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Microapartments: Gute Chancen für Investoren – aber nicht um jeden Preis

In Europas Metropolen ist bezahlbarer Wohnraum knapp. Doch auch Studenten, Pendler oder Berufseinsteiger suchen eine Bleibe – in der Regel auf Zeit, am liebsten möbliert und in zentraler Lage. „Microapartments“, komplett ausgestattete Ein-Zimmer-Wohnungen mit Größen zwischen 20 und 35 Quadratmetern, stellen für sie eine gute Option dar. Anleger können mit Investments in solche Objekte profitieren, wenn sie selektiv vorgehen.

Auf Wohnungsmärkten übersteigt Nachfrage das Angebot

Auf den europäischen Wohnungsmärkten herrscht ein extremer Nachfrageüberhang. Nicht nur in Amsterdam, London oder Paris, insbesondere in den deutschen Großstädten haben es Normalverdiener schwer, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Laut einer Studie, die das ARD-Magazin „Panorama“ bei der Immobiliendatenfirma empirica-systeme in Auftrag gab, müssen sie selbst in mittelgroßen Städten wie Rostock, Jena oder Wilhelmshaven deutlich mehr als den Richtwert von 27 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete aufbringen.

Entwicklung stellt Immobilienbranche vor Herausforderung

In Berlin oder Frankfurt übersteigen die Neubaumieten längst die 40-Prozent-Marke für Durchschnittsverdiener. Verschärft wird die Lage durch die ungebrochene Magnetwirkung der Metropolen. Nach aktuellen Statistiken leben weltweit fast sechs von zehn Menschen in Städten und urbanen Ballungsräumen. Deutschland übertrifft diesen Grad der Urbanisierung mit über 75 Prozent schon heute. Im Ergebnis stellt die Entwicklung die Immobilienwirtschaft vor die Herausforderung, die vorhandenen Flächen durch innovative Konzepte zu verdichten.

Dass komprimierte Wohnformen die Stadt der Zukunft prägen, belegt die Entwicklung so genannter „Microapartments“. Das sind 20 bis 35 Quadratmeter große, komplett möblierte Ein-Zimmer-Wohnungen mit Kitchenette und Bad. Die modularen sowie multifunktionalen Einbaumöbel nutzen jeden Zentimeter intelligent aus. Bekannt ist dieses Konzept bisher vor allem von Studentenwohnheimen. Doch in dem Maße, wie Arbeitnehmer mobil werden (müssen), rücken mit Pendlern oder Berufsanfängern neue Zielgruppen ins Blickfeld.

Darauf reagiert der Markt: Einer Erhebung des Forschungsinstituts F+B zufolge machen möblierte Wohnungen bundesweit bereits 14 Prozent des gesamten Wohnungsangebots aus – getrieben auch von Microapartments. Bei Quadratmeterpreisen von 25 bis 30 Euro warm, ein Vielfaches üblicher Mietwohnungen, bilden diese Objekte indes nur eine Bleibe auf Zeit. Deshalb seien sie „keine langfristige Lösung für den akuten Wohnungsmangel“, betont Marcus Cieleback, Chefvolkswirt der PATRIZIA AG.

Microapartments für Investoren eine lukrative Assetklasse

Sie seien aber für all jene, die zeitweilig oder neu und auf Probe in einer fremden Stadt arbeiteten, „eine gute Übergangslösung“, so Cieleback. Weil für möblierte Wohnungen weder der ortsübliche Mietenspiegel noch die gesetzliche Mietpreisbremse gelten und sie im Schnitt doppelt so viel Miete im Monat einbringen wie unmöblierte Wohnungen, sind Microapartments auch für Investoren eine interessante Anlage: Die erzielbaren Renditen schlagen die anderer Assetklassen.

Ist der aktuelle Hype um die Microapartments einmal vorbei, sind die Objekte relativ inflexibel, bezogen auf eine mögliche Nachverwertung.

Nathalie Winkelmann, Head of Fund Management Residential, PATRIZIA AG

Von manchem Vermögensverwalter in Aussicht gestellte Renditen von bis zu acht Prozent pro Jahr erscheinen aber unseriös. Realistischer ist ein Kapitalertrag zwischen 3,5 und 4,5 Prozent, oft auch darunter. „Jedes Apartment muss top ausgestattet und voll möbliert sein, zudem müssen Sie mit einer erhöhten Fluktuation kalkulieren und damit einhergehend mit einer höheren Abnutzung – das treibt die Kosten, auch für Instandhaltung“, sagt Nathalie Winkelmann, Generalbevollmächtigte bei der PATRIZIA Augsburg KVG und Head of Fund Management Residential.

