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Value Add im Fokus von Anlegern: Booster für Immobilieninvestitionen

Europas Immobilienmärkte bleiben dank verlässlicher Rahmenbedingungen und starker Fundamentaldaten für Investoren interessant. Ihnen steht jedoch ein sehr begrenztes Angebot insbesondere an hochwertigen und vollvermieteten Objekten (Core-Immobilien) entgegen. Zudem macht es das anhaltende Niedrigzinsumfeld im Euroraum schwer, attraktive Renditen zu erzielen, da aufgrund fehlender Anlagealternativen immer mehr Kapital in die Immobilienmärkte fließt. Als Hebel bieten sich Value Add-Strategien an.

Robuste Weltkonjunktur dank gezielter Fiskalpolitik und lockerer Geldpolitik

Der Internationale Währungsfonds (IWF) rechnet für dieses und das kommende Jahr mit einem noch stärkeren Anziehen der globalen Konjunktur. Der Euroraum soll nach einem Plus von 2,4% im vergangenen Jahr auch 2018 und 2019 auf einem soliden Wachstumskurs bleiben. Der IWF begründet diese Einschätzung neben der weltweit stärkeren Unterstützung der Konjunktur durch die Fiskalpolitik unter anderem mit der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), auch wenn diese zuletzt eine Wende für ihre Anleihekäufe eingeleitet hat. An der Politik des „billigen“ Geldes will EZB-Präsident Mario Draghi dagegen mindestens in diesem Jahr festhalten.

Niedrige Renditen treiben Immobilieninvestoren in Europa in Anlagealternativen

Immobilieninvestoren profitieren in diesem Umfeld von den extrem niedrigen Kreditzinsen. Gleichzeitig bleibt es für sie in den europäischen Märkten eine Herausforderung, mit ihren Investments überdurchschnittliche Renditen zu erzielen. Das belegt die Studie „INSIGHT - European Commercial Property Markets 2018“ der PATRIZIA Immobilien AG. Auf der Suche nach Alternativen sind Anleger deshalb bereit, höhere Risiken einzugehen.

Bei Immobilieninvestitionen geraten neben hochwertigen, meist vollvermieteten Objekten hierbei immer öfter Value Add-Immobilien ins Blickfeld. Das sind Objekte, deren Wert sich durch gezielte Maßnahmen steigern lässt – vorausgesetzt, sie sind gut gelegen und funktional intakt. „Mit passender Lage und dem profunden Verständnis für den jeweiligen Sektor sind im aktuellen Konjunkturumfeld auch Investments abseits der Top-Standorte lukrativ“, sagt Dr. Marcus Cieleback, Chief Economist der PATRIZIA Immobilien AG.

Mittels Modernisierung und Sanierung, aber auch über eine Repositionierung durch die Optimierung von Managementleistung sowie Mieterbesatz und vertraglichen Konditionen werden selbst vermeintlich weniger attraktive Objekte zu Core-/Core-Plus-Immobilien aufgewertet. Ein Beispiel ist der Bürokomplex Apex House im schottischen Edinburgh, den PATRIZIA zu Jahresbeginn erworben hat. Aber auch in einer Top-Lage wie Madrid bietet die Value Add-Strategie einen Hebel für überdurchschnittliche Wertsteigerungen.

Value Add als Ausweichstrategie erhöht Chancen bei Immobilieninvestments

Nach Überzeugung von Stefan Gloßner, Head of Fund Management Value Add bei der PATRIZIA Immobilien AG, sind erfolgreiche Wertsteigerungen hin zur Core- oder Core Plus-Immobilie stets „das Ergebnis einer erstklassigen Zusammenarbeit von Ankauf, Asset-Management, Fondsmanagement und Sales“. Er verweist in diesem Kontext auf aktuelle Projekte wie ein zum Boutique-Hotel umgebautes Bürogebäude in Hamburg und eine aufgewertete Büroimmobilie in Düsseldorf. „Beide Standorte bieten Investoren nun einen langfristigen und nachhaltigen Cashflow“, betont Gloßner.

