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Investment-Chance Immobilien-Dachfonds

Nicht nur wer auf der Suche nach Diversifikationsmöglichkeiten abseits des heimischen Marktes ist, sollte einen Blick auf Immobilien-Dachfonds werfen: Auch als alternative oder ergänzende Anlagemöglichkeit bietet sich das Produkt an.

Klassische Immobilieninvestments basieren auf dem Prinzip, lokal oder international Assets zu erwerben und zu verwalten. Dachfonds setzen eine Ebene höher an: Die Investition erfolgt in mehrere Fonds oder Investmentstrukturen, zumeist in unterschiedlichen Märkten, Immobiliensektoren und Risiko-Klassen. Der Ansatz steigert den Exzellenz-Gedanken: Es wird nur beste Fonds oder Marktpartner mit den besten Produkten investiert.

Aufgrund ihrer diversen Struktur eignen sich Dachfonds beispielsweise als Ergänzung bestehender Portfolios oder Strategien. Das trifft insbesondere auf Investoren zu, die entweder kein eigenes Team für internationale Investments haben– oder nach einer Einstiegsmöglichkeit in globale Anlageformen suchen. Auch wer Märkte und Produkte außerhalb seiner angestammten Anlagepräferenzen erproben will oder auf der Jagd nach „hidden treasures“ in oder abseits von A-Lagen ist, kann auf Dachfonds zurückgreifen. Laufzeiten und Investitionssummen variieren dabei nach Angebot und Anbieter.

Dreh- und Angelpunkt: der Anbieter

Im Rahmen von Dachfonds erfolgt die Investition in einen ganzen Pool an Produkten und Strategien, üblicherweise sind 10-15 operative Vor-Ort-Partner involviert. Für die Wahl erstklassiger Partner und Fonds sind exzellente Kontakte und absolute Sorgfalt unabdingbar: Erst eine tiefe Verwurzelung im Markt ermöglicht das Identifizieren von unentdeckten Chancen – von konkreten Assets ebenso wie von Trends innerhalb der unterschiedlichen Geschäftsfelder. Nur mit einem Netzwerk aus besten lokalen Partnern ist gewährleistet, dass das Investment in beste Assets gelangt und Renditen erwirtschaftet, die bei 10 bis 14 Prozent IRR liegen können.

Die Messlatte in der Partner- bzw. Fonds-Auswahl ist entsprechend hoch. Zu den Kernkriterien gehören eine fokussierte Strategie sowie ein ausgezeichnetes Geschäftsmodell, belegt durch einen entsprechend überzeugenden Track Record. Ein im betreffenden Markt bestens etabliertes Team ist ebenso grundlegend wie das Bekenntnis aller Beteiligten zu vereinbarten Prozessen. Um sicherzustellen, dass die Investoren und ihre lokal agierenden Partner auf einer Linie liegen, zählt zu den Voraussetzungen, dass die wichtigsten beteiligten Vor-Ort-Partner ko-investieren.
 

Ein Development-Projekt der PATRIZIA Multi Managers: eine Filiale der Bio-Supermarktkette Whole Foods Market in Miami, USA.

Obwohl bei Dachfonds zusätzliche Gebühren anfallen können, ist jedoch zu bedenken: Anbieter dieser Anlageform sind darauf spezialisiert, die besten Konditionen für ihre Investoren zu schaffen. Ein erfolgreicher Dachfonds macht sich den Größeneffekt, der durch einen größeren Kapitalpool entsteht, zunutze, und verhandelt entsprechend günstigere Geschäftsbedingungen – inklusive anfallender Kosten. Idealerweise generiert ein Dachfonds durch die Auswahl erstklassiger lokaler Partner bessere Renditen und erwirkt eine Kostenersparnis für die beteiligten Investoren.

 

„Dachfonds stellen eine Alternative für Investoren dar, die nach diversifizierten globalen oder regionalen Risikopositionen mit ertragreichen Strategien suchen. Wir sind auf das Value-Add-Spektrum spezialisiert, mit Fokus auf die Identifikation lokaler Top-Performer im sogenannten Small- und Mid-Cap-Segment.“

Mads Rude, Managing Director der PATRIZIA Multi Managers

Vorteil eines Dachfonds: das niedrige Risikoniveau

Eine weitere Eigenschaft, die Immobilien-Dachfonds auszeichnet, ist ihre Eignung zur Risikodiversifizierung. Diese ergibt sich durch ihre breit gestreute Produktstruktur und damit auch relative Unabhängigkeit von Marktzyklen. „Dachfonds stellen eine Alternative für Investoren dar, die nach diversifizierten globalen oder regionalen Risikopositionen mit ertragreichen Strategien suchen“, erläutert Mads Rude, Managing Director der PATRIZIA Multi Managers. „Wir sind auf das Value-Add-Spektrum spezialisiert, mit Fokus auf die Identifikation lokaler Top-Performer im sogenannten Small- und Mid-Cap-Segment.“

Die Risiken, die mit einer großen Einzelinvestition in einen unbekannten Markt verbunden wären, werden deutlich minimiert. Ein Dachfonds ermöglicht üblicherweise eine Diversifikation über mehr als 100 Assets, in einer Budgethöhe, die auch für Einzelinvestments gängig ist. Anleger, die etwa die Core- oder Core-plus-Klasse bevorzugen, können das Geschäftsmodell für einen testweisen Einstieg in weitere Risikoklassen nutzen.

Partner im Small- und Mid-Cap-Segment

Jeder Dachfonds-Anbieter entwickelt dabei sein eigenes spezielles Geschäftsmodell, um für seine Investoren an die besonderen, ungewöhnlichen oder unentdeckten Assets oder Fonds zu kommen. Nach erfolgter Akquise der Sparinvest Property Investors (SPI), einem der weltweit führenden Investmenthäuser, bietet die PATRIZIA Immobilien AG ihren institutionellen Investoren seit kurzem Dachfonds im Small- und Mid-Cap-Segment: Derzeit arbeitet dieses separat agierende Team unter dem neuen Namen PATRIZIA Multi Managers (PMM) an der Kapitalbeschaffung für seinen fünften Fonds, den sog. PMM Global V. Avisiert ist ein Transaktionsvolumen von 700 Mio. Euro. Ein erster Abschluss ist unter hoher Beteiligung von Bestandskunden bereits im Sommer 2018 erfolgt.

 

Fotos: Getty