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Was internationale Investoren nach Deutschland zieht

Jochen Reith, Geschäftsführer PATRIZIA Institutional Clients & Advisory GmbH, gibt im Interview einen Überblick über die Vorzüge Deutschlands für Immobilieninvestments.

Deutschland ist als Standort für Immobilieninvestments in einer herausragenden Position und wird gerade bei internationalen Investoren immer beliebter. Weshalb?
Deutschland ist nach wie vor ein Hotspot. Es geht uns wirtschaftlich gut, das Land gilt als wirtschaftliche Lokomotive Europas. Nicht nur gefühlt und politisch, weil die Bundesregierung die europäische Idee prominent vertritt, sondern weil auch die ökonomischen Zahlen stimmen. Die Tendenzen in anderen europäischen oder weltweiten Ländern sind ähnlich, aber in dieser positiven Ausprägung ist Deutschland herausragend: stabiles politisches System in Europa, gute Arbeitsmarktentwicklung, breit aufgestellte und wachsende Wirtschaft, Exportstärke – alles Themen, die stabil laufen und die wir seit zehn, fünfzehn Jahren kennen. Jemand, der auf Deutschland blickt, sieht passende Rahmendaten – und im internationalen Vergleich immer noch sehr marktgängige Renditen. Daher gilt Deutschland nach wie vor als sicherer Hafen.

Was zeichnet den deutschen Immobilienmarkt aus?
In Bezug auf die erwähnten Rahmenbedingungen ist es interessanterweise nicht so, dass die Immobilien hier viel teurer als in anderen Märkten sind. Auch der Euro spielt eine entscheidende Rolle. Er wird ja in Europa immer ein bisschen negativer gesehen als international, auf dem Globus ist er eine der großen anerkannten Währungen. Wenn sich ein ausländischer Investor über Diversifikation Gedanken macht, muss der Euro dabei sein. Sieht man sich dann innerhalb des Euroraums um, steht Deutschland relativ weit vorne.

„Auch die deutschen Mittelstädte haben eine große Zentralität, sind attraktiv und bieten einen funktionierenden Immobilienmarkt.“

Jochen Reith, Geschäftsführer PATRIZIA Institutional Clients & Advisory GmbH

Dazu kommt, dass Deutschland aufgrund seiner Größe ein sehr liquider Markt ist. Hier gibt es viele Metropolen, große Gebäude, man kann größere Investitionen in Deutschland tätigen.
Uns unterscheidet außerdem die ausgeprägte Dezentralität. Wenn Sie mit jemandem über Frankreich reden, sprechen Sie über Paris, und das war’s. Ähnlich ist es in Großbritannien mit London oder in Spanien mit Madrid und Barcelona. Das ist ganz typisch: Fast alle Immobilienmärkte, abgesehen von den USA wegen ihrer schieren Größe, sind extrem zentralisiert. In Deutschland ist es anders: Wir sprechen von Top-5- oder Top7-Standorten, allein hier haben wir schon eine größere Anzahl an attraktiven Märkten. Aber es geht noch weiter. Baden-Württemberg, wo Weltmarktführer gefühlt in der „Provinz“ sitzen, ist ein gutes Beispiel. Auch diese Mittelstädte haben eine große Zentralität, sind attraktiv und bieten einen funktionierenden Immobilienmarkt. Das ist für Investoren, die sich mit Deutschland beschäftigen, absolut attraktiv. Aber für Investoren, die die „eine“ Stadt finden wollen, in die „man“ dann geht, ist das schwierig zu verstehen.

Welche Investoren zieht der deutsche Immobilienmarkt an?
Natürlich haben wir eine ausgeprägte Investorenbasis aus Deutschland. Aber das gibt es auch in anderen Ländern. Danach sehen wir zahlreiche Investoren aus Australien, Asien, dem mittleren Osten, anderen europäischen Ländern, aus den USA. 

Für welche Strategien eignet sich der deutsche Immobilienmarkt besonders?
Natürlich stehen für Investoren auch hier Rendite-Erwartung und Risikobereitschaft im Mittelpunkt. Manche Investoren expandieren aus Währungsgründen nach Europa und sind extrem sicherheitsorientiert. Andere argumentieren, wenn ich über den großen Teich gehe, dann will ich zweistellige Renditen erzielen und bin bereit, entsprechende Risiken einzugehen.

