Der Soziale Wert von Immobilien


08 / 12 / 21 - 6 minute read

Der Wert von Immobilien wird in aller Regel an den Preisen für Eigenheime festgemacht. Was nicht verwundert. Inzwischen haben wir es in ganz Europa mit der Frage zu tun, inwieweit Häuser und Wohnungen noch erschwinglich sind. Ein hochinteressantes Thema, das zuletzt von Dr. Marcus Cieleback, Chief Urban Economist bei PATRIZIA, in dessen Studie namens „Priced out: Europe’s affordable housing challenge“ genau untersucht wurde. Diese einseitige Fokussierung macht es nicht eben einfach, Preise, Mieten und Renditen insgesamt einzuschätzen, insbesondere in Großbritannien.

Der soziale Wert von Immobilien – und damit das Ausmaß, in dem sie wirtschaftliche, soziale und ökologische Entwicklungen günstig beeinflussen – geht jedoch weit über das rein Finanzielle hinaus. Schließlich prägen „gebaute Umgebungen“ Menschen und Orte in vielfacher Hinsicht. Daher sollte man sich fragen, welche Rolle Immobilien in einem größeren Kontext – etwa der Raumgestaltung und in ihrer gesellschaftlich-integrativen Funktion - spielen oder spielen könnten.

Vor Kurzem habe ich gemeinsam mit Dr. Eime Tobari vom Beratungsunternehmen COCREATIF eine Roadmap für soziale Werte in der Immobilienbranche entwickelt. Diese Untersuchung wurde vom Urban Land Institute (ULI) in Auftrag gegeben und veröffentlicht.

Zum „S“ im Begriff ESG: Eine Roadmap für soziale Werte von Immobilien soll der Branche dazu dienen, soziale Werte zu verstehen, zu erfassen und zu fördern. Es wird untersucht, inwieweit Akteure in der Immobilienbranche dieses Konzept in ihre Unternehmensstrategie und -praxis integrieren können – auch hinsichtlich ihrer Investitionen.

Unserer Überzeugung nach weisen wir mit dieser Arbeit den Weg in eine stabile und nachhaltige Zukunft für die gesamte Branche. Die Corona-Pandemie hat die Bedeutung von Immobilien auch als gesellschaftliche Werte sichtbar gemacht und die Frage aufgeworfen, inwieweit Immobilien neu gedacht und gestaltet werden müssen. Antworten hierauf lassen sich nur finden, wenn man die Bedürfnisse von Menschen und spezifische Charakteristika von Standorten in diese Überlegungen mit einbezieht. Dabei sollte das Ziel sein, soziale und räumliche Ungleichheiten zu bekämpfen und eine nachhaltige und integrative Entwicklung zu fördern.

Sichtweisen der Immobilienbranche

Anlass für die Erarbeitung unserer Roadmap war unter anderem, dass sich Immobilienunternehmen aufgrund der vergangenen Entwicklungen zunehmend Gedanken über soziale Fragen und bezahlbaren Wohnraum machen. ESG wurde bislang weitgehend als ökologische Herausforderung verstanden (die natürlich existiert). Inzwischen jedoch beginnt die Branche auch die soziale Dimension von ESG zu entdecken – insbesondere im Bewusstsein, dass sowohl Wohnqualität als auch die Erschwinglichkeit einer Immobilie ein gesellschaftliches Thema sind.

Das Interesse von Investoren und Stakeholdern auch an nicht finanziellen Kriterien und Messgrößen steigt – und die Branche reagiert zunehmend auf diese Fragen. Wie zuletzt auch der aktuelle Bericht Emerging Trends 2021 Europe der Beratungsunternehmen ULI und PwC zeigt, spielt insbesondere der soziale Wert von Immobilien hierbei eine Rolle.

Die Immobilienbranche selbst tut sich allerdings noch schwer mit einer einheitlichen Messung sozialer Werte, was die Definition und Kommunikation solcher Werte nicht gerade vereinfacht. Ein sichtbarer Beitrag zur Branche, die angemessene ­risikoadjustierte Renditen erzielen will, zu gesellschaftlichen Diskussionen wird damit erschwert.

Die Schwierigkeit, soziale Werte zu messen, ist das eine. Daneben haben wir im Rahmen unserer Umfrage und Interview­reihen mit Stakeholdern aus ganz Europa weitere wichtige Fragestellungen identifiziert.

  • politische Kultur, Wirtschafts- und Unternehmenskultur einseitige Fokussierung auf die Maximierung der finanziellen Rendite

  • Fragmentierung und mangelnde Abstimmung zwischen den einzelnen Interessengruppen

  • Fokussierung eher auf messbare standardisierte Metriken anstatt auf konkrete Ergebnisse

  • mangelnde Transparenz und fehlender Konsens beim Thema gesellschaftliche Wertschöpfung

  • mangelndes Know-how und fehlende Kompetenzen

Handlungsfelder

Diese und ähnliche Aufgabenstellungen sind nicht unlösbar. Wichtig wäre allerdings eine gemeinsame Sprache unter allen Akteuren der Wertschöpfungskette von Immobilien. Nur so können soziale Werte integraler Bestandteil bei Entscheidungen werden. Ein einziges Messinstrument wäre angesichts der Vielzahl von Interessengruppen oder Zielen zu wenig. Deshalb plädieren wir für einen prinzipienbasierten Ansatz, um soziale Werte einzubinden.

