Die Kraft des E-Pedals

Im ersten Teil unserer Serie über Logistik haben wir einige der wichtigsten Trends skizziert. Dieser Artikel befasst sich mit weiteren Entwicklungen, unter anderem mit den Auswirkungen ökologischer Anforderungen.

In der Zeit der Corona-Pandemie zuhause zu bleiben und online zu bestellen, hat nicht nur zu einem Anstieg der Paketzustellungen geführt. Begleitet wurde der Trend auch von unerwünschten Folgen wie mehr Staus und Umweltverschmutzung. Kein Wunder also, dass der Ruf nach einem Überdenken des gesamten Distributionsprozesses lauter wird, um ehrgeizige Nachhaltigkeitsziele zu erreichen, Treibhausgase zu reduzieren und das Verkehrsaufkommen zu verringern.

Viele Logistikdienstleister setzen auf umweltfreundlichere Transportmittel. Der amerikanische Logistikriese UPS zum Beispiel führt die Zustellung mit E-Bikes ein, insbesondere in dicht besiedelten europäischen Ballungsgebieten wie Heidelberg und Dublin. E-Bikes werden so Teil derwachsenden UPS-Flotte von weltweit mehr als 10.300 Fahrzeugen mit alternativen Kraftstoffen und fortschrittlichen Technologien.

Die fortschreitende Urbanisierung erhöht den Bedarf an Logistikflächen entlang der Hauptversorgungskorridore der Städte, während das Risiko von Leerständen bei Objekten, die abseits dieser Routen liegen, steigen könnte

Um die „letzte Meile“ zu bewältigen, also den letzten Streckenabschnitt zwischen Auslieferungslager und Kunde – setzen Logistikunternehmen auch elektrische Fahrzeuge  und Roboter ein, die die E-Bikes auf städtischen Radwegen begleiten. Die „letzte Meile“ macht zwar nur einen Bruchteil der Strecke aus, die ein Produkt von der Fabrik zum Kunden zurücklegt, verursacht aber typischerweise 40-50 % der Lieferkosten.

Potenzielle Risiken für Lieferketten bestehen heutzutage nicht nur in Naturkatastrophen. Logistikunternehmen fürchten auch lange Vorlaufzeiten und Handelsengpässe, die verhindern könnten, dass Waren die Endverbraucher so schnell wie gewünscht erreichen. Das bedeute, dass Entscheidungen über Lieferketten ganzheitlicher, datengesteuerter und dringender denn je geworden seien, so Prologis, ein Real Estate Investment Trust (REIT) im Bereich Logistik, in einem Bericht über die zukünftige Nachfrage nach Logistikimmobilien.

Für Logistikimmobilien ist der Standort daher wichtiger als je zuvor. Die zunehmende Urbanisierung bedeutet, dass das Stadtzentrum immer noch der bevorzugte Standort ist. Derzeit leben 80 % der Bevölkerung in entwickelten Volkswirtschaften in Städten. Und dieser Anteil wird bis 2050 auf 87,6 % ansteigen. „Die fortschreitende Urbanisierung erhöht den Bedarf an Logistikflächen entlang der Hauptversorgungskorridore der Städte, während das Risiko von Leerständen bei Objekten, die abseits dieser Routen liegen, steigen könnte“, sagt Nicolai Soltau, Fund Manager Logistics bei PATRIZIA.

Diejenigen, die sich die hohen Mieten in der Innenstadt nicht leisten können, könnten sich nach verlassenen Ladengeschäften oder sogar leer stehenden Bürogebäuden umsehen, die nach Corona nicht mehr als Büroflächen gebraucht werden und für Logistikzwecke umgewidmet werden könnten.

Eine andere Lösung ist der Weg unter die Erde. Durch die veränderte urbane Mobilität werden Tiefgaragenstellplätze für anderweitige Nutzungen frei – zum Beispiel für Logistikeinrichtungen.

Für andere wiederum geht es nach oben – im wahrsten Sinne des Wortes. Logistikunternehmen setzen auf vertikale oder mehrstöckige Anlagen, die hauptsächlich durch Automatisierungssysteme betrieben werden, zum Beispiel durch Regalanlagen, Förderbänder und Aufzüge. Überhaupt wird Automatisierung eine immer wichtigere Rolle in der Branche spielen.

" Automatisierung hat keinen Einfluss auf die funktionale Überalterung von Logistikanlagen, vielmehr ermöglicht sie neue und produktivere Standorte in der Nähe der Endverbraucher, da die Anlagen nicht mehr in der Nähe möglicher Arbeitskräfte angesiedelt sein müssen.,. Auf diese Weise hilft die Automatisierung den Lieferketten, sich schneller in die Zukunft zu bewegen", erklärt Prologis, ein Unternehmen für Lieferkettenlogistik.

Bislang kam die Umsetzung von Automatisierungslösungen wegen der hohen Kosten und der geringen Flexibilität nur langsam voran. Prologis schätzt, dass nur 20-25 % der Logistikimmobilien mit einer oder mehreren Arten von Automatisierungstechnologien ausgestattet sind.

Wenn sie jedoch erfolgreich eingesetzt wird, kann Automatisierung Skaleneffekte erzielen, die Produktivität steigern und die Kapazität erhöhen. Da sich die Technologie weiter verbessert, wird Automatisierung weiter an Bedeutung gewinnen. Infolgedessen könnten die Kosten sinken und Leistungsfähigkeit sowie Flexibilität steigen.

Der Weg zur Investition

Die wichtigsten Logistikkorridore Europas verlaufen von den Häfen im Norden, wie Antwerpen, Calais und Rotterdam, zu den urbanen Zentren im Herzen des Kontinents. Die Bedeutung dieser Schlüsselkorridore wird durch den wachsenden Intra-EU-Handel zunehmen. Noch mehr Bedeutung gewinnen siedurch Unternehmen, die ihre europäischen Lagerbestände erhöhen und ihre Lieferkette aufgrund der Erfahrungen während der Corona-Pandemie absichern wollen.

Top-Standorte entlang der Hauptkorridore sind naheliegende Ziele für Logistikinvestments. So beispielsweise auch die Akquisitionen von PATRIZIA in Bergen op Zoom, Moerdijk und Rotterdam.

Eine Diversifizierung der Investments über die wichtigsten Logistikrouten Europas helfe ebenfalls, die Performance zu steigern, indem man die Unterschiede bei den Spitzenrenditen in Europa ausnutzt, so Brook. Ein aktives Fund Management kann für eine breite Diversifizierung sorgen, um höhere Risiken auszugleichen, die Performance der Logistik-Anlagen zu steigern und die Gesamtrendite zu erhöhen.

Auch in Zukunft werden Logistik-Assets ihre positive Mietentwicklung fortsetzen, andere Assetklassen übertreffen und im Vergleich zu anderen Immobiliensektoren eine starke Rendite bieten. Da die ökonomischen, demografischen und technologischen Megatrends weiterhin die Planung von Einzelhandel und Lieferketten dominieren, sollte die langfristige Wachstumsrate für Logistikimmobilien im nächsten Jahrzehnt und darüber hinaus weiter steigen.

Um mehr über den Markt zu erfahren, laden Sie den PATRIZIA-Report The future of logistics: 7 distinct trends to watch [Die Zukunft der Logistik: 7 klare Trends, die es zu beachten gilt] herunter.