Erkenntnisse der diesjährigen MIPIM: Wertsteigerung, Neubewertung, ESG
30 / 03 / 23 - 9 minute read
MIPIM RE-Invest bietet die einmalige Gelegenheit, die Denkweise von Investoren im aktuellen wirtschaftlichen und geopolitischen Klima kennen zu lernen und zu verstehen.
Auch PATRIZIA nahm an der diesjährigen MIPIM teil und gehörte dort zu den Sponsoren des RE-Invest-Programms. Dieses bietet Vertretern von Staats-, Pensions- und Versicherungsfonds sowie Vermögensverwaltern und anderen Akteuren die Möglichkeit, unter Ausschluss der Öffentlichkeit über aktuelle Investmentstrategien zu diskutieren.
Mahdi Mokrane, Head of Global Investment Strategy, Research & Investment Solutions bei PATRIZIA, berichtet, „uns wurde eine einfache Frage gestellt: Was hält Sie nachts wach? Am häufigsten wurde hier die Unsicherheit genannt, vor allem im Zusammenhang mit Inflation, Zinssätzen und Marktvolatilität“, führt er aus. „Ich betrachte die Situation als eine Art ‚Permakrise‘“.
Inhaltsverzeichnis
Laut Mahdi Mokrane wurde vielen Teilnehmern der RE-Invest bewusst, dass durch diese Unsicherheit einige Anleger Risiken anders einordnen. „Viele Investoren gehen – ob bewusst oder unbewusst – bei der Risikobewertung nicht mehr objektiv, sondern verstärkt subjektiv vor“, sagt er. „Das Urteilsvermögen ist zunehmend von Emotionen beeinflusst.“
Das war zumindest teilweise vorhersehbar. Schließlich gingen den rasanten ökonomischen und geopolitischen Veränderungen des letzten Jahres eine ungewöhnlich lange Periode niedriger Zinssätze und eine globale Pandemie voraus. „Die Inflation traf alle überraschend, und natürlich mussten die Zentralbanken reagieren“, erklärt Mahdi Mokrane. „Die Investoren sind der Meinung, die Fed [Federal Reserve System] habe damit zu lange gewartet und habe anfangs zu sanft dann aber wiederum zu stark an den Zügeln gezogen – zumindest was den aktuellen Stand der Dinge betrifft.“
Marktvolatilität
Rein aus der Immobilienperspektive betrachtet, führte die Situation zu einem volatilen Markt und für einen Großteil der Märkte, vor allem dem britischen, zu einschneidenden Neubewertungen. Als die Delegierten in Cannes zusammenkamen, war jedoch bereits klar – und dieser Eindruck sollte sich im Laufe der Woche noch verstärken –, dass der rasche Anstieg der Zinssätze auch im Bankensektor für Aufruhr sorgt und die finanzielle Stabilität bedroht.
Der Kollaps der Silicon Valley Bank, dessen Ursachen noch immer diskutiert werden, aber aller Wahrscheinlichkeit nach unter anderem auf die Zinserhöhung zurückzuführen sein werden, löste einen Dominoeffekt aus. „Dieser Zusammenbruch riss kleine regionale Banken mit sich“, erklärt Mahdi Mokrane. „Sie unterlagen nicht denselben Vorschriften wie die systemrelevanten Banken und waren aus vielerlei Gründen sehr anfällig für Zinsanhebungen.“
Viele Investoren stellen sich nun die Frage, wie viel ihre Vermögenswerte wirklich wert sind. Diese Frage ist nur schwer zu beantworten, vor allem zu einer Zeit, in der nicht klar ist, wann und so sich die Preise einpendeln werden. „Was ist heute ein fairer Wert?“, fragt Mahdi Mokrane. „Wie sollte man die unterschiedlichen Risikokomponenten einordnen und bewerten, vor allem bei einbrechendem Transaktionsgeschehen?“
Für Anleger, die weitgehend auf den Erwerb von Vermögenswerten und deren Wertzuwachs angewiesen sind, sind diese Fragen von entscheidender Bedeutung. Die Positionierung von PATRIZIA im Vergleich zu anderen Unternehmen gibt Mahdi Mokrane jedoch etwas Zuversicht. „Wir haben uns sehr darauf konzentriert, die Rendite der von uns verwalteten Vermögenswerte zu schützen und die Portfolios zu einem Zeitpunkt zu verkleinern, zu dem der Markt noch in Bewegung war“, sagt er. „Nun müssen wir uns auf Wertschöpfung fokussieren, und die Chancen nutzen, die uns der Markt bietet. Wir konzentrieren uns auf Lösungen.“
Nun müssen wir uns auf Wertschöpfung fokussieren, und die Chancen nutzen, die uns der Markt bietet.
