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Europas Büroimmobilienmarkt im Aufschwung

Dank starker Konjunktur und günstiger Zinsen wächst die Büronachfrage stetig. In einigen Metropolen werden Büroflächen zusehends knapp. Denn der Neubau kann der Nachfrage kaum folgen. Deshalb bleiben Büroimmobilien in Europa ein begehrtes Investment.

Europas Konjunkturmotor läuft rund: Laut Eurostat wuchs die Wirtschaft in den 28 Staaten der Europäischen Union im zweiten Quartal 2017 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 2,4 Prozent. Damit hat sich das Wachstum das vierte Quartal in Folge beschleunigt. Die starke Konjunktur sorgt auch für eine enorme Nachfrage nach Büroimmobilien: Moderne Flächen sind in so mancher Metropole kaum mehr zu bekommen. Hierzulande werden Projektentwicklungen wohl erst ab 2019 für spürbar mehr Angebot sorgen.

An mangelnder Kapitalausstattung liegt das nicht. Denn die anhaltende Niedrigzinspolitik der Notenbanken und ein gravierender Mangel an risikoarmen Anlagealternativen ziehen Investoren unaufhaltsam an die Immobilienmärkte. Dieser Trend drückt zwar auf die Investmentrendite, sodass erstklassige Objekte inzwischen kaum mehr als vier Prozent jährlich abwerfen. Aber im Vergleich zu Wohnimmobilien oder gar Bonds mit AAA-Rating ist diese Verzinsung durchaus attraktiv. Doch das Angebot an Büroflächen ist zu gering angesichts der boomenden Nachfrage. Laut Jones Lang Lasalle legte der Gesamtbürovermietungsumsatz der wichtigsten deutschen Metropolen im ersten Halbjahr 2017 gegenüber dem Vorjahresvergleich kaum zu – einfach, weil es nicht mehr Büroimmobilien zu vermieten gab.

Sinkende Leerstandsquoten in Europas Bürohochburgen

Eine Studie von Cushman & Wakefield (C&W) zufolge wird sich bis 2019 wenig am mangelnden Angebot ändern: Berlin und München werden dann mit Leerstandsquoten von 3,1 Prozent und 3,3 Prozent zu den bestausgelasteten Büroimmobilienmärkten der Welt gehören. Von den 85 untersuchten Großstädten wird nur in der australischen Metropole Sydney mit 2,4 Prozent ein noch niedrigerer Wert prognostiziert. Sinkende Leerstandsquoten erwarten die Experten von C&W außerdem für Amsterdam, Stockholm, Frankfurt, Lissabon und Helsinki.

Europa dürfte ohnehin weniger vom Bauboom auf dem Gewerbeimmobiliensektor betroffen sein, da die Flächen schnell absorbiert werden. Im Vergleich dazu soll in der Region Asien/Pazifik bis 2019 zirka 60 Prozent des geschätzten Neubauvolumens entstehen. Als Ergebnis wird der Markt zunehmend mieterfreundlich: In der chinesischen Metropole Shenzen wird beispielsweise ein Anstieg der Leerstandsquote um 19 Prozentpunkte erwartet.

Abwärtstrend: Europas Metropolen verzeichnen sinkende Leerstandsquoten im Bürosegment.

Mietrendite bleibt unter Druck

Von derartigen Auswüchsen bei Projektentwicklungen ist in Europa wenig zu sehen. In fast allen der zehn größten Bürohochburgen Europas sank die Prime Office Yield laut einer Studie von BNP Paribas Real Estate im vierten Quartal 2016: im nach Büroinvestmentvolumen größten Markt Europas, in Paris auf 3,15 Prozent. Zwei Jahre zuvor waren hier noch 4 Prozent zu erzielen. In London verharrte die Prime Office Yield wegen der Unsicherheit um den Brexit gegenüber 2014 bei 3,5 Prozent. Im gleichen Zeitraum sank sie in den deutschen Metropolen klar: beim drittplatzierten Frankfurt von 4,5 auf 3,8 Prozent oder bei Berlin von 4,45 Prozent auf 3,3 Prozent, während Städte wie Madrid und Amsterdam keinen Rückgang verzeichneten. In den Metropolen sind Baugrundstücke knapp. Um die wenigen freien Flächen konkurrieren Gewerbeimmobilien aller Art mit dem Wohnungsbau. Und die steigenden Grundstückspreise drücken massiv auf die Mietrendite. Investoren versuchen der Renditekompression auf den etablierten Immobiliensegmenten zu entgehen, indem sie auf Nischeninvestments wie Datencenter oder Parkhäuser setzen. Zudem investieren sie verstärkt an B-Standorten und in Projektentwicklungen.


