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Europas Wohnimmobilien bleiben im Trend

Investments in europäische Wohnimmobilien versprechen attraktive Renditen. Doch es gibt enorme Potenzialunterschiede und die nationalen Regelwerke.

Mario Draghi will die Kapitalmärkte im Euroraum weiter mit Geld fluten, daran ließ der EZB-Chef Mitte November beim European Banking Congress in Frankfurt keinen Zweifel aufkommen. Für Immobilieninvestoren könnte die Zinswelt kaum besser aussehen, liegen die Kreditzinsen doch unter der - für die EZB offensichtlich zu niedrigen - Inflationsrate im Euroraum von 1,4 Prozent (Oktober 2017). Das wird wohl auch einige Zeit so bleiben, einen konkreten Termin für den ersten Zinsschritt hat die EZB bisher nicht genannt. Aber den Volkswirten in den Banken zufolge dürfte es frühestens 2019 so weit sein. Das Wirtschaftswachstum in der Europäischen Union dürfte 2018 sogar noch höher als im laufenden Jahr ausfallen und für sinkende Arbeitslosenraten sorgen. Außerdem bieten die Euro-Staaten global gesehen ein enormes Maß an Stabilität, das helfen sollte, die demografischen Herausforderungen zu meistern.

Enorme demografische Herausforderungen für Europas Städte

Denn Europas Bevölkerung altert rasant. Gleichzeitig ziehen immer mehr Menschen in die Großstädte, in denen der Mietwohnungsmarkt häufig von Single-Haushalten dominiert wird. Beide Faktoren machen Wohnimmobilien in Ballungsräumen zu einem langfristig attraktiven Investment. Das zieht Anleger aus der ganzen Welt an, vor allem aus Asien strömt Kapital nach Europa. Doch Marktentwicklungen und gesetzliche Rahmenbedingungen unterscheiden sich in den europäischen Staaten erheblich: Während etwa in Frankreich und der Schweiz die Preise stagnieren, geht es in Deutschland, Benelux und Skandinavien rasant aufwärts. Deshalb ist es für institutionelle Investoren - insbesondere aus dem Ausland - erforderlich, die entscheidenden Faktoren für steigende Mieten und Preise im Detail zu verstehen. In diesem Fall bieten Investments in europäische Wohnungsportfolien weit überdurchschnittliche Gewinnchancen. Aber nur, wenn die entsprechende Region langfristig wettbewerbsfähig und attraktiv bleibt.

Welche Städte im Euroraum hierbei besonders interessant sind, zeigt das PATRIZIA European City Ranking, das nicht nur demografische Indikatoren (zum Beispiel Einwohnerprognosen und Durchschnittsalter) sowie ökonomische Faktoren wie Arbeitslosenrate oder verfügbares Haushaltseinkommen in 119 europäischen Großstädten sondern auch Kriterien wie Innovation (etwa Studentenzahlen oder Patentanmeldungen) und Konnektivität (Passagierzahlen ebenso wie die durchschnittliche Dauer des Arbeitswegs) erfasst. Aus diesen Kriterien ergibt sich ein Ranking, das mit der Marktliquidität für Investments verknüpft wird.

Erfolgreiche Investmentstrategien

Die besten Perspektiven bieten dabei Metropolregionen in wachstumsstarken Staaten mit relativ günstigen demografischen Bedingungen und knappem Angebot bei geringen Neubauzahlen. Die Analyse zeigt, dass ein massiver Aufwärtsdruck der Preise in Irland, Deutschland, Norwegen, Schweden und den Niederlanden besteht. Erfolgreiche Investmentstrategien in Wohnimmobilien beziehen sich aber nicht ausschließlich auf Staaten, sondern vorrangig auf Städte und ihr Umland. Schon heute lebt 56 Prozent der Weltbevölkerung in Städten (bis Mitte des Jahrhunderts werden es 70 Prozent sein) und hier wird auch der Großteil des Wohlstands erwirtschaftet.

“Unsere Kunden können von der guten Entwicklung des starken Mietwohnungsmarktes in Dublin profitieren, der von einem akuten Wohnungsmangel geprägt ist.”

James Muir, Managing Director of PATRIZIA UK und Ireland

Zu den Top-Investment-Städten Europas gehört Dublin: Die irische Hauptstadt zeichnet sich durch stark steigende Wohnimmobilienpreise und -mieten sowie noch wenig Neubau aus. Deshalb hat PATRIZIA Ende September 2017 zwei Projektentwicklungen im Großraum Dublin für rund 130 Millionen Euro erworben. „Wir freuen uns, dass wir mit Unterstützung unseres Teams vor Ort in Dublin diese neuen, hochwertigen und langfristig attraktiven Wohngebäude in einer guten Wohnlage für unsere Kunden erwerben konnten. Sie können damit von der guten Entwicklung des starken Mietwohnungsmarktes in Dublin profitieren, der von einem akuten Wohnungsmangel geprägt ist“, erläutert James Muir, Managing Director PATRIZIA UK & Ireland. Die insgesamt 319 Mietwohnungen im stark wachsenden Vorort Dún Laoghaires im Südosten von Dublin sollen 2018 fertiggestellt werden.

