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Logistik-Immobilien: Italien weiterhin chancenreich

Trotz politischer Turbulenzen und einer fragilen Wirtschaftslage bieten italienische Immobilienmärkte attraktive Möglichkeiten für internationale Investoren, sagt Jose Pellicer, Head of Research, PATRIZIA.

Erstmals nach fünf Jahren, in denen das Immobilien-Transaktionsvolumen in Italien zuletzt auf den historischen Höchststand von 11 Mrd. € gestiegen war, verzeichnete das Land im vergangenen Jahr wieder einen Abwärtstrend. Wesentliche Ursachen dieser Entwicklung waren ein instabiles politisches Umfeld sowie eine insgesamt negative wirtschaftliche Stimmung.

Italiens umstrittene Koalitionsregierung aus Lega und Fünf-Sterne-Bewegung war die erste populistische Regierung, die in einem westlichen Land an die Macht kam. Gleich nach Regierungsbildung kam es zum Streit mit der EU aufgrund unterschiedlicher Vorstellungen in Sachen Senkung öffentlicher Ausgaben und Schuldenabbau.

Eine erste Folge dieser Vertrauenskrise waren sinkende Exportaufträge im Jahr 2018. Anschließend sorgte der aufkommende Handelskrieg zwischen den USA und China für erste Anzeichen einer Rezession in Italien. Die italienische Wirtschaft reagiert seit jeher besonders sensibel auf Schwankungen der Weltwirtschaft.

Dennoch bleibt Italien für Investoren ein attraktiver Markt, insbesondere in Bezug auf qualitativ hochwertige Immobilien. Auch wenn Italien ohne angemessene Reformbemühungen kein echter Wachstumsmarkt werden wird, punktet Italien nach wie vor mit seiner Wirtschaftskraft, einer großen Verbraucherzahl sowie im europäischen Vergleich hohen Haushalts-Nettovermögen (OECD-Angaben).

Darüber hinaus erholt sich der italienischne Immobilienmarkt nach den durch die Finanz- und Wirtschaftskrise verursachten Einbrüchen Stück für Stück. Im Unterschied zu anderen europäischen Ländern finden Investoren in Italien weiterhin Immobilien in guten Lagen zu Preisen, die ihresgleichen suchen.

Besonders die Büromärkte in Mailand und Rom bieten dank einem überschaubaren Angebot attraktive Chancen. Die Renditen für Büroimmobilien in Mailand lagen Ende 2018 im Innenstadtbereich bei 3,4%, bei einer Leerstandsquote zwischen 2,8% und 4,4%. Die Renditen von vergleichbaren Standorten in Rom waren mit 4,0% sogar etwas höher. In der italienischen Hauptstadt betrug die Leerstandsquote zwischen 3,4 bis 5,4%. Als besonders chancenreich gilt jedoch der Sektor Logistik-Immobilien.

E-Commerce-Logistik auf dem Vormarsch

Laut dem Center of Retail Research ist Italien in Sachen E-Commerce ein Nachzügler. Lediglich 3,4% aller Einzelhandelsumsätze werden bis dato über das Internet abgewickelt. Insofern kann es kaum verwundern, dass Amazon als kommenden Wachstumsmarkt Italien ins Visier genommen hat. Der Technologie-Riese hat seine Logistikflächen in Italien in den letzten 18 Monaten um rund 300 000 Quadratmeter erweitert.

Die Hauptvertriebszentren Italiens liegen in den beiden Regionen Lombardei und Emilia Romagna. Von einem Logistikzentrum in Mailand aus können innerhalb einer dreistündigen Fahrzeit etwa 35 Millionen Menschen erreicht werden. Daher ist es möglich, bedeutende Ballungszentren wie Turin, Venedig und Florenz von hier aus ohne Weiteres zu versorgen. Derzeit ist die Qualität der vorhandenen Logistikzentren erschreckend schlecht, sodass modern ausgestattete Logistikeinrichtungen auf eine entsprechend große Nachfrage treffen. Grundstückspreise und Baukosten sind in Italien weiterhin relativ hoch mit der Folge, dass sich spekulative Neubauten wirtschaftlich kaum rentieren. Ein modernes Logistikzentrum zum Beispiel in der Lombardei ist daher keine schlechte Investmentidee.

Die Netto-Renditen der im Prime Standard notierten Logistikwerte in Mailand belaufen sich nach Angaben der PMA auf rund 5,5% und liegen damit rund 150 Basispunkte oberhalb der in München oder Frankfurt erzielbaren Renditen. Darüber hinaus verfügt Italien über ausreichend Kapital, sodass Liquidität kein Thema ist. In den letzten fünf Jahren wurde seitens inländischer Investoren ein jährliches Transaktionsvolumen von rund 4 Mrd. € bewegt.

Logistik-Vermögenswerte in guter Lage, von guter Qualität und mit modernen Spezifikationen sind dank eines attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnisses und trotz der derzeitig angespannten wirtschaftlichen Gesamtlage in Italien nach Einschätzung von PATRIZIA mehr denn je eine Investmentgelegenheit erste Güte.

Echte Value-Add-Gelegenheiten

Italien liefert zunehmend Gründe auch Value-Add- und opportunistische Strategien in Betracht zu ziehen. Eine Gemeinsamkeit besitzen die sehr unterschiedlichen Immobiliensektoren Italiens allemal: die zunehmende Verknappung attraktiver Assets. Dieses sinkende Angebot erklärt zum Teil den zuletzt deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens in Italien. Steigende Preise werden zusätzlich dadurch ausgelöst, dass sich die Mehrzahl der Investoren auf erstklassige und namhafte Standorte konzentriert. In der Folge kamen die Renditen in ganz Italien unter Druck.

Angesichts der Verknappung bei neuen Assets in den Kernsegmenten konzentrieren sich immer mehr Investoren auf Immobilien in der zweiten Reihe und beziehen Value-Add und opportunistische Strategien in ihre Überlegungen ein. In Rom beispielsweise ist ein Trend zur Umnutzung von Büros in Wohnungen und Hotels zu beobachten.

Dennoch bleibt Italien für Investoren ein attraktiver Markt, insbesondere in Bezug auf qualitativ hochwertige Immobilien.
 

Sich an der Entwicklung bestehender Objekte zu beteiligen kann in Italien schon deswegen interessant sein, weil Baugenehmigungen für neue Objekte von italienischen Behörden oftmals erst fünf Jahre nach Antragstellung erteilt werden. Besonders betroffen von solchen bürokratischen Hürden sind seit jeher denkmalgeschützte Gebäude in Citylagen.

Auch die Anzahl notleidender Kredite (sog. Nonperforming Loans, NPLs) wird den Trend zu Value-Add- und opportunistischen Deals in Italien befördern. Über 30% der zuletzt von spezialisierten Anlegern erworbenen NPLs sind durch Immobilien besichert. Über 56% davon sind Assets im Wert von über 1 Mio. €. Damit ist absehbar, dass zahlreiche Immobilienbestände in nicht allzu weiter Ferne von Investoren wieder auf den Markt geworfen werden. Nicht wenige davon bieten exzellente Wertsteigerungschancen zum Beispiel durch entsprechende Sanierungen oder Umwidmungen.

Die Chancen auf gute Geschäfte auf Basis von Value-Add und opportunistischen Strategien und attraktive Wertsteigerungen stehen alleine schon aufgrund der Höhe des eingesetzten Kapitals sehr gut. NPLs im Wert von 130 Mrd. EUR sind weiterhin im Besitz von Banken. In den letzten beiden Jahren wurden davon bereits 70 Mrd. EUR veräußert.