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Entscheidungsgrundlage Liquidität statt Zinsentwicklung

Auch wenn ein Ende des Niedrigzinsumfelds noch nicht in Sicht ist: Das Tapering der Europäischen Zentralbank, also das allmähliche Herunterfahren der Anleihekäufe, wird deutliche Effekte für die europäischen Immobilienmärkte mit sich bringen.

Die EZB hat bislang den Leitzins zur Versorgung der Geschäftsbanken mit Geld nicht angetastet. So lag der Zinssatz für das Hauptrefinanzierungsgeschäft bis zuletzt bei 0,0 Prozent. Steigende Zinsen sind dieses Jahr zwar nicht zu erwarten. „Trotzdem bleiben Timing und Ablauf einer Normalisierung der Geldpolitik derzeit unwägbar“, unterstreicht Dr. Marcus Cieleback, Chief Economist bei PATRIZIA. 

Obwohl die Zeit der Niedrigzinsen noch nicht vorbei ist, gibt es erste Anzeichen, wonach die Zentralbanker mittelfristig aus der ultralockeren Geldpolitik aussteigen könnten. Ein Signal hierfür ist das langsame Zurückfahren der Anleihekäufe. Bereits Ende 2017 hat die EZB hat ihre Anleihekäufe zeitweise ausgesetzt. Und im Zuge des anhaltenden wirtschaftlichen Aufschwungs will die Europäische Zentralbank den durchschnittlichen monatlichen Kaufumfang 2018 auf 30 Milliarden Euro halbieren. Gleichzeitig soll das umstrittene Anleihekaufprogramm bis mindestens Ende September dieses Jahres weiterlaufen. 

Liquidität ist bestimmender Faktor

Welche Auswirkungen bringt das Zurückfahren der Anleihekäufe für Immobilienmärkte und Investoren mit sich? „Das Tapering der Europäischen Zentralbank wird die Liquiditätshöhe und somit auch die Preisgestaltung an den Immobilienmärkten in Europa maßgeblich beeinflussen“, bringt es Cieleback auf den Punkt. Das wird sich vor allem in Nischenmärkten und weniger etablierten Teilsektoren zeigen. Dort waren in den letzten Jahren - im Zuge der intensivierten Suche nach Renditechancen – starke Geldzuflüsse zu verzeichnen.

Zwar blicken die Investoren in der Regel vor allem auf die Zinsentwicklung und die Rendite. „Wir gehen jedoch davon aus, dass die kommenden Quartale vor allem durch die Marktliquidität bestimmt sein werden“, sagt der Chief Economist von PATRIZIA. Entsprechend ist die Liquidität als weiterer wichtiger Indikator bei der Entwicklung von Gewerbeimmobilien im Auge zu behalten. 

Bei der Entwicklung europäischer Anlagestrategien ist es für die Investoren entscheidend, dass sie die sich ändernde Marktdynamik verstehen. Das gilt für Metropolen und Wachstumsregionen ebenso wie für B-, C- oder D-Städte und betrifft alle Risikoklassen.

Retail Disruption 

Laut Marktreport „PATRIZIA Insight – European Commercial Property Markets 2018“ bleibt der Trend im Bürosektor aufgrund der weiterhin stabilen Nachfrage und der relativ niedrigen Fertigstellungsraten in den nächsten zwei bis drei Jahren europaweit positiv. 

Der europäische Einzelhandelsinvestmentmarkt indes verzeichnete im zweiten Jahr in Folge rückläufige Investitionsvolumina. Die Ursachen liegen in der zunehmenden Digitalisierung und im wachsenden E-Commerce, was für den Einzelhandel tiefgreifende Änderungen mit sich bringt. Die Entwicklung der Spitzenmieten deutet darauf hin, dass selbst Toplagen in Innenstädten von der Retail Disruption betroffen sind. Die Retail-Strategien sind an die sich ändernden Rahmenbedingungen anzupassen. „Die Investoren sollten jedoch bei Lage und Qualität der Assets keine Kompromisse eingehen“, rät Cieleback. 

Solide Entwicklung

Die Immobilienpreise steigen insgesamt weiter an. In der Folge wird die Gesamtrendite im Vergleich zu den Vorjahren tendenziell leicht zurückgehen. Gleichzeitig stützt die anhaltend expansive Geldpolitik das Wachstum in Europa. Cieleback fasst zusammen: „Angesichts der soliden wirtschaftlichen Fundamentaldaten erwarten wir keine drastischen Neubewertungen für gute und qualitativ hochwertige Immobilien.“ Und wenn Investoren aufgrund ihrer Expertise auch außerhalb der Topmärkte anlegen, tragen sie letztlich zur Entwicklung von Standorten abseits der Metropollagen bei.

 

Fotos: Getty