Mietwohnungen Dublin Charlotte Leona Building

Die zwei Gebäude „Charlotte building“ und „Leona building“ im Großraum Dublin umfassen insgesamt 319 hochwertige Mietwohnungen.

Wohnungen in den begehrten Top-Cities bleiben knapp

Auch in Deutschland hinkt das Wohnungsangebot massiv der Nachfrage hinterher: 2016 wurden gut 202.000 Wohnungen errichtet, obwohl wegen des starken Zuzugs in die Städte mindestens 350.000 Einheiten nötig wären, um die Wohnungsknappheit zu lindern. Wann diese Marke auch nur annähernd erreicht wird, ist noch nicht absehbar. In den ersten neun Monaten 2017 gingen die Baugenehmigungen sogar um sieben Prozent auf 256.800 Wohnungen zurück. Besonders gefragt bleiben Universitätsstädte und die sieben Metropolregionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Dennoch klettern Preise und Mieten keinesfalls gleichmäßig: Die stärksten Mietanstiege bei Neubauwohnungen verzeichneten Berlin und München. Die Preise gingen allerdings schneller nach oben als die Mieten, denn aufgrund umfangreicher Mieterschutzregeln reagieren die Mieten in Deutschland mit erheblicher Verzögerung auf den Wohnungsmangel. Mietzinssteigerungen lassen sich daher am ehesten im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen umsetzen, darf der Eigentümer doch elf Prozent der zulässigen Aufwendungen auf die Mietparteien umlegen. Für Investoren heißt das: Die absolute Miethöhe bei Neubauten und sanierten Wohnungsbeständen kann höher sein, aber die Chance auf überdurchschnittliche Renditen ist bei Bestandsobjekten mit Wertschöpfungspotenzial größer.

Wohnimmobilien Europa Investments Trends
Historisch folgte in Deutschland auf Phasen eines deutlichen Preisanstiegs immer wieder eine Seitwärtsbewegung bei den Hauspreisen. Die aktuelle Situation ist nicht stärker ausgeprägt, als in der Vergangenheit und es besteht von dieser Seite her daher kein Risiko für eine Blase.

Attraktiver Rendite-Spread zum Bondmarkt

Die Performance der Jahre vor der Finanzkrise wird sich allerdings künftig mit Wohnimmobilien nicht so ohne Weiteres erreichen lassen. Denn die Finanzierungskonditionen können kaum günstiger werden für Immobilieninvestments. Zudem limitieren hohe Hauspreise und der enorme Verschuldungsgrad der privaten Haushalte das Renditepotenzial in einigen Staaten deutlich. In den Mittelmeernationen ist die Arbeitsmarktsituation trotz leichter Verbesserungstendenzen unverändert schwierig, da Strukturreformen nicht in ausreichendem Umfang durchgesetzt werden konnten. Letzteres trifft besonders auf Italien zu. Dennoch läßt sich dank laufender Mieteinnahmen plus Wertsteigerungen bei Mehrfamilienhäusern in den kommenden fünf Jahren eine Gesamtrendite von 6 bis 8 Prozent jährlich erwirtschaften. Das ist am Kapitalmarkt mit festverzinslichen Wertpapieren, die ein vergleichbar geringes Risiko aufweisen, auf absehbare Zeit kaum zu erzielen.

Mit einem Value-Add-Portfolio können sogar noch höhere Renditen erwirtschaftet werden, falls Einkaufspreise und mögliche Wertschöpfungsmaßnahmen ein Chance-Risiko-Profil ergeben, das zum Investor passt. Gerade in diesem Bereich verfügt PATRIZIA über eine außergewöhnliche Expertise. Mitte Oktober 2017 erhielt das Unternehmen ein Value-Add-Mandat über 200 Millionen Euro von einer großen deutschen Pensionskasse. Investitionsschwerpunkte des Fonds sind Büro-, Hotel- und Wohnimmobilien in europäischen Top-Cities und ausgewählten Ballungsräumen. „Mit unseren lokalen Expertenteams in den unterschiedlichen europäischen Immobilienmärkten sind wir zuversichtlich, bereits in den kommenden Monaten erste Investitionsobjekte identifizieren und erwerben zu können, bei denen wir als Investment Manager durch ein aktives Asset Management entsprechende Wertsteigerungspotenziale heben können,“ sagt Stefan Glossner, Head of Fund Management Value Add bei PATRIZIA.   

Dank Urbanisierung und niedriger Zinsen versprechen europäische Wohnimmobilien attraktive Mietrenditen und überdurchschnittliche Chancen auf Wertsteigerungen, falls Investoren Objekte in Städten unter optimalen Rahmenbedingungen zu fairen Preisen erwerben. Das PATRIZIA European City Ranking liefert dafür wichtige Anhaltspunkte.

 

Foto: Shutterstock