit einem Vermögen von etwa 460 Millionen Euro und insgesamt rund 4.200 Pflegeplätzen. Mehr als 80 Prozent dieser Objekte sind jünger als zehn Jahre, über 60 Prozent der Betreiberverträge laufen erst nach 2030 aus. Das Portfolio ist im Core-Bereich, also eher konservativ, angesiedelt. „Die Risiken, die mit den komplexen gesetzlichen Rahmenbedingungen einhergehen, haben wir von Anfang möglichst gering gehalten“, bekräftigt Jessen.
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