Datenintelligenz bietet dynamische Erkenntnisse, die die Investitionsstrategie bestimmen


27 / 06 / 22 - 5 minute read

Es war ein Rätsel, das nur durch eine Kombination aus Ortskenntnis und Technologie gelöst werden konnte. Ein lokaler PATRIZIA Experte versicherte dem Team von Investment Strategy & Research, dass ein Wohnstandort in Tokio ein erstklassiger Standort sei. Doch irgendwie schaffte es der Standort nicht, im PATRIZIA Amenities Magnet Tool hoch zu punkten.

Der Grund dafür war die Aussicht: Das Grundstück bot einen Blick auf einen Park, in dem im Sommer die Blumen in voller Pracht blühten. Dies zog Mieter an, die bereit waren, hohe Mietpreise zu zahlen. Der PARIZIA Amenities Magnet Report hatte zwar die Lage des Parks vermerkt, nicht aber die Art der Blumen darin. 

PATRIZIA setzt zunehmend auf künstliche Intelligenz (KI), um seine Investitionsentscheidungen zu unterstützen. Das Unternehmen verfügt außerdem über eine der größten operativen Plattformen in Europa mit mehr als 900 Experten vor Ort, davon 200 in Wohngebieten. Diese einzigartige Kombination aus Daten, die durch künstliche Intelligenz gewonnen werden, und lokalen Marktkenntnissen, die von menschlichen Fondsmanagern bereitgestellt werden, ermöglicht es PATRIZIA, eine wissensbasierte Anlagestrategie zu entwickeln und Anomalien zu erkennen.

"Eine datengesteuerte Strategie ist ein fester Bestandteil unserer Anlagestrategie - wir glauben, dass die Technologie uns helfen und uns Empfehlungen geben kann", sagt Dr. Marcelo Cajias, PATRIZIAs Head of Data Intelligence. "Aber wir brauchen auch lokales Wissen, um zu verstehen, was auf der Straße passiert, um unsere Strategie zu untermauern. Es ist eine Kombination - es gibt immer Besonderheiten auf dem Markt, die uns aus der Datenperspektive nicht bekannt sind."

Vorteile eines Standorts

Seit einigen Jahren nutzt PATRIZIA den Amenities Magnet Report, um die Attraktivität von Standorten auf der Grundlage des Zugangs zu nahegelegenen Annehmlichkeiten oder sogenannten Points of Interest (POI) in Europa und Japan zu bewerten. Der Amenities Magnet Report greift auf eine Datenbank mit mehr als 25 Millionen POI zu, die so kategorisiert sind, dass die Attraktivität eines Standorts auf der Grundlage der Anforderungen an Wohnen, modernes urbanes Leben, Seniorenwohnungen und Büros gemessen werden kann.

Bei Angabe eines geografischen Ortes - eines Straßennamens oder einer Adresse - gibt das digitale Tool eine Punktzahl von 0 bis 100 an, die sich nach der Qualität der Einrichtungen in und um diesen Ort richtet. Je höher die Punktzahl, desto größer ist das Angebot an positiven Einrichtungen und desto attraktiver ist der Standort. Zu den guten Annehmlichkeiten gehören beispielsweise eine Schule, Grünflächen oder Verkehrsanbindungen. Negative Annehmlichkeiten könnten ein Gefängnis, eine Autobahn oder eine Kläranlage sein. 

Nach der Erstellung eines Scores werden die Ergebnisse in einem nächsten Schritt mit einer Heatmap geografisch analysiert. Je heller die gelben Punkte an den in der Heatmap angezeigten Rasterpunkten sind, desto höher ist die Punktzahl. Je dunkler die grünen Flecken sind, desto niedriger ist die Punktzahl. Der Amenities Magnet ermöglicht es PATRIZIA, sich ein transparentes Bild vom Markt zu machen und ein effektives Ranking der Standorte zu erstellen, sagt Cajias.

"Wir kennen jetzt den Unterschied zwischen gelben, grünen und dunklen Lagen. Das ist so, als würde man zur Bank gehen und je nach Ausfallrisiko unterschiedliche Zinssätze verlangen. Die besten Lagen in Deutschland befinden sich zum Beispiel in der Nähe des Hauptbahnhofs, weil es dort viele gute Einrichtungen gibt".

Eine datengesteuerte Strategie ist ein fester Bestandteil unserer Anlagestrategie - wir glauben, dass die Technologie dazu da ist, uns zu helfen und uns Empfehlungen zu geben.

