Einsatz von KI zur Ermittlung der besten Standorte für städtische Logistikzentren


28 / 06 / 22 - 6 minute read

Die anhaltenden Auswirkungen von COVID-19 haben vielen Marktsektoren einen schweren Schlag versetzt, aber einige profitieren davon. Der E-Commerce ist ein klarer Gewinner.

Die Auswirkungen von COVID-19 und die sich ändernden Verbrauchergewohnheiten beschleunigen die Verlagerung zum elektronischen Handel. Dies wiederum fördert die Nachfrage nach Logistik auf der letzten Meile, um die wachsende Zahl von Online-Konsumenten zu bedienen, die eine Lieferung über Nacht oder am nächsten Tag wünschen.

PATRIZIA hat ein Data-Intelligence-Tool entwickelt, mit dem sich der beste Standort für eine Logistikanlage in einer Stadt ermitteln lässt. Die Logistics Impact Solution (LIS), die jüngste Ergänzung der impACT-Lösungen von PATRIZIA, bewertet, vergleicht und vergleicht verschiedene städtische 
Logistikstandorte in europäischen Städten, um den optimalen Standort für Logistikanlagen zu ermitteln. Das LIS ermöglicht es Logistikern und Einzelhändlern, die effizientesten Standorte für eine städtische Distributionsfläche zu identifizieren.

Die Art und Weise und die Geschwindigkeit, mit der Endverbraucherwaren in den Städten verteilt werden, verändern die Stadtlogistik und die Nutzung von Immobilien. Logistik bedeutete früher große, hässliche Lagerhäuser in einer Lieferkette. Heute umfasst sie Lagerhäuser in der Nähe großer Transport- und Versandzentren. Sie umfasst Kühlhäuser, Selfstorage-Einheiten, Datenzentren, regionale Vertriebszentren, Last-Mile-Distributionszentren, Last-Minute-Distributionszentren und andere Einrichtungen, die Teil unserer diversifizierten Vertriebsnetze sind.

In der Vergangenheit wurden Logistikanlagen außerhalb der Städte angesiedelt, weil dort die Grundstücke billiger waren und die Verladestationen dort lagen. Heute bietet die urbane Logistik jedoch interessante Möglichkeiten. Während früher die Last-Mile-Distribution die innovative Art war, über Logistik nachzudenken, geht es heute zunehmend um die Last-Minute-Distribution.

Wo ist ein idealer Standort für die Logistik?

Wo ist also der ideale Standort für ein Logistikzentrum? Grundsätzlich sollte jede Anlage in der Nähe möglichst vieler wohlhabender Verbraucher liegen. Der Grund dafür ist, dass die Zahlungsbereitschaft für eine Logistikanlage in erster Linie von dem erwarteten städtischen Güterumschlag abhängt, d. h. von der Verteilung der Waren an die Verbraucher.

Dank künstlicher Intelligenz (KI) und Methoden des maschinellen Lernens berechnet das LIS das genaue logistische Einzugsgebiet, das in einer bestimmten Reisezeit erreicht werden kann - zum Beispiel, wie weit man in 15, 30, 45 oder 60 Minuten fahren kann. Durch die Kombination
Durch die Kombination dieser geografischen Gebiete mit sozioökonomischen Daten ermittelt das LIS die Anzahl der Haushalte innerhalb des Einzugsgebiets (die "demografische Auswirkung") und ihre Gesamtkaufkraft, d. h. ihre wirtschaftliche Auswirkung. Schließlich führt das LIS demografische und wirtschaftliche Daten zusammen, um ein Benchmarking der besten Logistikstandorte in europäischen Städten durchzuführen.

 

Die Art und Weise und die Geschwindigkeit, mit der Endverbrauchergüter innerhalb der Städte verteilt werden, verändern die Stadtlogistik und die Nutzung von Immobilienvermögen.

Die Kaufkraft zählt in Berlin

PATRIZIA nutzte das LIS, um zwei europäische Städte eingehend zu untersuchen: Berlin und London. Die Studien zeigten erhebliche Unterschiede zwischen den Logistiknetzen der Hauptstädte auf. In Berlin kompensieren eine höhere Kaufkraft und eine dichtere Verteilung der Haushalte die höheren Reisekosten. In London treibt die Kaufkraft, die durch kürzere Entfernungen gebunden ist, die Logistikmieten am stärksten an. Dies zeigt, wie wichtig es ist, die Logistik in jedem städtischen Kontext zu verstehen und wie das LIS dies ermöglicht.

Für Berlin untersuchte das LIS die aktivsten Standorte in Bezug auf institutionelle Transaktionen in den letzten zwei Jahren. Laut der Datenbank von Real Capital Analytics (RCA) gibt es drei aktive Gebiete innerhalb Berlins: Der Flughafen Berlin-Tegel, Treptow im Süden der Stadt und Neuenhagen im Osten. Die drei aktivsten Gebiete außerhalb der deutschen Hauptstadt sind: Kloster Lehnin im Südwesten, Großbeeren im Süden und Grünheide im Südosten. 