Mahdi Mokrane
Seltene Gelegenheit
Auf der Suche nach Lösungen waren auch die Teilnehmenden des RE-Invest-Events. Denn, die derzeitige Neubewertung bietet erhebliche Chancen. Dessen sind sich insbesondere diejenigen bewusst, die über große Mengen an „Dry Powder“ verfügen. Ein Investor sagte, London biete derzeit die Gelegenheit, attraktive Gewerbeimmobilien zu einem besseren Preis zu erwerben als die vergangenen 15 Jahre.
„Einige Märkte, darunter das Vereinigte Königreich, passen sich sehr schnell an. Und zwar heute genauso, wie damals nach der Weltfinanzkrise. Das konnten wir bereits im vierten Quartal 2022 beobachten und werden es auch im ersten Quartal 2023 wieder sehen“, erläutert Mahdi Mokrane. „Die Indizes haben sich drastisch verändert. Im vierten Quartal kam es zu den größten Anpassungen der Kapitalwerte in der Geschichte. Auf dem europäischen Festland ging die Anpassung schon immer etwas langsamer vonstatten, doch Anleger bevorzugen eine schnelle Anpassung, da sie mehr Klarheit schafft und das Vertrauen in neue Kapitalanlagen stärkt.“
Andere verfolgen neue Strategien. „Viele Investoren konzentrieren sich auf alternative Objektarten“, so Mahdi Mokrane. „Zum Beispiel Studentenwohnheime, Wohnraum für Senioren oder bezahlbarer Wohnraum – auch im mittleren Marktsegment. Zwar sinken die Preise, doch das bedeutet im Umkehrschluss, dass die Anzahl an mietenden Personen in Zeiten der Unsicherheit und angesichts steigender Hypothekenraten zunimmt. Und auch der demografische Wandel wird in den kommenden Jahren nicht aufzuhalten sein.“
Der anhaltende Aufschwung von ESG
Abschließend waren sich die Teilnehmenden des RE-Invest-Programms einig, dass vor allem Investitionen in Vermögenswerte eine langfristige Chance darstellen, die sich durch eine aussagekräftige ESG-Struktur (Environmental, Social und Governance) auszeichnen – und das unabhängig von den kurz- bis mittelfristigen gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen. „Die Bedeutung von ESG wurde von keiner Seite in Frage gestellt“, berichtet Mahdi Mokrane.
Auf der einen Seite scheint das Investment in neue, zukunftsfähige Gebäude eine sichere Sache zu sein. Das Gleiche gilt für Investitionen in Sanierungsprogramme, um in etablierten Stadtzentren den vorhandenen Bestand auf einen aktuellen, modernen Standard zu heben. Aufgrund der hohen Komplexität und Kosten für die Bestandssanierung ist es schwierig abseits dieser A-Lagen gute Renditen zu erzielen, darüber ist man sich laut Mahdi Mokrane im Klaren.