Dr Marcelo Cajias, Head of Data Intelligence, PATRIZIA

Verständnis des urbanen Fußabdrucks im Laufe der Zeit: Die PATRIZIA Amenities Magnet Dynamic erzeugt grüne Flecken an Standorten, die ihre Attraktivität gemessen am Angebot an Einrichtungen erhöht haben. Weiß bedeutet Konsolidierung und rot bedeutet langsamere Entwicklung und eine schwächere Position. Die Heatmap kann helfen, Marktchancen zu identifizieren. Hier ist die Stadt Brüssel abgebildet.

Dynamische Datenentwicklung

PATRIZIA hat nun den Amenities Magnet Report auf die nächste Stufe gehoben und den Amenities Magnet Dynamic eingeführt. Dieses Tool bewertet, ob sich die Annehmlichkeiten im Laufe der Zeit verändert haben, und ermöglicht es PATRIZIA, relevante Daten über verschiedene Jahre hinweg zu vergleichen und dann die Veränderungen zu berechnen. Mit einem Überblick über die Veränderungen in den Bewertungen der Standorte kann PATRIZIA dann die Gebiete identifizieren, die ihr Angebot an Annehmlichkeiten verbessert haben, und diejenigen, die ihr Angebot verringert haben.

"Der Amenities Magnet Dynamic spiegelt wirklich wider, wie sich die Städte auf der Grundlage dieses Algorithmus entwickelt haben und wie sie sich in Zukunft entwickeln werden", sagt Cajias. "Das ermöglicht uns zu verstehen, ob wir am richtigen Standort sind und ob sich der Standort so entwickelt hat, wie wir es erwartet haben."

Dieses aktualisierte Wissen wird dann mit dem lokalen Wissen von Experten vor Ort zusammengeführt. "Sie können sagen: 'Ja, ich stimme zu, dass dies ein guter Standort ist. Sie haben zum Beispiel gesehen, dass in der Nähe ein neues Einkaufszentrum eröffnet wurde. Oder sie sind sich nicht einig darüber, was an diesem Standort passiert", fügt Cajias hinzu.

Diese Art von technologischem Vorsprung ist einzigartig für PATRIZIA. Das ist etwas, was wir für unsere Investmentprozesse tun und unseren Kunden anbieten, um Portfolios neu zu balancieren und weiterhin ein Gleichgewicht zu schaffen.

Marcelo Cajias

Datenwissen steuert die Strategie

Maschinelles Lernen schafft Wissen in Geschwindigkeit, Umfang und Tiefe. Dank Cloud Computing ist die Rechenleistung des Amenities Magnet um 70 % schneller: Es dauert jetzt nur noch sieben Minuten statt 20 Minuten, um einen Bericht über einen beliebigen Standort zu erstellen.

Auch die Menge der Informationen nimmt exponentiell zu. Vor ein paar Jahren gab es in Wien beispielsweise 40.000 verschiedene Einrichtungen. Inzwischen sind es 65.000 POIs. 

Insgesamt helfen die vom Tool generierten Werte PATRIZIA, Chancen zu erkennen, die das Gespräch mit einem Mieter oder Investor verändern können. Bei bestehenden Objekten kann das Tool bestätigen, dass PATRIZIA am richtigen Standort mit der richtigen Strategie tätig ist. Es kann auch das Ausstattungsniveau an einem potenziellen Investitionsstandort ermitteln.

Gibt es ein Überangebot oder eine Unterversorgung an Einrichtungen, und wenn die Einrichtungen gering sind, welche fehlen? Nach der Erschließung eines neuen Stadtgebiets sollte die Konzentration von Annehmlichkeiten mit der Zeit zunehmen. Auch Gebiete mit niedrigeren Bewertungen können als Investitionsstandort attraktiv sein
als Investitionsstandort attraktiv sein, wenn es um die Entwicklung neuer Wohnungen und der damit verbundenen Annehmlichkeiten geht.

In Zukunft wird Datenintelligenz eine entscheidende Rolle bei der Identifizierung von Straßen und Bezirken mit dem besten Potenzial spielen und beim Verständnis, wie sich eine Stadt entwickelt, damit wir die Portfolios unserer Kunden weiter optimieren können.

"Diese Art von technologischem Vorsprung ist einzigartig für PATRIZIA", sagt Cajias abschließend. "Es ist etwas, das wir für unsere Investmentprozesse nutzen und unseren Kunden anbieten, um Portfolios neu zu balancieren und weiterhin ein Gleichgewicht zu schaffen."

 

Image credit: istock olrat. April 20, 2019: Passengers waiting on an underground platform in Brussels central station, the busiest railway station in Belgium