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Immobilienentwicklung als Chance – wie groß ist das Risiko?

Wohnimmobilien erscheinen für Investoren als sichere Anlage. Vor allem in Deutschland trifft eine anhaltend hohe, vielerorts weiter steigende Mietnachfrage auf ein über Jahre hinaus knappes Angebot. Doch es mangelt an Baukapazitäten, was die Frage aufwirft, ob Investoren sich überhaupt bei Wohnimmobilien engagieren sollten.

„Residential“-Sektor wird für Anleger zunehmend attraktiv 

Innerhalb Europas rücken Wohnimmobilien ins Blickfeld internationaler Investoren. Fasst man den Begriff weiter, fallen darunter auch Alten- sowie Studentenwohnheime. Allein in den vergangenen zwölf Monaten floss bereits jeder fünfte Euro in das Segment. Das geht aus der aktuellen PATRIZIA-Studie „European Residential Markets“ hervor. Die Studie weist auch darauf hin, dass die Attraktivität dieser Anlageklasse mittelfristig noch zulegen dürfte: Ein Grund dafür ist neben Mega-Trends wie Demografie und Urbanisierung die Tatsache, dass die Anleger vermehrt nach Investitionsmöglichkeiten suchen, die ihnen stabile Einnahmen versprechen.

Doch es gilt, die unterschiedliche Entwicklung der Märkte in strategische Entscheidungen einzubeziehen. So werden bis 2025 nur etwa ein Drittel aller Regionen innerhalb Europas ein Wachstum ihrer Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter verzeichnen. Es wird auf lange Sicht unter den Standorten auf dem Kontinent also Sieger und Verlierer von Demografie und Urbanisierung geben. Die Anzahl der „Gewinner“-Städte  wird vergleichsweise klein sein. Gerade aber Europas Metropolregionen haben eine unverminderte Magnetwirkung. Sie verheißen vielen Menschen Arbeit, Lebensqualität und eine gute Infrastruktur.

Investoren nehmen Immobilienentwicklung selbst in die Hand

Weniger risikoaffine Anleger sollten dort in bestehende Wohnimmobilien investieren. Für den „Residential“-Sektor spricht prinzipiell, dass hier im Gegensatz etwa zu gewerblichen Objekten das Mieterpotenzial schier unerschöpflich, das Management recht unkompliziert und die Renditeerwartung hoch ist. Doch die Nachfrage übersteigt Bestand und Neubau seit Jahren deutlich.  

Verschärft wird die Situation durch massive Kapazitätsengpässe in der Bauindustrie. „Das wiederum führt zu dramatisch steigenden Baukosten“, illustriert Johannes Haug, Head of European Real Estate Development der PATRIZIA Immobilien AG.

Neue Objekte stehen den Märkten zudem nur mit zeitlicher Verzögerung zur Verfügung. Vor diesem Hintergrund macht es für Verwalter großer Immobilienvermögen Sinn, sich in der Immobilienentwicklung zu engagieren, indem sie die Rolle des Generalunternehmers übernehmen. Um aufwändige Bauvorhaben zu realisieren, bedarf es neben Kapital aber Partnern und lokaler Expertise. Von einem solchen Engagement abzuraten ist jedoch rein renditegetriebenen Anlegern, die etwa Eigentumswohnungen errichten möchten, um sie unvermietet zu halten und zu einem späteren Zeitpunkt mit viel Gewinn zu veräußern.

Für rein renditegetriebene Anleger keine geeignete Strategie

Immer mehr Städte innerhalb Europas stellen diesen „Condo-Flippers“ unter dem Primat, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, keine Grundstücke mehr bereit. Die Errichtung frei finanzierter Wohnungen ist vielerorts sogar an die Pflicht gebunden, zu einem gewissen Anteil öffentlich geförderte Einheiten zu erstellen. 

Das macht die Sache nicht einfacher. Nach Überzeugung von PATRIZIA -Experte Haug bleibt der „Residential“-Sektor indes „die sicherste Anlageklasse, weil die Nachfrage nach Wohnraum so immens hoch ist“. Nur kontinuierlicher Neubau bewahrt gerade die Mega-Cities vor dem Wachstumskollaps.

Investoren, die in die Immobilienentwicklung einsteigen, sollten das Investment innerhalb ihres Portfolios aber auf 15 bis 20 Prozent begrenzen, rät Haug: „Die übrigen vier Fünftel garantieren dann stabile Vermögenswerte.“ Denn dafür, dass sich die Entwicklungskosten amortisieren, braucht es einen längeren Atem – und vermehrt den Mut, die Expertise für solche Projekte intern aufzubauen, die sonst ein extern beauftragter Generalunternehmer einbringt. Diesen zu finden und für ein Objekt zu gewinnen, wird angesichts eines von Engpässen und auch „Rosinenpickerei“ gekennzeichneten Marktes immer schwieriger.

„Noch bezahlbaren Wohnraum zu finden, wird für immer mehr Bevölkerungsteile zum wachsenden Problem.”

Johannes Haug, Head of European Real Estate Development, PATRIZIA Immobilien AG

Geopolitik und Marktzyklus bestimmen den Engagement

Die PATRIZIA tritt derzeit zum Beispiel in Dänemark als Objektentwickler in Erscheinung. In Kopenhagens Stadtteil Sydhavnen wird sie bis Mitte 2019 unter anderem 16 Gebäude mit insgesamt 120 Wohnungen sowie 56 Reihenhäuser erstellen. Parallel liegt ihr Augenmerk vor allem auf Deutschland. 

„Noch bezahlbaren Wohnraum zu finden, wird für immer mehr Bevölkerungsteile bundesweit zum wachsenden Problem“, begründet PATRIZIA-Experte Haug den Fokus unter anderem auf die „Top-7“. Hierzu zählen neben Hamburg auch Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart.

Großstadt oder Metropole zu sein, reicht allein als Basis für eine Investitionsentscheidung allerdings nicht aus. Es kann durchaus ratsam sein, antizyklisch in bis heute wenig entwickelte Märkte zu investieren. Analog erhöht das Einsteigen in reife Märkte – dies gilt für eine wachsende Anzahl von Städten innerhalb Europas – das Risiko. Anders als bei Büroimmobilien oder gewerblichen Objekten sollten Wohnimmobilien aber auch hier perspektivisch noch die besten Chancen bieten.


Fotos: Westend 61, Getty