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Verliert der Immobiliensektor an Fahrt?

Eine Frage, die José Pellicer, Head of Research bei PATRIZIA, zur Zeit ständig zu beantworten hat, ist: „Wo stehen wir im Immobilienzyklus?“

Seine Antwort lautet: „Wir sind am Ende des Finanzzyklus mit historisch niedrigen Zinsen und befinden uns gleichzeitig noch in der Mitte des Immobilienzyklus bei anhaltendem Wirtschaftswachstum.“

Dabei ist sich Pellicer sehr wohl bewusst, dass die Meinungen in puncto weiterer Entwicklung des Immobilienzyklus weit auseinander klaffen. Manche Experten erwarten, dass uns niedrige Zinsen und damit hohe Immobilienpreise sowie niedrige Renditen noch längere Zeit erhalten bleiben. In den meisten deutschen Metropolen dürften demnach noch einige Jahre vergehen, bis der Preisgipfel erreicht wird, allerdings bei eher sinkenden Steigerungsraten. Immobilienzyklen können letztlich erheblich länger andauern als erwartet.

Auf der anderen Seite würde ein stark sinkendes Wirtschaftswachstum darauf hindeuten, dass wir uns dem Ende des Immobilienzyklus schneller nähern als gedacht. Die Prognoseinstitute rechnen dieses Jahr für Deutschland nur noch mit etwa 1,5 Prozent Wachstum oder weniger, manche Wirtschaftsexperten befürchten gar eine Rezession.

Risiken für den Immobilienmarkt

Haus- und Wohnungspreise sowie Mieten sind im aktuellen Immobilienzyklus, der 2009 begann, kräftig gestiegen. Wobei die Nachfrage vielerorts von einem hohen Einwohner- und Beschäftigungswachstum getrieben wird. Ein deutlicher konjunktureller Abschwung jedoch könnte den Preisauftrieb auf den Immobilienmärkten zumindest abschwächen. Damit würden steigende Immobilienanfangsrenditen in greifbare Nähe rücken.

Unberechenbar bleiben die politischen Risiken, etwa in Italien, in der Türkei oder wegen des Brexits. Zudem könnte der zunehmende Protektionismus mit Handels- und Zollkonflikten die Entwicklung der Immobilienmärkte massiv bremsen.

Höhere Zinsen absehbar

Die Zinsen werden früher oder später auch in Europa ansteigen – mit spürbaren Folgen für die Immobilienmärkte. Da höhere Zinsen die Finanzierung verteuern und weil im Zuge eines Zinsanstiegs andere Anlagemöglichkeiten wieder attraktiver werden, dürften sich manche institutionelle Anleger teilweise aus dem Immobilienmarkt zurückziehen. Mit Hilfe von Marktforschungsdaten, die über die letzten zehn bis 15 Jahre gewonnen wurden, lässt sich aber gut erkennen, in welchem Ausmaß das Anlagevolumen in einzelnen Regionen sinkt und ob bestimmte Standorte besonders hart getroffen werden.

Mindestens über den Sommer 2019 will die EZB an ihrem Leitzins festhalten, der seit März 2016 auf dem Rekordtief von 0,0% liegt. Anders in den USA. Ende 2018 lagen dort die Leitzinsen bereits in einer Spanne zwischen 2,25 und 2,5 Prozent. Weitere Zinserhöhungen sind laut Jerome Powell, Chef der US-amerikanischen Fed, aufgrund der anhaltend guten Wirtschaftslage durchaus denkbar.

Spannende Anlagemöglichkeiten

Doch auch nach der Zinswende bieten die europäischen Immobilienmärkte noch reichlich Wachstumspotenzial. Zumal die zunehmende sektorale und regionale Differenzierung der europäischen Märkte ein hohes Maß an Investitionssicherheit ermöglicht.

„In Europa gibt es immer noch zahlreiche attraktive Anlagemöglichkeiten.“

José Pellicer, Head of Research, PATRIZIA Immobilien AG

Auch Charles Tarrière, Manager der PATRIZIA TransEuropean-Fonds, rät den Investoren, sich frühzeitig auf steigende Zinsen vorzubereiten: „Für die Investoren ist es dabei von zentraler Bedeutung sein, europaweit zu diversifizieren, die Marktliquidität im Auge behalten und ihre Aufmerksamkeit auf die Immobilien-Basics zu richten, etwa bezüglich der Standorte und hinsichtlich der langfristigen Nutzungsmöglichkeiten für Grundstücke und Gebäude.“

Überdurchschnittliche Wachstumspotenziale verspricht beispielsweise der spanische Logistiksektor. PATRIZIA hat im November 2018 eine vollständig vorvermietete Class-A-Logistikimmobilie in Madrid für das Portfolio des Value-Add-Fonds TEP VII erworben. PATRIZIA verwaltet aktuell vier Logistikimmobilien in Madrid und Barcelona mit einer Nutzfläche von mehr als 200.000 Quadratmetern.

 

Foto: Westend 61