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Drei Erfolgsfaktoren für paneuropäische Immobilieninvestments

PATRIZIA-Experte Alexis Gisselbrecht erklärt, was bei paneuropäischen Immobilieninvestments zu beachten ist.

Grenzübergreifende Investitionen haben ihren eigenen Reiz: Die Anlageform punktet mit einer hohen Portfoliodiversifizierung und attraktiven Renditechancen in allen Branchensektoren und Märkten. Und das gilt nicht nur für Ballungszentren wie London oder Paris. Spannende Anlagemöglichkeiten gibt es in europäischen Märkten zahlreiche – vorausgesetzt, die Fondsmanager verfügen über eine fundierte Kenntnis der Dynamik vor Ort und schätzen die lokalen Rahmendaten sowie die wichtigsten Renditetreiber richtig ein. „Wir investieren europaweit in ausgewählten Ländern und Städten, in denen wir präsent sind, und wo wir die Marktbedingungen vor Ort sehr genau kennen“, betont Alexis Gisselbrecht, Senior Fund Manager bei PATRIZIA.

1. Fokus auf Wachstumsregionen 

Europas Regionen unterscheiden sich in ihrer Wachstumsdynamik zum Teil erheblich. Während die einen an Attraktivität verlieren und die Bevölkerungszahl aufgrund geringer Wirtschaftsleistung zurückgeht, können andere – vor allem in städtischen Ballungsräumen – mit einer dynamischen Wirtschaftsentwicklung und starkem Stellenaufbau punkten. Bedingt durch den fortlaufenden Urbanisierungsprozess zeichnen diese sich außerdem durch eine demografische Expansion aus.

In der Strategiefindung ist es also wichtig, den Fokus auf die dynamischsten Märkte zu legen. Denn für Immobilieninvestments finden sich hier die sicheren Rahmenbedingungen, die Abwärtsrisiken begrenzen und zugleich Potenzial für eine Überperformance bieten. „Wir fokussieren unsere Investitionstätigkeit auf die Regionen mit den besten wirtschaftlichen und demografischen Fundamentaldaten. Kennzeichen sind ein nachhaltiges Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum, eine gut ausgebaute Verkehrsinfrastruktur sowie eine effektive Technologieanbindung“, unterstreicht Gisselbrecht und ergänzt: „Wenn wir investieren, wählen wir im Standort-Ranking die ‘Sieger‘ aus.“

2. Analyse der lokalen Immobilienmärkte

Bei PATRIZIA basieren die Marktstudien auf einem zweistufigen Ansatz: PATRIZIA Research führt eine „Top Down“-Makroanalyse durch – und als „Bottom Up“-Daten kommt das Detailwissen der PATRIZIA Vor-Ort-Teams dazu.

Ein Beispiel: Wie lassen sich im Bereich Wohnen Anlage-Optionen mit den besten risikobereinigten Renditeprofilen aufspüren? In Zusammenarbeit mit Research identifizieren die Fondsmanager jene Städte in Europa, die eine starke demografische Dynamik, einen nachgewiesenen Angebotsmangel und eine langfristige Anlegernachfrage nach Immobilieninvestments aufweisen. Die örtlichen Gegebenheiten werden genau unter die Lupe genommen. Zentral sind dabei u.a. die Daten zu Wachstum und Zusammensetzung der Bevölkerung, zur zeitlichen Kaufkraftentwicklung sowie lokale Marktfundamentaldaten.

Substanziell für fundierte Anlageentscheidungen ist ein tiefgehendes Verständnis für das lokale Marktverhalten über den gesamten Immobilienzyklus hinweg. Dazu gehört für die Fondsmanager auch, sich potenzieller Abwärtsszenarien im Falle einer Marktverschlechterung bewusst zu sein. Erst in der Betrachtung der vergangenen zehn bis fünfzehn Jahre wird erkennbar, ob genügend Liquidität über den gesamten Zyklus, vor allem aber in Zeiten des Abschwungs, vorhanden ist – dann, wenn das Anlagevolumen im Immobiliensektor rückläufig ist, und womöglich manche Standorte unverhältnismäßig hart getroffen werden. Deshalb, so Gisselbrecht, „stellt die Gewissheit einer angemessenen Marktliquidität eine wesentliche Vorbedingung für eine Anlageentscheidung dar“. Die Analyse von Marktdaten ist also unabdingbar (aktuelle Analysen von PATRIZIA Research können beispielsweise in „PATRIZIA Insight – European Commercial Property Markets“ nachgelesen werden).

3. Diversifizierung und Rendite 

Je nach gewünschtem Risiko-Rendite-Profil bieten jeder Sektor – ob Einzelhandel, Büro oder Wohnen – und jeder Markt attraktive Investmentchancen. Einer der Vorteile pan-europäischer Investitionen ist die hohe Diversifizierung. Diese liegt in der Natur der Sache, nämlich in der ökonomischen, demografischen und politischen Dynamik der Länder. Insgesamt ticken die europäischen Volkswirtschaften ähnlich, aber die spezifischen nationalen Treiber unterscheiden sich teils erheblich. Auch wenn paneuropäische Investments diesen ausgesetzt sind: Mit der grenzübergreifenden Strategie machen sich Investoren nicht von einem einzigen großen Engagement in einem einzelnen Land abhängig – und somit von seinen spezifischen Risiken wie etwa politische Entwicklungen. Hier zeigt sich die Stärke paneuropäischer Investitionen: die Vergleichbarkeit der Renditen, die mit den jeweils gewählten Strategien in den unterschiedlichen Märkten erzielbar sind. Fondsmanager können den Fokus auf diejenigen Märkte legen, die sich durch ein besonders attraktives Verhältnis von Risiken und verfügbaren Renditen an jedem beliebigen Zeitpunkt im Zyklus auszeichnen.

„Im Vorfeld unseres neuen Value-Add-Fonds PEP V haben wir eine detaillierte Analyse der Fundamentaldaten für jeden Sektor unserer wichtigsten Zielmärkte durchgeführt. Darauf aufbauend haben wir spezifische Anlagestrategien ermittelt, die unseres Erachtens die zurzeit attraktivsten risikobereinigten Renditen für Value-Add-Investments bieten und auf die wir unsere Akquisitionstätigkeit ausrichten“, erklärt Gisselbrecht.

Welche jährlichen Renditen kann ein Anleger von europaweiten Investments erwarten, zum Beispiel im Bürosektor? Natürlich variieren die Gesamterträge in Abhängigkeit vom Markt, aber bei Core-Produkten lassen sich in der Regel Gesamtrenditen von 5% bis 6% erzielen, während mit Value-Added- und Opportunistic-Strategien 15% bis 20% möglich sind. Gisselbrecht bringt es auf den Punkt: „Letztlich hängt alles von der Risikobereitschaft der Anleger ab.“ 

 

Fotos: Getty