In der Regel bleiben Mieter sechs bis maximal zwölf Monate in einem solchen Objekt. Für den nächsten müssen Gebäude und Apartment jedoch wieder eine überdurchschnittliche Qualität und Attraktivität aufweisen. Langfristig sieht Winkelmann noch eine ganz andere Herausforderung: „Ist der aktuelle Hype um die Microapartments einmal vorbei, sind die Objekte relativ inflexibel, bezogen auf eine mögliche Nachverwertung.“ Als Option sieht sie die Umwandlung in Boardinghouses – Wohnen mit angeschlossenem Hotel-Service.

Gute Ergänzung zum, aber kein Schwerpunkt im Portfolio

PATRIZIA empfiehlt Microapartments als Ergänzung zum Portfolio, ist selbst aber laut Winkelmann „nicht sehr exponiert“ in dieser Nische investiert. So wurden in Münster, Hamburg und Leipzig Studentenwohnheime gekauft, teilweise neu entwickelt. In Mainz wird ein Bestandsgebäude dagegen zu 50 Microapartments für Berufseinsteiger und Pendler umgebaut und in Frankfurt wurde ein Neubau mit 221 Microapartments erworben.

Der Trend wird also bedient, ohne ihn zu überreizen: „Erst müssen wir von einem Markt, dessen Chancen und Nachhaltigkeit überzeugt sein. Dann suchen wir dort kompetente Spezialisten – ,Lokalisten’ –, die den Markt genau kennen“, beschreibt Cieleback, das Prinzip. Deshalb investiere PATRIZIA auch „nicht plötzlich in Microapartments in französischen B-Städten, weil gerade Microapartments in französischen B-Städten en vogue sind“. Zwei Bedingungen müssten dafür erfüllt sein.

Cieleback: „Wir müssen aufgrund unserer Marktanalyse überzeugt sein, dass solche Objekte an diesen Standorten mittel- bis langfristigen Erfolg versprechen; und wir müssen die Fachleute gebunden haben, die sich mit Microapartments auskennen.“

Europaweit fällt das Gros des Transaktionsvolumens in diese Assetklasse derzeit auf Großbritannien und Deutschland. Vor allem aber Spanien, Irland und Österreich scheinen sich perspektivisch im Nischensegment der Microapartments am überdurchschnittlichsten zu entwickeln.

Alle Konzepte verbinden hoher Standard und exponierte Lage

Fasst man den Markt größer, wird er abstrakt als „Micro Living“ bezeichnet. Die aktuell populärsten Segmente sind neben Miniwohnungen für Studenten vorgenannte Business-Apartments. Letztere stehen in Konkurrenz zum gerade auf digitale Nomaden anziehend wirkenden „Co-Living“-Konzept. Bei dieser Hybridform leben und arbeiten Menschen in möblierten Wohngemeinschaften mit hohem Standard. „Hier gibt es auch gemeinsame Flächen, Fitnessraum und andere Annehmlichkeiten“, illustriert Winkelmann.

Microapartments haben aufgrund der zugespitzten Lage auf dem hiesigen Wohnungsmarkt eine Bedeutung bekommen, die sich in einem gesunden Marktumfeld als zu groß herausstellen würde.

Marcus Cieleback, Chefvolkswirt, PATRIZIA AG

Daneben werden hotelnahe Angebote, so genannte „Serviced Apartments“, für Anleger bedeutsam. Ein Grund liegt in der im Vergleich höheren Rendite dank einer gegenüber Studentenwohnungen und Business-Apartments deutlich kürzeren Dauer der Anmietung und damit eines höheren Durchlaufs – sofern die Abnutzung gering bleibt. Alle Konzepte eint eines: Objekte im Stadtkern beziehungsweise mit einer Top-Anbindung ans Zentrum. „Die Lage ist bei Microapartments der entscheidende Punkt“, bekräftigt Cieleback.

Was die Perspektiven des Segments angeht, äußert er sich zumindest für den deutschen Markt verhalten: „Microapartments haben aufgrund der zugespitzten Lage auf dem hiesigen Wohnungsmarkt eine Bedeutung bekommen, die sich in einem gesunden Marktumfeld als zu groß herausstellen würde.“ Langfristig werde es immer einen Bedarf für Microapartments geben, „aber es werden dann möglicherweise nicht ganz so viele Wohnungen dieses Typs benötigt, wie übertriebene Schätzungen aktuell erwarten lassen“.

Hype darf Investoren den Blick auf Qualität nicht verstellen

Cieleback rät Anlegern dazu, die Parameter vor einem Einstieg in Microapartments zu prüfen. Wenn die stimmten, könne man selektiv reingehen. Der Investor müsse „flexibel genug sein zu erkennen, dass dieser Trend besteht“; dennoch sollte er umsichtig bleiben, mahnt Dr. Cieleback: „Der jetzige Hype darf nicht den Blick auf die Qualität verstellen.“