Immobilien-Investoren unterschätzen Risiken des Klimawandels

Die Corona-Pandemie bleibt Thema Nummer 1. Auch in Investorenkreisen. Dabei sollten andere drängende Themen keinesfalls unter den Tisch fallen: vor allem nicht der Klimawandel und seine bedrohlichen Auswirkungen. So die Meinung der Autoren des Beitrags, Anne Böker, Associate Director Sustainability Management at PATRIZIA, und Greg Langley.

Klimaschutz darf nicht vernachlässigt werden

Im Januar, lange bevor Covid-19 weltweit alle Aufmerksamkeit auf sich zog, überraschte der größte Vermögensverwalter der Welt, BlackRock, die Investmentwelt mit einer Ankündigung, die es in sich hatte: Nachhaltigkeitskriterien würden ab sofort eine elementare Säule der unternehmenseigenen Investmentstrategie sein. Darüber hinaus schloss sich die US-amerikanische Fondsgesellschaft der Investoreninitiative Climate Action 100+ an. Eine Zeitenwende. Denn ohne Frage gibt der bedeutendste Vermögensverwalter der Welt in Sachen Investments weltweit den Taktstock vor.

Und doch: Eigentlich hätte diese aufsehenerregende Grundsatzentscheidung des Vermögensverwalters niemanden mehr überraschen dürfen. Schon auf dem Davoser Weltwirtschaftsforum 2019 wurde im damals veröffentlichten Global Risks-Report darauf hingewiesen, dass extreme Wetterbedingungen und ein mögliches Scheitern der verabschiedeten Klimaschutzmaßnahmen zu den größten Risiken gehören, denen sich die Menschheit gegenübersieht. Bereits zehn Jahre zuvor wurde seitens zahlreicher anderer Protagonisten auf diese Gefahren hingewiesen. Auch im Immobiliensektor sind Themen wie Nachhaltigkeit und ESG längst angekommen. 2018 ergab eine weltweite Umfrage der Finanz-Initiative des Umweltprogramms der Vereinigten Nationen (United Nations Environment Programme Finance Initiative UNEP FI) unter 44 der größten Immobilieninvestoren sowie Fonds- und Vermögensverwaltern, dass die überwiegende Mehrheit (90%) ESG-Kriterien bei ihren Investitionsentscheidungen künftig berücksichtigen wollen.

"Kurzfristig können Versicherungen Risiken eingrenzen. Allerdings ist mit einem deutlichen Anstieg der Versicherungsprämien zu rechnen."

Dennoch: Die durch den Klimawandel drohenden Risiken standen bei den meisten Immobilien-Investoren zu Beginn dieses Jahres tatsächlich nicht allzu weit oben auf der Agenda. Zuerst beherrschte das Thema Brexit die Diskussionen. Und wie wir wissen überdeckte danach Covid-19 alle anderen Debatten. Inzwischen scheint die erste durch die Pandemie ausgelöste Betroffenheit überwunden und Diskussionen, inwiefern sich eine solche weltweite Krankheitspandemie disruptiv auf Geschäfts- und Investorentätigkeiten auswirken könnte, sind in vollem Gange.   

Ohne jede Frage wird die aktuelle Pandemie auch weiterhin die gesamte Weltwirtschaft und den Immobiliensektor beschäftigen. Zahlreiche Fragen bleiben nach wie vor unbeantwortet. Wahr ist allerdings auch: Der Klimawandel wird sich deswegen nicht in Luft auflösen.

19% der Einzelhandelsflächen und 16% aller Büros in Europa sind durch Überschwemmungen bedroht

Kurzfristig können Versicherungen Risiken eingrenzen. Allerdings ist mit einem deutlichen Anstieg der Versicherungsprämien zu rechnen. Schließlich haben die Häufigkeit und Intensität extremer Wetterbedingungen bereits in den letzten drei Jahrzehnten drastisch zugenommen. Versicherer warnen seit geraumer Zeit ganz unverhüllt vor auch finanziellen Auswirkungen. Hinzu kommt, dass Versicherungen weitere durch den Klimawandel bedingte Risiken wie Preisminderungen oder entstehende Liquiditätsengpässe nicht abzusichern. Es wird also entscheidend darauf ankommen, diese Risiken in ihrer gesamten Komplexität zu betrachten und entsprechend zu managen.

Um welche Risiken handelt es sich konkret? Grundsätzlich werden immer wieder zwei Arten von Risikogruppen genannt: unmittelbare physische Risiken und sog. Transformationsrisiken. Unter physischen Risiken werden Gefahren verstanden, die Gebäude direkt betreffen. Zum Beispiel extreme Wetterereignisse, Änderung von Wettermustern oder der Anstieg des Meeresspiegels.

In dieser Risikogruppe stehen Überschwemmungen laut Untersuchungen des Risikoanalyse-Unternehmens Four Twenty Seven ganz oben auf der Liste. Dabei wurde ermittelt, dass 19% der Einzelhandelsflächen und 16% aller Büros in Europa durch Überschwemmungen und/oder einen Anstieg des Meeresspiegels bedroht sind. Zu den am stärksten gefährdeten europäischen Städten gehört Kopenhagen. In der dänischen Hauptstadt liegen 81% aller Büros in direkter Küstennähe und wären deshalb besonders von Überschwemmungen betroffen.

In Belfast liegen 73% aller Büros küstennah und in Göteborg 43%.

