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Keine Angst vor steigenden Zinsen

Die Zinsen werden wohl frühestens 2020 steigen. Doch selbst bei steigenden Zinsen haben Investoren in deutsche Immobilien keinen Grund zur Sorge, meint PATRIZIA-Chefvolkswirt Marcus Cieleback

Im gesamten Jahr 2018 gab es kaum einen Moment, in dem Wirtschaftsexperten und Marktbeobachter in Deutschland nicht über eine essentielle Frage diskutierten: Wann steigen die Zinsen in der Eurozone wieder? Inzwischen hat die US-amerikanische Notenbank FED ihre Zinswende unterbrochen. Gleichzeitig kam die Konjunktur in Europa zum Stocken. In diesem Umfeld braucht man kein Prophet zu sein um zu prognostizieren, dass auch die Europäische Zentralbank EZB die Zinsen in naher Zukunft nicht erhöhen wird.

Die Renditen zehnjähriger deutscher Staatsanleihen lagen in den vergangenen Jahren bei null. Im Vergleich dazu rentierten erstklassige deutsche Büro-, Hotel-, Logistik-, Wohn- und Einzelhandels-Immobilien über der 3% -Marke.

Dieser deutliche Abstand zwischen Renditen von Staatsanleihen und Immobilien dürfte uns im weiteren Verlauf des Jahres 2019 erhalten bleiben. Folglich besteht kein Anlass zu Befürchtungen vor höheren Zinsen bzw. den Auswirkungen von Zinserhöhungen auf Immobilienrenditen.

Nicht ohne Grund richten Investoren und Marktbeobachter ihre Aufmerksamkeit wieder auf die Basics: zum Beispiel die Tatsache, dass Investitionen in Immobilien zugleich Investitionen in die zukünftige demografische Entwicklung sind. Zahlreiche Untersuchungen zeigen, dass die Immobiliennachfrage dort stark zunehmen wird, wo die Bevölkerung weiter wächst. Somit bleibt der Fokus auf wirtschaftsstarken Städten und Regionen, in denen Arbeitnehmer, Familien und Studenten auch zukünftig sehr gute Bedingungen vorfinden.

Laut Eurostat wird nur in einem Drittel aller Regionen in Europa in den kommenden zehn Jahren die Erwerbsbevölkerung zunehmen. Ein ähnliches Bild zeigt Deutschland: in lediglich drei von zehn Regionen wird hier die Zahl der Beschäftigten steigen. Die Anziehungskraft dieser wenigen Ballungszentren nimmt weiter zu.

Europa – weltweit bei Immobilien die Nummer eins

Weltweit ist Europa nach wie vor „the place to be“ für Immobilieninvestments. Derzeit erfolgen rund 50% aller internationalen bzw. grenzüberschreitenden Transaktionen in Europa. Dabei geben Frankreich, Deutschland und das Großbritannien den Ton an. Etwa zwei Drittel aller europäischen Transaktionen finden in diesen drei Ländern statt. Auf Deutschland und das Großbritannien entfällt jeweils ein Viertel dieser Geschäftsaktivitäten. In Frankreich werden rund 15% dieser Transaktionen getätigt.


Etwa die Hälfte dieses internationalen Kapitals, das 2018 in deutsche Immobilien floss, wurde im Segment Büroimmobilien investiert. Einen wesentlichen Anteil daran haben Investments in prestigeträchtige Bürogebäude und Hochhaustürme wie in Frankfurt oder Berlin. Weitere 18,1% (4,6 Mrd. €) internationale Gelder wurden im Bereich Wohnimmobilien investiert, während auf Einzelhandels- und Logistikimmobilien 16,3% (4,1 Mrd. €) aller Transaktionen entfielen.

Bei genauerer Betrachtung fällt auf, dass Investoren sowohl aus Europa als auch außerhalb im Bereich Gewerbeimmobilien die sieben deutschen Top Standorte im Blick haben: Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart. Rund zwei Drittel aller Gewerbeimmobilien-Transaktionen entfielen 2018 auf diese Ballungsräume. Ein etwas anderes Bild zeigt der Sektor Wohnimmobilien: nur etwa die Hälfte aller Transaktionen im Bereich Wohnimmobilien entfiel auf diese sieben deutschen Großstädte, 25% davon allein auf Berlin. Die Hauptstadt ist für internationale Investoren aufgrund ihrer Position als Deutschlands liquidester Wohnungsmarkt besonders attraktiv.


Die Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilienmärkten in Deutschland zeigen sich auch bei der Kapitalbeschaffung. Bei Gewerbeimmobilien wurde über die Hälfte aller Transaktionen von Investoren außerhalb der EU getätigt. Bei Wohnimmobilien hingegen nur etwa ein Drittel. Grund hierfür ist, dass Investments in Wohnimmobilien eine umfangreichere Expertise der lokalen Gegebenheiten und spezifischen Regulierungen vor Ort erfordern.

Der deutsche Immobilienmarkt - robust und gesund

Deutschland gehört weltweit zu den wenigen Regionen, auf die Immobilieninvestoren kontinuierlich setzen. Der deutsche Immobilienmarkt gilt im internationalen Maßstab als besonders robust und gesund. Der Renditeabstand zwischen erstklassigen Immobilieninvestments in Deutschland und deutschen Staatsanleihen wird auch bei einem möglichen EZB-Zinsanstieg im Jahr 2020 bestehen bleiben, so dass keine grundlegenden negativen Einflüsse auf Immobilienrenditen durch Zinsänderungen in naher Zukunft zu erwarten sind. Die Historie zeigt: Üblicherweise dauert es zwischen sechs und zwölf Monaten bis Zinserhöhungen Einfluss auf Immobilienrenditen ausüben. Behält diese Kapitalmarktregel ihre Gültigkeit, wäre eine entsprechende Auswirkung auf Renditen in Deutschland frühestens 2021 zu erwarten.

Selbst eine solche Entwicklung sollte Investoren in deutsche Immobilien keine schlaflosen Nächte bereiten. Eine Zinserhöhung der EZB mag einen gewissen Einfluss auf Renditen von Non-Core Assets haben. Erfahrungsgemäß bleiben jedoch die Auswirkungen auf Renditen von echten Prime Assets marginal.

Auch ein Blick zurück in die Vergangenheit beruhigt. Während dem Platzen der Dotcom-Blase Anfang der Nullerjahre sanken die Renditen erstklassiger Immobilien zweitweise unter diejenigen zehnjähriger Staatsanleihen. Geschichte muss sich nicht wiederholen. Aber selbst wenn die Renditen von Staatsanleihen steil ansteigen und die Top-Renditen erstklassiger Immobilien übertreffen, sollte eine solche Entwicklung – wie damals - nur von temporärer Bedeutung sein.

Zinsen fallen, Zinsen steigen. Die Sorge vor Zinsveränderungen ist häufig größer als die tatsächlichen Auswirkungen. Also: Keine Angst vor steigenden Zinsen.