„Angesichts der Investitionsausgaben [CAPEX] und des Investitionsvolumens stellt sich die Frage, was mit den anderen 90 bis 95 % des Bestands geschehen soll, die nicht in diese oberste Bewertung fallen“, erläutert er. „In zentraler Lage in Paris, London oder München ist es kein Problem, Kapital zu investieren und innerhalb eines überschaubaren Zeitraums eine gute Rendite zu erhalten. Aus Cashflow-Perspektive funktioniert das wunderbar. Doch in Pariser Vororten oder in anderen zweitrangigen europäischen Märkten geht diese Rechnung schlichtweg nicht auf.“
Am Ende waren sich alle einig: „Es muss etwas geschehen, damit diese Gleichung aufgeht. Es herrschte der Eindruck, dass die aktuellen ESG-Vorschriften einfach nicht funktionieren. Etwas muss in Angriff genommen werden und wir sollten darauf vorbereitet sein.“
Laut Mahdi Mokrane wurde vielen Teilnehmern der RE-Invest bewusst, dass durch diese Unsicherheit einige Anleger Risiken anders einordnen. „Viele Investoren gehen – ob bewusst oder unbewusst – bei der Risikobewertung nicht mehr objektiv, sondern verstärkt subjektiv vor“, sagt er. „Das Urteilsvermögen ist zunehmend von Emotionen beeinflusst.“
Das war zumindest teilweise vorhersehbar. Schließlich gingen den rasanten ökonomischen und geopolitischen Veränderungen des letzten Jahres eine ungewöhnlich lange Periode niedriger Zinssätze und eine globale Pandemie voraus. „Die Inflation traf alle überraschend, und natürlich mussten die Zentralbanken reagieren“, erklärt Mahdi Mokrane. „Die Investoren sind der Meinung, die Fed [Federal Reserve System] habe damit zu lange gewartet und habe anfangs zu sanft dann aber wiederum zu stark an den Zügeln gezogen – zumindest was den aktuellen Stand der Dinge betrifft.“
Marktvolatilität
Rein aus der Immobilienperspektive betrachtet, führte die Situation zu einem volatilen Markt und für einen Großteil der Märkte, vor allem dem britischen, zu einschneidenden Neubewertungen. Als die Delegierten in Cannes zusammenkamen, war jedoch bereits klar – und dieser Eindruck sollte sich im Laufe der Woche noch verstärken –, dass der rasche Anstieg der Zinssätze auch im Bankensektor für Aufruhr sorgt und die finanzielle Stabilität bedroht.
Der Kollaps der Silicon Valley Bank, dessen Ursachen noch immer diskutiert werden, aber aller Wahrscheinlichkeit nach unter anderem auf die Zinserhöhung zurückzuführen sein werden, löste einen Dominoeffekt aus. „Dieser Zusammenbruch riss kleine regionale Banken mit sich“, erklärt Mahdi Mokrane. „Sie unterlagen nicht denselben Vorschriften wie die systemrelevanten Banken und waren aus vielerlei Gründen sehr anfällig für Zinsanhebungen.“
Viele Investoren stellen sich nun die Frage, wie viel ihre Vermögenswerte wirklich wert sind. Diese Frage ist nur schwer zu beantworten, vor allem zu einer Zeit, in der nicht klar ist, wann und so sich die Preise einpendeln werden. „Was ist heute ein fairer Wert?“, fragt Mahdi Mokrane. „Wie sollte man die unterschiedlichen Risikokomponenten einordnen und bewerten, vor allem bei einbrechendem Transaktionsgeschehen?“
Für Anleger, die weitgehend auf den Erwerb von Vermögenswerten und deren Wertzuwachs angewiesen sind, sind diese Fragen von entscheidender Bedeutung. Die Positionierung von PATRIZIA im Vergleich zu anderen Unternehmen gibt Mahdi Mokrane jedoch etwas Zuversicht. „Wir haben uns sehr darauf konzentriert, die Rendite der von uns verwalteten Vermögenswerte zu schützen und die Portfolios zu einem Zeitpunkt zu verkleinern, zu dem der Markt noch in Bewegung war“, sagt er. „Nun müssen wir uns auf Wertschöpfung fokussieren, und die Chancen nutzen, die uns der Markt bietet. Wir konzentrieren uns auf Lösungen.“
Seltene Gelegenheit
Auf der Suche nach Lösungen waren auch die Teilnehmenden des RE-Invest-Events. Denn, die derzeitige Neubewertung bietet erhebliche Chancen. Dessen sind sich insbesondere diejenigen bewusst, die über große Mengen an „Dry Powder“ verfügen. Ein Investor sagte, London biete derzeit die Gelegenheit, attraktive Gewerbeimmobilien zu einem besseren Preis zu erwerben als die vergangenen 15 Jahre.
