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Eine neue Dynamik

Die schwierige Marktlage verlangt nach neuen Anlagestrategien – vor allem pan-europäische Immobilieninvestments stehen im Fokus. Die Erfolgsfaktoren dafür sind Geschwindigkeit und vor allem lokale Expertise.

Die Europäische Union steuere 2017 durch unruhiges Wasser, schreibt die EU-Kommission in ihrer jüngsten Winterprognose. Denn die Unsicherheiten durch Brexit, den neuen US-Präsidenten Donald Trump und eine Vielzahl von Wahlen in großen Mitgliedsstaaten seien außergewöhnlich groß. Trotzdem erwartet Brüssel ein solides Wirtschaftswachstum in diesem und im kommenden Jahr von jeweils 1,8 Prozent. Besonders bemerkenswert: Das erste Mal seit fast einem Jahrzehnt rechnet die EU-Kommission im gesamten Prognosezeitraum 2016 bis 2018 bei allen Mitgliedsstaaten der EU mit einem Wachstum. 

Die Arbeitslosigkeit soll spürbar sinken: In der Eurozone wird eine durchschnittliche Quote für 2018 von 9,1 Prozent angepeilt. Im vergangenen Jahr war die Arbeitslosenrate noch zweistellig. Dagegen werde die Inflation aufgrund steigender Energiepreise deutlich anziehen: Von 0,2 Prozent im vergangenen Jahr auf 1,7 Prozent im Jahr 2017 und 1,4 Prozent im Jahr 2018. 

Trotz steigender Verbraucherpreise wird die Europäische Zentralbank wohl zunächst an ihrer Politik des leichten Geldes festhalten. Zumindest hat EZB-Chef Mario Draghi bisher kein Ende seiner unkonventionellen Geldpolitik – also den laufenden Anleihekaufprogrammen – angekündigt, geschweige denn etwaige Zinserhöhungen wie das die US-Notenbank seit geraumer Zeit tut. Vermutlich wird es der EZB wichtiger sein, im EU-Megawahljahr 2017 keine Bankenkrise heraufzubeschwören. An den attraktiven Finanzierungsbedingungen für Immobilieninvestments sollte sich also wenig ändern. Hinzu kommen nun höhere Wachstumsraten und eine sinkende Arbeitslosigkeit. 

Dabei überwiegt auf dem europäischen Gewerbe- und Wohnimmobilienmarkt schon jetzt die Nachfrage massiv. Das treibt die Preise in allen Commercial-Segmenten aufwärts: In Deutschland zum Beispiel verteuerten sich 2016 erstmals seit längerer Zeit Gewerbeimmobilien stärker als Wohnimmobilien. Einer Studie des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zufolge standen vor allem Büroobjekte im Fokus institutioneller Investoren aus dem In- und Ausland. Entsprechend stiegen deren Kapitalwerte um 10,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Mieten stiegen im selben Zeitraum um lediglich 4,3 Prozent.

Bei solchen Preissprüngen ist es selbst für erfahrene Branchenprofis schwer, aussichtsreiche Anlageobjekte zu finden. Wer in einem leergefegten Markt nicht über nationale Grenzen hinausblickt, wird sich in den kommenden Jahren schwertun, die Renditeziele institutioneller Investoren zu erfüllen. Zumal sich hierzulande wie auch im Ausland trotz aller Unsicherheitsfaktoren immer wieder lohnende Kaufchancen ergeben. Wer diese Gelegenheiten frühzeitig erkennt und entschlossen nutzt, sollte trotz der schwierigen Situation lukrative Objekte für seine Kunden finden.    

Ohnehin muss ein Immobilienportfolio, das sich aus Objekten in unterschiedlichen Ländern und Asset-Klassen zusammensetzt, nicht riskanter sein als ein fokussierter Investmentansatz. Ganz im Gegenteil: Ein diversifiziertes und pan-europäisches Konzept führt zu einer besseren Risikostreuung im Fonds, wenn es richtig umgesetzt wird. Damit wird zwar das Rad nicht neu erfunden, aber dennoch setzt sich diese Erkenntnis erst allmählich am Markt durch. Um diesen Ansatz jedoch erfolgreich umzusetzen, müssen  die vorhandenen Bausteine im Setzkasten der Investmentmanager neu zusammengebaut werden.

Erster Baustein: Das europaweite Netzwerk

Wichtig für pan-europäische Investments ist vor allem eine erprobte Expertise in den Metropolen Europas – dies bestätigt auch Jochen Reith, Head of Institutional Clients der Region D-A-CH von PATRIZIA. Er ist überzeugt: „Immobilienbusiness ist immer local business. Wir werden nur in Ländern agieren, in denen wir eigene Experten haben, weil das für uns der Erfolgsgarant Nummer 1 ist.“

“Die Vor-Ort-Expertise ist auch wichtig, um die Assets zu managen, damit die Rendite erzielt werden kann, die dem Investor versprochen wurde.”

Jochen Reith, Head of Institutional Clients for the D-A-CH region, PATRIZIA Immobilien AG

So lange die Niedrigzinspolitik der EZB anhält, sind Sachwerte ohnehin erste Wahl. Denn  die Renditeziele institutioneller Investoren von mindestens 4 Prozent per annum wären mit Staatsanleihen bester Bonität auf absehbare Zeit kaum zu erreichen. Der Anlagedruck bleibt also hoch, zumal viele institutionelle Investoren bei Immobilien noch unterinvestiert sind.