Im Sektor Wohnimmobilien ist das Hochwasserrisiko besonders in Großbritannien erhöht. Laut The Guardian wurde seit 2013 jedes zehnte neu erstellte Wohnhaus in England nahe an der Küste gebaut und ist demnach einem steigenden Hochwasserrisiko ausgesetzt. Der fortschreitende Klimawandel sorgt daneben für ein weiteres unmittelbares Risiko durch ansteigende Temperaturen. Folgen können zum einen erhöhte Betriebskosten sein. Aber auch indirekte Auswirkungen durch ein verändertes Verbraucher- und Investorenverhalten.

"Gestrandete" Immobilien-Vermögenswerte

Transformationsrisiken ergeben sich aus der Umstellung auf eine kohlenstoffarme Energiewirtschaft sowie Nutzung erneuerbarer Energien. Das angesehene US-amerikanische Urban Land Institute (ULI) benannte 2019 in Zusammenarbeit mit dem US-Immobilienunternehmen Heitman einige konkreten Umwälzungen, die sich hieraus ergeben: u.a. Veränderung der ökonomischen Rahmenbedingungen und Umbrüche hinsichtlich der Verfügbarkeit von Rohstoffen oder bei Rohstoffpreisen. Solche Verwerfungen werden zu erhöhten Kosten führen - beim Betrieb, durch Nachrüstungen oder Anpassungen an neue Regelwerke.

Der Immobiliensektor ist für 30% der jährlichen Treibhausgasemissionen verantwortlich und verbraucht laut UNO rund 40% der weltweiten Energie. Nicht ohne Grund betrifft die überwiegende Anzahl an Regulierungen durch das 2015 verabschiedete Pariser Klimaschutzabkommen den Immobilienbereich. Ziel des Abkommens ist eine Reduzierung der durch Gebäude verursachten CO2-Emissionen um 77% bis 2050.

Die Bewertungen von Immobilienassets und -portfolios werden somit zunehmend durch neue CO2- und Energievorschriften beeinflusst. Nach wie vor werden Millionen von Immobilien mit fossilen Brennstoffen beheizt oder gekühlt. Maßnahmen zur Reduzierung von CO2-Emissionen erfordern eine umfassende Nachrüstung dieser Gebäude. Immobilien, die nicht entsprechend umgerüstet werden, werden früher oder später unverkäuflich.

Viele sprechen dann von sog. Stranded Assets. Als „gestrandete Vermögenswerte“ werden unter anderem Immobilien bezeichnet, die den kommenden Energieeffizienzstandards nicht entsprechen, bei denen energetische Nachrüstungen finanziell nicht tragbar sind und die deshalb zukünftig weder verkauft noch vermietet werden können. Zu den Aufgaben von Immobilien-Investoren gehört es daher, Klimarisiken bei sämtlichen Assets mehr denn je sorgfältig einzuschätzen und zu bewerten.  

Zahlreiche Immobilien-Investoren schätzen die Auswirkungen des Klimawandels falsch ein

Kaum zu glauben, aber wahr. Nach einer Untersuchung des britischen Berufsverbands der Immobilien-Fachleute RICS maßen noch 2019 etwa die Hälfte der Befragten (46%) Klimarisikofaktoren „kaum eine oder keine Bedeutung“ bei Investitionsentscheidungen zu. Befragt wurden annähernd 4.000 Immobilien-Experten. Wie es zu dieser fragwürdigen Einstellung zahlreicher sog. Experten kommt, bleibt unklar. Überfordern Ausmaß und Komplexität dieser Risiken einen Teil der Befragten? Fehlt es in der Branche gravierend an Weitsichtigkeit? Oder verstellen aktuelle „Weltthemen“ wie das Coronavirus den Blick auf andere existenziell wichtige Fragen innerhalb der Immobilienbranche?

"Der Immobiliensektor ist für 30% der jährlichen Treibhausgasemissionen verantwortlich und verbraucht laut UNO rund 40% der weltweiten Energie. Nicht ohne Grund betrifft die überwiegende Anzahl an Regulierungen durch das 2015 verabschiedete Pariser Klimaschutzabkommen den Immobilienbereich."

Wissenschaftler des EU-finanzierten Forschungsprojekts CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) jedenfalls haben ein Tool entwickelt, mithilfe dessen Investoren und Immobilieneigentümer ihr Immobilienvermögen anhand von Energie- und Emissionsdaten und der Analyse regulatorischer Anforderungen bewerten können und somit Stranding-Risiken vermeiden. Projektziel ist es, Investoren in europäische Immobilien bei der Bewältigung dieser Risiken zu unterstützen, auf veränderte Regulierungsanforderungen vorzubereiten und Investitionen in Richtung einer höheren Energieeffizienz zu lenken.

Darüber hinaus hat die Finanz-Initiative des Umweltprogramms der Vereinten Nationen, UNEP FI, einen Katalog für Real Estate-Investoren auf globaler Ebene entwickelt, der durch den Klimawandel verursachte Risiken sowie ESG-Kriterien aufschlüsselt und Investitionsentscheidungen absichern helfen soll.  

Der Klimawandel und seine Auswirkungen sind real und nicht zu unterschätzen. Zugleich ist jedoch das Rüstzeug vorhanden, diese Risiken einzuordnen und zu managen. Investoren sind also gut beraten, dieses Thema nicht auf die lange Bank zu schieben und entsprechend zu handeln.