Nervenkitzel Projektentwicklungen

Beide Strategien erhöhen allerdings auch das Risiko im Immobilienportfolio und die Volatilität der Mieterträge. Prinzipiell sollte sich dieses Manko im Preis eines Objekts widerspiegeln. Aufgrund der enormen Knappheit an Bestandsobjekten sind Investoren aber immer öfter bereit, bei Forward-Deals auf eine angemessene Risikoprämie zu verzichten. Für Projektentwicklungen die gleichen Preise wie für fertige Objekte zu zahlen, deute auf fehlendes Risikobewusstsein hin, meint Dominik Röhrich, Head of Fund Management Office bei PATRIZIA Immobilien. Grundsätzlich sei es zwar vernünftig, wenn sich Investoren Projekte frühzeitig sichern wollen. Aber die Preise näherten sich in besten Lagen dem Faktor 30. „Damit sind Projekte, die erst in einigen Jahren von den Mietern bezogen werden, mittlerweile genauso teuer wie fertige, weitgehend vermietete Bürogebäude“, moniert Röhrich.

Offensichtlich blenden Investoren das Kostenrisiko beim Bau ebenso aus wie das Vermietungsrisiko bei spekulativen Objekten. Selbst wenn Kosten- und Vermietungsrisiken erfasst werden könnten, gegen das Risiko steigender Zinsen können sich Investoren nur gegen einen entsprechenden Zinsaufschlag absichern. Scheitert jedoch die Projektentwicklung, zum Beispiel weil der Hauptmieter ausfällt, wird die Bank dem Investor ihren Margenschaden in Rechnung stellen. Es sei denn, der Investor kann statt der gescheiterten Projektentwicklung ein alternatives Investitionsobjekt beleihen.

Eine Projektentwicklung hat aber auch Vorteile: So lassen sich in einem Neubau innovative Raumkonzepte wie wired office und Co-Working optimal umsetzen. Am Vermietungsmarkt besitzen hierzulande Coworking-Konzepte bereits einen Anteil von 7 Prozent, berichtet CBRE. Davon profitieren die Vermieter, können sie doch große zusammenhängende Flächen zu guten Konditionen vermieten. Und für die Mieter bedeutet Coworking mehr Flexibilität in der Unternehmensentwicklung.

PATRIZIA kauft Top-Immobilie direkt neben der Elbphilharmonie

Angesichts der hohen Preise für Projektentwicklungen hat PATRIZIA Immobilien für den kürzlich aufgelegten Fonds „PATRIZIA Gewerbe-Immobilien Deutschland III“ ein Portfolio mit drei nahezu voll vermieteten Bürogebäuden in Hamburg, Frankfurt und Dortmund erworben. Es ist der dritte einer 2013 begonnen Reihe an Fonds, die bereits mehr als eine Milliarde Euro in deutsche Büro- und Gewerbeimmobilien investiert hat. „Wir freuen uns, dass wir uns im Rahmen des selektiven Bieterprozesses durchsetzen konnten und dieses sehr attraktive Portfolio für unsere Kunden erwerben konnten“, sagt Daniel Dreyer, Head of Acquisitions Commercial Germany bei PATRIZIA.

Das Hamburger Hafen City Gate gilt als echtes Trophy Asset.

Das Hafen City Gate in Hamburg verfügt über rund 26.200 Quadratmeter Fläche und besticht durch seinen Bekanntheitsgrad aufgrund der einzigartigen Mikrolage direkt neben der Elbphilharmonie. Ebenfalls zum Portfolio gehört der Westfalentower in Dortmund mit knapp 29.800 Quadratmetern Fläche sowie ein modernes Bürogebäude mit rund 5.600 Quadratmetern in Frankfurt am Main. „Das Portfolio enthält qualitativ sehr hochwertige Immobilien in attraktiven Büroteilmärkten mit einem ausgewogenen Mietermix und verfügt mit dem Hafen City Gate über ein echtes Trophy Asset. Unseren neuesten Büroimmobilien-Fonds mit dieser Investition aufzulegen, ist die perfekte Grundlage für ein expandierendes deutsches Portfolio,“ fügt Dominik Röhrich hinzu.

Gute Perspektiven auf Europas Büroimmobilienmarkt

Büroimmobilien an Top-Standorten bieten trotz anhaltender Renditekompression attraktive Ertragschancen. Doch Investoren ignorieren zusehends Risiken, insbesondere für Projektentwicklungen wird oft zu viel gezahlt. Erfahrene Marktteilnehmer wie PATRIZIA Immobilien können allerdings auch in diesem hart umkämpften Wettbewerb Top-Objekte wie das Hafen City Gate in Hamburg für ihre Kunden sichern.  

Fotos: Getty