Zweiter Baustein: Mehr Geschwindigkeit

Allerdings sind die Märkte in Europa, ja selbst in Deutschland sehr heterogen: Die Mietpreismultiplikatoren und die rechtlichen Vorschriften, die Mieterhöhungen zugrunde liegen, unterscheiden sich erheblich. Das macht die Prüfung größerer Deals im Ausland extrem aufwendig, komplex und teuer, obwohl der Erfolg im Vorfeld lange unsicher ist.

Eine neue Dynamik am Immobilienmarkt

Vor allem aber wird die Geschwindigkeit hier zum entscheidenden Faktor. Erhebliche Vorteile ergeben sich dabei durch eine pan-europäische Orientierung und langjährige Erfahrung auf den Märkten, zumal Off-Market-Deals an Bedeutung gewinnen, bei denen Verkäufer auf langwierige Ausschreibungen verzichten. Wer dann auch noch schneller als die Konkurrenten einen Deal abschließen kann –  etwa durch eine Blind Pool Lösung –  hat einen weiteren Pluspunkt auf seiner Seite. 

Wichtig ist die Schnelligkeit beim Abschluss auch deswegen, weil sich die Bedingungen durch politische Veränderungen schnell ändern können. Daneben kommt es bisweilen zu rapiden Wechselkursverschiebungen: Der Euro verlor 2014/15 gegenüber dem US-Dollar ein Viertel seines Wertes. US-Investoren, die ihre Euro-Kapitalanlagen nicht gegen Wechselkursverluste gesichert hatten, erlitten spürbare Einbußen. Der überraschende Ausgang der Brexit-Wahl im Juni 2016 führte zu einer drastischen Abwertung des Pfundes gegenüber dem Euro. 

Immobilieninvestoren ist das Risiko von Objekten außerhalb der Euro-Zone natürlich bewusst. Manche Kunden wollen ihre Positionen aber aus verschiedenen Gründen gar nicht hedgen, für die anderen Kunden übernehmen dies dann die Investmentmanager.

Dritter Baustein: Europa braucht europäische Ansätze, um sich auf globaler Ebene zu behaupten

Die europäische Wirtschaft steht vor enormen Herausforderungen: Mit den USA, dessen neuer Präsident Donald Trump sein Wahlmotto „America First“ mit ungewohnt ruppigen Mitteln wie Importzöllen und Strafsteuern umsetzen will, droht ein Handelskrieg. Seine Konjunkturprogramme und Steuersenkungen, die für Arbeitsplätze und Wachstum sorgen sollen, werden nicht nur enorme Summen verschlingen, sondern auch auf die Steuereinnahmen drücken. Angesichts der gigantischen Staatsverschuldung von knapp 20 Billionen Dollar kann Trump seine Pläne schwer komplett auf Pump finanzieren. 

Also dürfte er nicht nur asiatische Konzerne sondern auch europäische Unternehmen zur Kasse bitten. Dieses Geld fehlt der Europäischen Union für die Lösung der eigenen Probleme, wenn sich Brüssel nicht entschlossen zur Wehr setzt. 

Nur ein Beispiel: Die hohen Wachstumsraten des Onlinehandels erfordern vielerorts einen Ausbau der Infrastruktur, aber der stationäre Handel leidet unter Umsatzeinbußen. Relativ gut halten sich die Shops in den Innenstädten der Metropolen, die dank Click-and-Collect Angeboten sogar vom Onlinehandel profitieren, sowie Fachmarktketten und Einkaufszentren. 

Gute Perspektiven für Anleger bieten Bürogebäude, da die Leerstandsraten in den meisten Ballungszentren zurückgingen. Der Logistiksektor verspricht immer noch die höchsten Renditen, die jedoch aufgrund der hohen Investorennachfrage rückläufig ist.

Diese Fakten sprechen klar für europäische Gewerbeimmobilien, bieten sie doch neben jährlichen Netto-Cash-Flow-Überschüssen von rund 6 Prozent eine überdurchschnittliche Chance auf eine positive Wertveränderung, die in den vergangenen Jahren bei 2 bis 3 Prozent per annum lag.

Grafik Immobilienmärkte auf Wachstumskurs

Vierter Baustein: Erfahrung auf dem Markt

Auf neue Produkte zu setzen, vor allem auch bei Blindpool-Lösungen bedeutet, dass die Investoren dem Manager ein hohes Maß an Vertrauen entgegenbringen – ein starker Track Record bei abgeschlossenen Transaktionen kann dieses Vertrauen untermauern und erweckt zurecht bei Investoren großes Interesse. 

Erfolgreiche Transaktionen und das Erreichen der Rendite-Ziele hängt dabei natürlich nicht nur von der Marktentwicklung und dem Timing beim Ankauf ab. Letztlich müssen mehrere Faktoren passen: Rechtzeitig in einen Markt einzusteigen ist dabei der erste Schritt. Aber auch der zweite Schritt sollte nicht unterschätzt werden: Gerade im Value Add Bereich ist es außerordentlich wichtig, die Immobilienobjekte richtig zu managen. Denn dies ermöglicht wiederum, beim Verkauf die Renditeziele zu übertreffen. 

Dauerhaft niedrige Zinsen und leergefegte Märkte zwingen Investoren dazu, über den Tellerrand zu blicken – sei es durch eine pan-europäische Orientierung ihrer Investments oder etwa Blindpool-Lösungen. Aber erst durch das Zusammenspiel von lokaler Expertise und Schnelligkeit bei Investments können diese Transaktionen erfolgreich abgewickelt und hohe Renditen gewährleistet werden.

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