Die sechs Standorte unterscheiden sich deutlich in ihrem wirtschaftlichen und demografischen Einzugsgebiet. Durchschnittlich 169.000 Haushalte sind von den drei innerstädtischen Gebieten aus innerhalb von 15 Fahrminuten erreichbar. Im Vergleich dazu erfassen die drei Außenstandorte im Durchschnitt weniger als 31.000 Haushalte. An diesem Punkt könnte man zu dem Schluss kommen, dass Standorte im Stadtzentrum strategisch am besten geeignet sind, um die Zahl der potenziellen Kunden zu maximieren.

Interessanterweise scheint sich jedoch eine längere Fahrt außerhalb der Stadt durchaus zu lohnen. Eine 30-minütige Fahrt von Großbeeren und Grünheide aus erreicht weit mehr Haushalte als eine 15-minütige Fahrt innerhalb der Stadt, nämlich 4,7 Mal (795 000) bzw. 2,1 Mal (354 000) mehr Haushalte.

Die Daten deuten darauf hin, dass die Wirtschaftskraft der Haushalte mit der Entfernung zur Innenstadt zunimmt. Außerhalb der Stadt ist jedoch das Gegenteil der Fall. So liegt die durchschnittliche Kaufkraft pro Haushalt im 15-Minuten-Einzugsgebiet des Flughafens Tegel bei 34.000 Euro und steigt im 60-Minuten-Einzugsgebiet um rund 15 % auf 39.000 Euro.

 

Zentrale Standorte sind am besten für die Londoner Logistik

Für London nutzte PATRIZIA die Property Market Analysis (PMA), um etablierte Logistik-Teilmärkte zu identifizieren, die mit dem LIS verglichen werden sollten, nämlich: Croydon, Enfield, Heathrow und Royal Park. Anschließend wurde deren historisches Mietwachstum für Logistik verglichen.

Anders als in Berlin zeigt das LIS eine umgekehrte Beziehung zwischen Fahrzeit und wirtschaftlicher Bedeutung. In Royal Park zum Beispiel, nahe dem Stadtzentrum, sinkt die Kaufkraft pro Haushalt mit zunehmender Fahrtzeit. 

Das LIS beweist, dass ein Anstieg der demografischen und wirtschaftlichen Auswirkungen die längeren Fahrzeiten kompensieren muss. In Enfield beispielsweise ist der Anstieg der Kaufkraft pro Haushalt zwischen einer Fahrzeit von 30 Minuten (65 000 €) und einer Fahrzeit von 60 Minuten (67 000 €) gering. Die demografischen Auswirkungen sind jedoch weitaus bedeutender.

Identifizierung unbekannter Logistikstandorte

Durch die Verknüpfung von LIS-Ergebnissen mit Immobilien-Leistungsindikatoren konnte PATRIZIA wichtige Erkenntnisse über die Mietdynamik in den vier Londoner Teilmärkten gewinnen. PATRIZIA verknüpfte die CAGR der Logistikmieten und die wirtschaftlichen Auswirkungen der unterschiedlichen Fahrzeiten für jeden Standort. Die Ergebnisse zeigen, dass das stärkste Mietwachstum an den Standorten auftrat, die bei der Verwendung des LIS-Tools am höchsten eingestuft wurden, was die Erkenntnisse des Tools bestätigt. 

In allen Bereichen mit wirtschaftlicher Auswirkung steht die Fahrtzeit von 15 Minuten am besten im Verhältnis zum Wachstum der Logistikmieten. Darüber hinaus hat die Kaufkraft, die innerhalb einer 15- und 30-minütigen Fahrtzeit erfasst wird, den größten Einfluss auf das Mietwachstum bei Logistikimmobilien.

Im Wesentlichen kann der LIS-Algorithmus Investoren dabei helfen, die Komplexität von Vertriebsnetzen in ganz Europa zu verstehen und zu erkennen, wie sich die Muster zwischen den Städten unterscheiden. Darüber hinaus könnte das Tool genutzt werden, um ungenutzte urbane Logistikstandorte zu identifizieren. Und es könnte
Und es könnte weiter angepasst werden, um die spezifischen Bedürfnisse von Logistik-Investitionsmanagementteams zu erfüllen.

Die Logistik ist ein anpassungsfähiger Sektor mit mehreren Teilsektoren, von denen jeder die Investoren vor demografischen und wirtschaftlichen Veränderungen schützen kann. Die Standortauswahl ist ein entscheidender Faktor beim Erwerb leistungsfähiger Anlagen. Und das neue KI-Tool hat sich als unschätzbar wertvoll erwiesen, wenn es um die Vorhersage geeigneter Standorte geht, nicht nur für die aktuelle Nachfrage, sondern auch für die Zukunft.

Wir wollen sicherstellen, dass die Anlagen, in die wir investieren, auch in Zukunft leistungsfähig bleiben, ganz gleich, was die Zukunft bringt. Die Logistik und ihre zahlreichen Unterkategorien, ob leichte städtische Industrieanlagen, große Transportzentren oder Kühllager, sind so positioniert, dass sie von den langfristigen Trends profitieren können. Dieser Sektor ist wie geschaffen für ein zukunftssicheres Portfolio, und mit der zunehmenden Bedeutung der städtischen Logistik steigt auch die Notwendigkeit, genau zu ermitteln, wo ein Logistikobjekt angesiedelt werden sollte.