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Nicht nur Renditen im Blick

Wie die Vor-Ort-Analyse von Marktdaten Immobilieninvestoren einen Wettbewerbsvorsprung verschaffen kann

Der Immobilienzyklus, der in Deutschland im Jahr 2009 begann, stellt die Anleger vor große Herausforderungen. So wird hierzulande das Angebot an Core-Objekten mittlerweile immer knapper, die Preise haben neue Rekordhöhen erreicht, die Renditen sind in den letzten Jahren zum Teil stark gesunken. Hinzu kommen geopolitische Unsicherheiten, ein mittel- bis langfristig höheres Zinsniveau und die künftig sinkende Liquidität. In der Folge dürfte die Volatilität in allen Assetklassen deutlich zunehmen.

Auswahl nach Sektoren

In Anbetracht der steigenden Marktvolatilität empfiehlt Charles Tarrière, Manager der PATRIZIA TransEuropean-Fonds: „Anleger sollten nicht allein auf die Renditen fokussieren, sondern weitere Aspekte wie insbesondere die langfristigen Nutzungsmöglichkeiten von Gebäuden sowie die Mieteinnahmen ins Auge fassen.“.

„Mit Mietwohnungen wie Studentenwohnheimen oder Pflegeeinrichtungen lassen sich relativ planbare und stabile Erträge erwirtschaften“, betont Tarrière. Ähnliches gilt etwa für Hotels sowie hochwertige Logistikimmobilien, die im Zuge des rasanten E-Commerce-Wachstums von Mietern aus der Logistikbranche stark nachgefragt werden.

„Anleger sollten nicht allein auf die Renditen fokussieren, sondern weitere Aspekte wie insbesondere die langfristigen Nutzungsmöglichkeiten von Gebäuden.“

Charles Tarrière, Fondsmanager der PATRIZIA TransEuropean Fonds, PATRIZIA Immobilien AG

 

Hilfreiche Marktforschung

Wie lassen sich die langfristig spannendsten Standorte aufspüren? Tarrière nennt ein Beispiel: „Mehrere Jahre lang haben wir den Berliner Immobilienmarkt erforscht und entdeckten dabei eine Vielzahl interessanter Details, die keine andere Datenquelle liefern konnte.“

Als überdurchschnittlich attraktive Büro-Standorte ermittelten die PATRIZIA-Forscher Berlin-Mitte, Kreuzberg sowie Friedrichshain, wo sich Technologie-Unternehmen und Startups angesiedelt haben. Den Investoren kommt dort zugute, dass sich immer mehr etablierte Unternehmen in der Hauptstadt ansiedeln und dabei die Nähe zur Berliner Technologie- und Gründerszene suchen.

Mit Hilfe der neuen Datenpools erwarb PATRIZIA dann Büroimmobilien in ausgewählten Stadtbezirken. Der Forschungsaufwand hat sich gerechnet: an einigen Standorten haben sich der Büromieten binnen weniger Jahre verdoppelt, vereinzelt sogar verdreifacht.

„Als wir die Recherchen starteten, waren wir im Immobilienbereich mit dieser Art der Informationsgewinnung tatsächlich ein Vorreiter“, erinnert sich Tarrière. „Nach den sehr guten Erfahrungen in Berlin werden wir in anderen europäischen Städten ähnlich vorgehen“.

Jeder Stadtteil wird unter die Lupe genommen, egal ob in Amsterdam, Paris, Helsinki oder in anderen Ballungsgebieten. Welche Trends und Branchenschwerpunkte weisen die einzelnen Bezirke oder Häuserzeilen auf? Wie entwickeln sich dort die Mieten und Renditen? In welchen Stadtteilen siedeln sich besonders viele Startups und etablierte Firmen an? Als Alternative zu Investments in hochpreisigen Top-Standorten können auch Build-to-Core-Strategien empfehlenswert sein, zum Beispiel im Rahmen von Stadterneuerungsvorhaben. Die Anleger investieren etwa in Sanierungs- und Revitalisierungsprojekte, die sich im Laufe der Zeit zu Core-/Core-Plus-Immobilien aufwerten lassen.

Beispiele für eine Value Add-Strategie sind Bürokomplexe wie das Apex House im schottischen Edinburgh, das PATRIZIA Anfang 2018 erworben hat. Aber auch in einer Top-Lage wie Mailand bietet die Value Add-Strategie einen Hebel für überdurchschnittliche Wertsteigerungen. Dort erwarb PATRIZIA Ende 2018 das Bürogebäude Palazzo Montedoria.

Investoren aus Asien

Gestützt wird die Nachfrage in Deutschland und anderen europäischen Märkten nicht zuletzt durch institutionelle Investoren aus Asien. Der südkoreanische Lebensversicherer ABL Life Insurance zum Beispiel will seine Investitionen in Europa aufstocken und hat Länder mit einer guten Bonität sowie stabilen politischen Verhältnissen im Auge. Zu den aktuellen ABL-Zielmärkten gehören Österreich, Schweden, Norwegen und Tschechien.

 

Foto: Mauritius Images