Wir stellen aber fest, dass Investoren mit dem richtigen Partner bereit sind, einen Tick mehr Risiko einzugehen. Beispiel Wohnen: Vor drei, vier Jahren hätte man nicht akzeptiert, dass der Projektentwickler ein Neubauwohnungsprojekt unvermietet übergibt. Mittlerweile übernimmt man zugunsten der Rendite die Erstvermietung vielleicht selbst, wenn man an den Standort glaubt. Vielleicht geht man schon früher ins Projekt, ist im Gewerblichen bei einer guten Lage bereit, über einen kleinen Baumangel hinwegzusehen oder einen kürzeren Mietvertrag zu akzeptieren. Da zieht Flexibilität ein. Renditedruck haben natürlich alle Investoren. Aber wenn man für einen 0815-Neubau mit 2,0 oder 2,5 Prozent Rendite leben muss, weil es Marktteilnehmer gibt, die das akzeptieren, dann denkt man darüber nach, wo man eine Schippe drauflegen kann.

Was internationale Investoren nach Deutschland zieht

Bei den Anlageformen sehen wir mehrere Entwicklungen: Ab bestimmten Größenordnungen gibt es die Tendenz, Strategien alleine umzusetzen. Man spart sich die Abstimmung mit anderen Investoren. Die Auseinandersetzung mit Verkäufern und Maklern, die einzuhaltenden Zeitschienen, das richtige Strukturieren ist für viele Investoren herausfordernd genug. Dafür gibt es zwei Lösungen: ein klassisches Individualmandat, aber für eine sinnvolle Risikodiversifizierung muss ein solches Mandat sich schon im hohen dreistelligen Millionenbereich bewegen. Oder aber das Geld wird diskretionär vergeben. Der Investmentmanager definiert ein klares Profil zu Strategie, Märkten und Rendite-Erwartung, und trifft Entscheidungen im vereinbarten Rahmen alleine. Konflikte in der Investorenschaft werden damit vermieden. Zudem sehen wir eine Tendenz, über mehrere Nutzungsarten, Länder oder Regionen zu diversifizieren.

Was raten Sie internationalen Investoren für Immobilieninvestments in Deutschland?
Wir empfehlen internationalen Investoren, sich bei der Suche nach einem geeigneten Investmentmanager genau anzuschauen, wie lang der Track Record ist und wie gut und breit er aufgestellt ist. Es ist aus unserer Sicht gefährlich, einen Investmentmanager zu haben, der sich nur auf ein einziges Segment fokussiert. In der Breite, in der PATRIZIA unterwegs ist, sind wir in der Lage, eine Diversifizierung über Ländergrenzen, Nutzungsarten und Risikoklassen hinweg anzubieten: Lieber Kunde, verkauf aus diesen Gründen deine deutschen Shoppingcenter, die Opportunitäten bei Hotels in Spanien sind momentan viel besser. Oder hast du schon mal an Wohnimmobilien in den nordischen Ländern gedacht? Unsere Auffassung und klare Empfehlung ist, mit großen Adressen zu arbeiten, die eine breite Expertise über viele Länder und Nutzungsarten haben. Einen Sparringspartner zu finden, der objektiv über Themen sprechen und beraten kann und nicht bestimmten Produkten verhaftet ist.

Ist die Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt nachhaltig, oder steuern wir auf eine Immobilienblase zu?
Dass alles teurer ist als vor drei oder fünf Jahren, ist klar. Das trifft fast auf alle Märkte zu, wir sind überall in einem fast identischen Zyklus. Es werden gerne die Penthouse-Wohnungen in München zitiert, die für 30.000 Euro pro Quadratmeter verkauft werden. Ob da eine Blase entsteht, ist nicht die relevante Frage. Das ist kein institutionelles Produkt, diese Wohnungen setzen nicht den Marktstandard. Wir sehen, dass die Mietpreise anziehen, weil es der Wirtschaft gut geht.  Ein dominantes Thema ist derzeit die Zinsentwicklung. Aber die Anzeichen für explosionsartig steigende Zinsen sind eher gering. Leichte Zinsanstiege in Trippelschritten, die kann der Markt verkraften. Natürlich könnte es in einigen Teilmärkten zu Korrekturen kommen. Doch eine solche Korrektur ist auch irgendwann zu Ende und die Märkte stabilisieren sich wieder. Der alte Spruch von „Lage, Lage, Lage“ und „Qualität, Qualität, Qualität“ funktioniert immer. Die Qualitätsobjekte halten sich in der Krise einen Tick besser, sie überleben sie und kommen nachher besser wieder heraus.

 

Fotos: Fotolia, Getty