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Placemaking – ein florierendes Stadtviertel gestalten

Projekte dieser Größenordnung sind etwas Besonderes: Vor zwei Jahren nutzte PATRIZIA die seltene Gelegenheit, das halbfertige, gemischt genutzte Viertel der First Street in Manchester zu erwerben – ein Areal mit enormem Entwicklungspotenzial, das bereits Teil eines bestehenden Masterplans war. Das Konzept von PATRIZIA sah nicht nur die Weiterentwicklung des Standorts vor, sondern auch eine maßgeschneiderte Asset Management Strategie, um das gesamte Viertel wiederzubeleben und sozio-ökonomisch aufzuwerten – kurz: „Placemaking“.

Im Jahr 2015 ließ sich PATRIZIA die Gelegenheit nicht entgehen, das halb fertiggestellte Gelände im Rahmen einer Off-Market Transaktion von einer britischen Finanzinstitution zu übernehmen. Der bereits existierende Masterplan für das Areal sah eine stimulierende Mischung an Nutzungsarten vor und schloss Bauprojekte für Büros und Wohnungen, gastronomische Betriebe, ein Kulturzentrum, Hotels und ein Studentenwohnheim mit ein. Seit dem Erwerb hat PATRIZIA das Quartier beständig weiterentwickelt und aufgewertet.

Im Januar 2016 vereinbarte PATRIZIA, das mit der Effizienzklasse A und BREEAM als „exzellent“ zertifizierte Bürogebäude No. 8 zu bauen. Dies geschah im Rahmen eines Joint Ventures mit einem Immobilienentwicklungsfonds, der dem größten kommunalen Pensionsfonds in England gehört. Das siebenstöckige Gebäude verfügt über eine Nutzfläche von mehr als 16.000 Quadratmetern und ist teilweise vorvermietet, unter anderem an den russischen Energieriesen Gazprom.

Im Juni 2016 erteilte die Stadt Manchester die Baugenehmigung für 624 Apartments, die PATRIZIA selbst realisieren und nach Fertigstellung (geplant Mitte 2019) im eigenen Bestand halten möchte. Mietwohnungen sind wegen des hohen Zuzugs nach Manchester begehrt. Laut Jones Lang LaSalle hat sich die Bevölkerung der City seit der Jahrtausendwende auf 50.000 Menschen verfünffacht. Bis 2024 soll die Einwohnerzahl auf mehr als 80.000 ansteigen. Der Aufwärtstrend bei den Wohnungsmieten, die zwischen 2014 und 2016 um 27,6 Prozent kletterten, ist völlig intakt. Dafür sorgen das überdurchschnittliche Wirtschaftswachstum und der Mangel an hochwertigen Apartments.

Das First Street Areal wird bald im Zentrum von Manchesters immer weiter expandierendem zentralen Geschäftsviertel stehen. Bereits heute verfügt die Umgebung über eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. Zudem hilft die Regierung dabei, diese noch weiter zu verbessern: die beiden Bahnhöfe Deansgate und Oxford Road, die nahe des First Street Areals liegen, werden zukünftig von dem 500 Millionen Pfund schweren Northern Hub Schienennetzprojekt profitieren, das regionale Schlüsselstädte mit Manchester als zentralen Anlaufpunkt verbindet. James Muir, Managing Director der PATRIZIA UK erklärt: „Wir waren uns des Potenzials dieses aufstrebenden, gemischt genutzten urbanen Geländes schon immer bewusst. Als wir erfuhren, dass die Möglichkeit bestand, es zu erwerben, haben wir schnell gehandelt.“

Die kulturelle und soziale Identität fördern

Der Ansatz von PATRIZIA, das Quartier zu entwickeln war umfassend und bezog eine maßgeschneiderte Asset-Management-Strategie mit ein, die ein Ziel hatte: „Placemaking”. Placemaking ist mehr als eine reine Projektentwicklung – es bedeutet sprichwörtlich „to make a place“, also Lebensräume für Menschen zu erschaffen und Gebäude und öffentliche Plätze zu attraktiven Orten für Anwohner und Besucher zu machen. Das schließt sowohl die Gestaltung öffentlicher Räume mit ein, als auch die Planung und Weiterentwicklung von deren sozialer und kultureller Identität – denn letztlich wird dadurch die Qualität des gesamten Standorts aufgewertet.