„Einige Märkte, darunter das Vereinigte Königreich, passen sich sehr schnell an. Und zwar heute genauso, wie damals nach der Weltfinanzkrise. Das konnten wir bereits im vierten Quartal 2022 beobachten und werden es auch im ersten Quartal 2023 wieder sehen“, erläutert Mahdi Mokrane. „Die Indizes haben sich drastisch verändert. Im vierten Quartal kam es zu den größten Anpassungen der Kapitalwerte in der Geschichte. Auf dem europäischen Festland ging die Anpassung schon immer etwas langsamer vonstatten, doch Anleger bevorzugen eine schnelle Anpassung, da sie mehr Klarheit schafft und das Vertrauen in neue Kapitalanlagen stärkt.“
Andere verfolgen neue Strategien. „Viele Investoren konzentrieren sich auf alternative Objektarten“, so Mahdi Mokrane. „Zum Beispiel Studentenwohnheime, Wohnraum für Senioren oder bezahlbarer Wohnraum – auch im mittleren Marktsegment. Zwar sinken die Preise, doch das bedeutet im Umkehrschluss, dass die Anzahl an mietenden Personen in Zeiten der Unsicherheit und angesichts steigender Hypothekenraten zunimmt. Und auch der demografische Wandel wird in den kommenden Jahren nicht aufzuhalten sein.“
Der anhaltende Aufschwung von ESG
Abschließend waren sich die Teilnehmenden des RE-Invest-Programms einig, dass vor allem Investitionen in Vermögenswerte eine langfristige Chance darstellen, die sich durch eine aussagekräftige ESG-Struktur (Environmental, Social und Governance) auszeichnen – und das unabhängig von den kurz- bis mittelfristigen gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen. „Die Bedeutung von ESG wurde von keiner Seite in Frage gestellt“, berichtet Mahdi Mokrane.
Auf der einen Seite scheint das Investment in neue, zukunftsfähige Gebäude eine sichere Sache zu sein. Das Gleiche gilt für Investitionen in Sanierungsprogramme, um in etablierten Stadtzentren den vorhandenen Bestand auf einen aktuellen, modernen Standard zu heben. Aufgrund der hohen Komplexität und Kosten für die Bestandssanierung ist es schwierig abseits dieser A-Lagen gute Renditen zu erzielen, darüber ist man sich laut Mahdi Mokrane im Klaren.
„Angesichts der Investitionsausgaben [CAPEX] und des Investitionsvolumens stellt sich die Frage, was mit den anderen 90 bis 95 % des Bestands geschehen soll, die nicht in diese oberste Bewertung fallen“, erläutert er. „In zentraler Lage in Paris, London oder München ist es kein Problem, Kapital zu investieren und innerhalb eines überschaubaren Zeitraums eine gute Rendite zu erhalten. Aus Cashflow-Perspektive funktioniert das wunderbar. Doch in Pariser Vororten oder in anderen zweitrangigen europäischen Märkten geht diese Rechnung schlichtweg nicht auf.“
Am Ende waren sich alle einig: „Es muss etwas geschehen, damit diese Gleichung aufgeht. Es herrschte der Eindruck, dass die aktuellen ESG-Vorschriften einfach nicht funktionieren. Etwas muss in Angriff genommen werden und wir sollten darauf vorbereitet sein.“
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