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Einzelhandelsimmobilien im Wandel: Wow-Effekt statt Einkaufszettel

Einzelhandelsimmobilien sind am Investmentmarkt gefragt, weil sie attraktive Renditen bieten können. Aber für Investoren wird es immer schwieriger, eine wirklich rentable Investition zu finden. Die Einzelhändler stehen im harten Wettbewerb: der boomende Onlinehandel zwingt sie dazu, auf sich wandelnde Kundenbedürfnisse einzugehen und ihren Retailhandel ständig aufzuwerten. Nur Investoren mit großer Erfahrung und Brancheneinblick können sich profitable und erfolgreiche Objekte sichern.

In ganz Europa fällt die Arbeitslosenquote stetig: im Durchschnitt liegt sie bei 7,7 Prozent, und zuletzt fiel sie sogar in Deutschland auf rekordverdächtige 3,7 Prozent. Eigentlich müsste es dem Einzelhandel entsprechend gut gehen. Trotzdem leiden viele Geschäfte unter stagnierenden Umsätzen. Denn das Online-Business ist ein harter Konkurrent: 2016 entfielen hierzulande rund 11,6 Prozent der Erlöse auf das Internet. Vom zunehmenden Wettbewerb durch E-Commerce wurde die Branche allerdings unterschiedlich getroffen: Während der Lebensmittelhandel bisher kaum Marktanteile einbüßte, verloren andere Segmente wie etwa Bekleidung spürbar. Da sich die Flächennachfrage ändert, gelten Investitionen als riskant: vor allem in den Nebenlagen und in den von Abwanderungstendenzen geprägten Klein- und Mittelstädten oder wenn sie aus Kundenperspektive nicht zeitgemäß sind.

Dagegen haben große Lebensmittelketten, Fachmärkte und Geschäfte in zentralen Toplagen weniger Probleme, weil ihre Lage attraktiv genug ist oder weil sie bereit sind, sich an die Bedürfnisse ihrer Kunden anzupassen und den Einkauf zu einem Wow-Erlebnis machen. In einer generellen Umbruchphase befinden sich vor allem Einkaufszentren, die starker Konkurrenz durch die Innenstädte und/oder durch den E-Commerce-Handel ausgesetzt sind. „Shoppingcenter, insbesondere die frühen 0815-Standardkonzepte, leiden aus meiner Sicht am stärksten unter dem aktuellen Wandel,“ meint Daniel Herrmann, Head of Fund Management Retail der PATRIZIA Immobilien AG. Anstatt klassische Einkaufszentren zu entwickeln, gehe der Trend in Richtung urbaner, einzelhandelsdominierter Quartiere, die noch stärker nutzungsdurchmischt sind und dabei auch durch kulturelle Elemente sowie ihrer Nähe zu Wohnanlagen geprägt sind.

Konsumtempel statt Supermarkt

Die Konkurrenz durch Onlineanbieter beschleunigt Trendwechsel und Zyklen in der Sortimentsgestaltung. Um dieser Dynamik gewachsen zu sein, ist mehr Kapital als bisher nötig. Kunden wollen neben einem günstigen Kaufpreis und kompetenter Beratung das gewünschte Produkt oft gleich vor Ort testen können. Bei Bedarf soll es natürlich auch nach Hause geliefert werden. Dieser Service und möglichst noch regelmäßige Events sind die Basis für das Überleben gegen die kostenmäßig meist überlegene Internet-Konkurrenz. Erst das besondere Einkaufserlebnis bringt Läden den entscheidenden Vorteil gegenüber dem Online-Shopping.

Fachmärkte mit nachhaltigen Konzepten und Objekte mit ausgeprägtem Lebensmittel-Anker bieten vielversprechende Renditen.