“Wir waren uns des Potenzials dieses aufstrebenden, gemischt genutzten urbanen Geländes schon immer bewusst. Als wir erfuhren, dass die Möglichkeit bestand, es zu erwerben, haben wir schnell gehandelt.”

James Muir, Managing Director der PATRIZIA UK

Im Fall von First Street bestand der Erfolg der Kollaboration aus unterschiedlichen Faktoren. Zum einen war es die Planung und die Gestaltung des ursprünglichen Masterplans als gemischt genutztes Gelände. Ein weiterer Faktor war zudem das Areal selbst, dessen Herzstück, Tony Wilsons Place, gleichzeitig als kultureller Knotenpunkt dient: denn First Street wurde als Standort für HOME, dem neuen Kulturzentrum Manchesters, auserkoren. Es entstand aus der Verbindung zweier angesehener Kunstverbände, dem „Cornerhouse“ und der „Library Theatre Company“. Finanziert wird das Projekt vom Manchester City Council und nach seiner Eröffnung im Jahr 2015 übertraf es bereits im ersten Jahr mit mehr als einer Million Besuchern alle Erwartungen. HOME hilft dabei, die Anhänger von Manchesters Kunstszene anzulocken – und dient somit dazu, das Kulturzentrum als Ankerpunkt des gesamten Viertels zu machen und dessen Identität nachhaltig zu prägen.

Die Tatsache, dass das Kulturzentrum HOME das Herzstück des Projekts wurde, beeinflusste auch grundlegend das strategische Asset Management von PATRIZIA – für die Vermietung der Gastronomieflächen wurden neben den klassischen Blue-Chip Mietern vor allem auch unabhängige Inhaber adressiert. Dazu gehören etwa eine aus Manchester stammende, authentisch-indische Restaurantkette, eine Kleinbrauerei, eine Indoor-Minigolf-Anlage sowie das neue Restaurant-Konzept von Simon Woods, einem MasterChef-Gewinner. Diese Zusammenstellung der Mieter zielte darauf ab, in dem Viertel eine Community zu erschaffen, die jedem Besucher und Bewohner mehr als nur einen Nutzen bietet. 

Ein konsistenter und einheitlicher Managementansatz bedeutete auch, dass alle Mieter aus einer Hand geführt werden. Mike Tyler, Head of Asset Management UK erklärt: „First Street ist zu einem beliebten Ort für `work, play and stay´ geworden. Die erfolgreiche Vermietung ist Teil unseres strategischen Asset Management Ansatzes mit einem Mix aus nationalen und unabhängigen Mietern. Veranstaltungen vor Ort wie das spanische und lateinamerikanische Viva Festival in Zusammenarbeit mit HOME sowie die öffentliche Wimbledon-Übertragung, die jedes Jahr stattfindet, ist Teil unserer breiter angelegten Strategie, das Angebot für Anwohner und Gäste weiter zu verbessern, um die Besucherfrequenz zu erhöhen und einen attraktiven Aufenthaltsort für Tag und Nacht zu schaffen."

Opportunistische Investments in Value-Add verwandeln

Dank des enormen Entwicklungspotenzials des gesamten Viertels, und der Tatsache, dass die Mieten in der Stadt seit Jahren schneller als im Durchschnitt steigen, konnte PATRIZIA Manchesters First Street stabilisieren und die Anlage von einem opportunistischen Investment in ein Value-Add Investment weiterentwickeln, das jetzt auch für institutionelle Investoren äußerst attraktiv geworden ist. Placemaking wie in diesem Fall ist eine enorme Herausforderung, die in Manchester durch die engagierten Experten von PATRIZIA UK und ihren umfassenden Asset Management-Fähigkeiten erfolgreich gemeistert wurde.

Foto: Getty Images