Hierfür haben wir einen Entscheidungsrahmen entwickelt, der noch einmal verdeutlicht, wie wichtig zunächst die Festlegung von Zielen ist. Anschließend sollte über den Einsatz geeigneter Metriken und Messansätze – je nach Art der beabsichtigten Ziele – entschieden werden.

Die Branche selbst muss ihr Know-how sowie ihre Kompetenzen zur Messung des sozialen Wertes erweitern und standardisierte, einheitliche Ansätze für Messung und Berichterstattung festlegen.

Unsere Roadmap führt des Weiteren sechs Handlungsfelder auf - von einer ortsbezogenen Vision und Strategie der Regierung bis hin zur Zusammenarbeit zwischen allen Partnern.

Besonders bei der Bestimmung sozialer Werte kommt es auf eine enge Zusammenarbeit an. Denn entscheidend ist der Wechsel von einem transaktionalen (oder sogar konfrontativen) Ansatz zu einem kooperativen - egal, ob im Rahmen einer öffentlich-privaten Partnerschaft oder einer typischen Vermieter-Mieter-Beziehung.

Unsere Fallstudien zeigen, wie soziale Wertschöpfung aus einer dynamischen Interaktion zwischen effektiver Nachfrage und effektivem Angebot entsteht. Die Nachfrageseite setzt sich aus Einwohnern, Unternehmen, Kommunalverwaltungen und Gemeindeorganisationen mit spezifischen Anforderungen und Investitionszielen zusammen. Auf der Angebotsseite stehen Entwickler, Designfirmen und Investoren, die Lösungen und Dienstleistungen anbieten können mit dem Potenzial, soziale Werte auf bezahlbare und realisierbare Art und Weise zu schaffen.

Eine beachtenswerte Studie stammt von einem Konsortium namens Demain Montreal, bestehend aus einem Immobilieninvestor (Ivanhoe Cambridge), einem Bauunternehmen (Pomerleau) sowie einem Immobilienverwalter (Cogir). Gemeinsam gewannen sie zuletzt den C40 Reinventing Cities Wettbewerb. Ihr klimaneutraler Vorschlag zur Stadterneuerung auf Basis einer gemischten Nutzung (davon ein Drittel bezahlbarer und sozialer Wohnungsbau) ermöglicht es Einwohnern und der Gemeindeverwaltung, eine Kreislaufwirtschaft umzusetzen. Kernpunkte ihres Konzepts sind flexible Flächen für Zero-Waste-Lebensmittelgeschäfte, eine urbane Farm sowie die beiden Gebäudestandards Passivhaus und Zero Carbon.

Weitere Studien beziehen sich auf die Revitalisierung von Brent Cross Town in London, Porta Nuova in Mailand und Réinviter Paris.

Entscheidend ist der Wechsel von einem transaktionalen (oder sogar konfrontativen) Ansatz zu einem kooperativen - egal, ob im Rahmen einer öffentlich-privaten Partnerschaft oder einer typischen Vermieter-Mieter-Beziehung.

Führungsrolle

Wie unsere Umfrage unter Immobilienexperten verdeutlicht, spielen Führungskräfte bei der Etablierung und Förderung der sozialen Wertschöpfung eine Schlüsselrolle. Nahezu doppelt so viele Stakeholder (50) sehen das Management in ihrem Unternehmen als entscheidende Größe im Vergleich zu anderen Faktoren wie eine klare Definition und Interessenvertretung innerhalb der Branche oder größerer Druck seitens Kunden/Investoren/Stakeholdern (jeweils genannt von etwa 30 Befragten).

Obwohl drei Viertel der Stakeholder der Meinung sind, dass die Messung sozialer und ökologischer Ergebnisse sinnvoll ist und durch Industriestandards überwacht oder gesetzlich vorgeschrieben bzw. standardisiert werden sollte, sehen deutlich weniger Befragte eine solche Entwicklung in den nächsten Jahren tatsächlich kommen.

Die Schaffung sozialer Werte durch Immobilien bedeutet letztlich, die Menschen, ihr Lebensumfeld und im Ergebnis den gesamten Planeten bei Entwicklung und Investition in den Vordergrund zu rücken. Corona ist ein Weckruf für die Branche. Obwohl die Pandemie große Risiken und Herausforderungen mit sich gebracht hat, ergibt sich nun auch die Chance, bei allen Entwicklungen die Vorstellungen und Erwartungen vor Ort mit einzubinden und die Rolle der Branche bei der Bewältigung sozialer und räumlicher Ungleichheiten anzuerkennen. Dabei ist vor allem zu fragen, wie der öffentliche und der private Sektor gemeinsam gesellschaftliche Werte schaffen können und welche Möglichkeiten bestehen, gesellschaftliche Werte über das normale Tagesgeschäft hinaus zu schaffen.

SARAH FORSTER

Sarah Forster ist CEO und Mitbegründerin von „The Good Economy Partnership“. Sie engagiert sich seit über 25 Jahren in leitender Stellung beim Projekt „Finance for positive impact“ und ist Expertin für nachhaltige Wirtschaftsentwicklung, Entwicklungsfinanzierung sowie Wirkungsmessung und -management. Sarah Forster war 2015 an der Gründung von „The Good Economy“ beteiligt, um die Rolle von Wirtschaft und Finanzen bei Nachhaltigkeitsprojekten zu stärken. Sie wird als enge Beraterin von Kunden aus den unterschiedlichen Bereichen geschätzt – sowohl aus dem privaten als auch öffentlichen und sozialen Sektor.