Das gilt ebenso für Warenhäuser wie das Beispiel Markthalle Krefeld anschaulich zeigt. Aus dem schnöden real-Markt – eine Kette des Metro-Konzerns – wurde 2016 ein schnieker Konsumtempel. PATRIZIA hatte das Objekt im Rahmen eines Paketkaufs für den Fonds Patrizia Handels-Invest Deutschland II erworben. Der Non-Food-Bereich schrumpfte zwar nach dem Umbau durch Fokussierung auf ausgesuchte Produktbereiche wie Technik oder die Abteilung „Meine Familie“, die ein breites Sortiment von Pflege- und Hygieneartikeln über Baby- und Kinderbekleidung bis hin zu Haushaltswaren im Angebot hat. Aber dafür wurde der Food-Bereich um ein großzügiges Gastronomieangebot samt Kochkursen ergänzt. Hier kann der Kunde essen, was es zu kaufen gibt, und kaufen, was es zu essen gibt: Mit Sushi-Bar und Pasta-Manufaktur, um nur einige Beispiele zu nennen. Zudem verfügt die Markthalle Krefeld über eine Station, an der vorbestellte Ware fertig gepackt abgeholt werden kann.

Shoppingcenter, insbesondere die frühen 0815-Standardkonzepte, leiden am stärksten unter dem aktuellen Wandel.”

Daniel Herrmann, Head of Fund Management Retail der PATRIZIA Immobilien AG

Investmentfokus liegt auf dem Fachmarktsegment

Die erforderlichen Investitionen erhöhen aber nicht nur den Kapitalbedarf des Eigentümers, sie drücken auch die Mietrendite von Einzelhandelsobjekten in Europa. Das ambitionierte Marktpreisniveau verlangt nach einer Investmentstrategie, die auf klar definierte Segmente bei Retail-Immobilien setzt. Lediglich der Einzelhandel, der durch ein akzeptables Risiko-Return-Profil, ein nachhaltiges Konzept und einen fairen Kaufpreis überzeugt, kommt jetzt noch für smarte Investoren in Frage. PATRIZIA präferiert deshalb Fachmärkte und primär Objekte mit einem starken Lebensmittel-Anker. Als Standorte kommen demographisch stabile und wachsende Regionen mit ansehnlicher Kaufkraft in Frage. Auch gute High Street Lagen sind interessante Investitionen, aber in der Regel hart umkämpft – und sehr teuer.



Aufwärtstrend beim Einzelhandel 2017: europaweit wächst der stationäre Einzelhandel

Gute Einzelhandelslagen schaffen Investitionssicherheit

Schon 2015, als PATRIZIA für den Spezialfonds „PATRIZIA Dutch High Street Retail Fund I“ ein hochwertiges Immobilienportfolio in den Niederlanden erwarb, war die Konkurrenz hart. Neben 35 Wohn- und 3 Bürohäusern umfasste das Paket 107 Einzelhandelsimmobilien in erstklassigen Einkaufslagen der Ballungszentren, beispielsweise die Kalverstraat in Amsterdam oder die Spuistraat in Den Haag. Zu den Hauptmietern gehören namhafte Filialisten wie Apple, Adidas und H&M. Aufgrund des restriktiven Planungsrechts sowie strenger Genehmigungsverfahren in den Niederlanden gehören die traditionellen Stadtzentren unverändert zu den wichtigsten Einzelhandelslagen. Die erworbenen Objekte bieten daher eine hohe Investitionssicherheit. „Bei den Bestandsobjekten handelt es sich um die Art von Handelsimmobilien, die sich ungeachtet des andauernden Trends zum Online-Shopping erfolgreich am Markt behaupten werden“, sagt Peter Helfrich, Geschäftsführer bei PATRIZIA Netherlands.

Eine Branche im Wandel

Die EZB wird ihre expansive Geldpolitik nicht so schnell beenden. Damit heizt sie ein Investitionsklima an, das die Nachfrage nach Vermögenswerten wie Aktien und Immobilien steigen lässt. Einzelhandelsimmobilien locken mit einer ansehnlichen Rendite, aber oft nur auf den ersten Blick. Denn die Branche verändert sich; nur klar definierte Segmente sind langfristig aussichtsreich, falls Standort, Strategie und Kaufpreis eines Objektes bzw. eines Portfolios zu einem günstigen Risiko-Ertrags-Profil für den Investor führen. Mit ihrer langjährigen Erfahrung und Einzelhandel-Assets under Management von fast 4 Milliarden Euro – von kleinen Einzelmieterobjekten bis zu großen Fachmarktzentren – verfügt PATRIZIA über die nötige Expertise, um Kapitalanleger bei diesem schwierigen Auswahlprozess optimal zu unterstützen.  

Fotos: real,- SB Warenhaus GmbH