In der Regel ist es aber Teil der Value Add-Strategie, Immobilien nicht dauerhaft zu halten, sondern nach der Aufwertung mit Gewinn zu veräußern. Beispielsweise wird ein schlecht oder gar nicht vermietetes Wohnhaus durch Umbau und Repositionierung zum vollvermieteten Bürokomplex. Neu verhandelte Mietverträge und ein optimierter Mieter-Mix bringen der Shopping-Mall mehr Besucher und damit Umsätze. Und der Anschluss einer Logistikimmobilie an vorhandene Infrastruktur stärkt Nutzbarkeit und Funktionalität. 

Externer Sachverstand bei Value Add auch für erfahrene Investoren ratsam

Die Vorteile der Strategie liegen auf der Hand. Während Core-Immobilien und Objekte mit Entwicklungspotenzial („Core Plus“) vergleichsweise geringe Risiken bergen, jedoch regelmäßig allenfalls moderate Renditechancen versprechen, kann die Wertsteigerung bei Neupositionierungsprojekten (Value Add) signifikant sein. Gegenüber einem ebenfalls denkbaren opportunistischen Investment mit größeren Investitionsrisiken und einem im Vergleich zu Value Add deutlich höheren Fremdkapitaleinsatz bleibt das Risiko allerdings bei Value Add begrenzt. Dennoch: Auch erfahrene Investoren sollten in der Value Add-Risikoklasse nicht auf professionelle Unterstützung verzichten. 

Die Dienstleister verfügen über Asset-Management-Knowhow sowie lokale Expertise in Bezug auf Objekte – das schließt meist belastbare Mieterkontakte ein – und gesetzliche Bestimmungen. Und vor allem wissen sie, global verfügbare Daten auf den potenziellen Standort hin richtig zu interpretieren und Zyklen vorherzusagen. Als Parameter dienen in den Märkten unter anderem Wachstumsstärke und demografische Entwicklung, aber auch das aktuelle Immobilienangebot und die prognostizierten Neubauzahlen.

Value Add

Ein Blick auf ausgewählte Märkte in Europa illustriert das Potenzial von Value Add. So zeichnen sich in Großbritannien viele Standorte außerhalb Londons durch historisch tiefe Bewertungen aus. Auch Büroflächen in den Niederlanden, irische Gewerbeimmobilien außerhalb der Innenstädte oder Büro- und Logistikimmobilien in Osteuropa hinken der allgemeinen Erholung der Immobilienpreise hinterher. In Deutschland sind die Leerstände stark rückläufig, die Bauvolumina in kommerziellen Immobiliensektor aber weiter tief.

Diversifizierung des Immobilienportfolios, Innovationsschub für die Objekte

Sinkende Leerstandsquoten prägen hierzulande daher längst auch B-Städte und -Lagen. Das treibt die Kosten für Investments und macht es schwer, renditeträchtige Optionen zu identifizieren. Grundsätzlich lässt sich beobachten, dass die Spannen zwischen Core und Value Add in verschiedenen Regionen und Segmenten hoch geblieben sind – und das, obwohl die Preise für Core-Liegenschaften angezogen haben. Auch das spricht dafür, mit Value Add-Investitionen europäische Immobilienportfolios zu diversifizieren. 

Unter den definierten Rahmenbedingungen bietet sich Value Add angesichts der derzeitigen Produktknappheit im Immobiliensektor als erfolgversprechende Ausweichstrategie an. Sind Standorte und Objekte richtig gewählt und professionell betreut, versprechen Modernisierung, Sanierung und Repositionierung einen Entwicklungs- und Innovationsschub. Value Add-Investments erfordern zweifellos mehr Risikobereitschaft, dafür vergrößern sie aber auch die Spielräume und Chancen.

 

Fotos: Fotolia