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Drei Erfolgsfaktoren für Immobilieninvestments

Drei Experten von PATRIZIA erläutern, worauf es bei einem erfolgreichen Immobilieninvestment ankommt.

Für den Erfolg einer Immobilie, so eine alte Maklerweisheit, sind vor allem drei Dinge wichtig: „Lage, Lage und Lage“. Das ist sicherlich nicht ganz falsch – aber zu einem erfolgreichen Investment gehört in der Regel mehr. Wir haben drei Experten von PATRIZIA gefragt, was die Erfolgsfaktoren für Immobilieninvestments sind.

1. Die Daten verstehen

Fundierte Entscheidungen setzen eine gründliche Datenerhebung und -auswertung voraus. Doch trotz der großen Menge verfügbarer Daten gibt Dr. Marcus Cieleback, Head of Research bei PATRIZIA, zu bedenken: „Das Potenzial von Analysen voll auszuschöpfen bedeutet, die Geschichte hinter den Zahlen zu verstehen.“ Entscheidend ist daher, wie die Daten für die Strategie interpretiert werden.

Dies verdeutlicht ein Beispiel im PATRIZIA Insight-Bericht über die europäischen Wohnungsmärkte: Die UN geht davon aus, dass sich das Durchschnittsalter von 1950 bis 2015 von 28,9 Jahren auf 41,7 Jahre erhöht hat, und erwartet in den kommenden Jahrzehnten einen weiteren Anstieg auf mehr als 46 Jahre im Jahr 2050. Sieben der zehn ältesten Bevölkerungen weltweit leben in Europa. Wird die Analyse an dieser Stelle beendet, ergibt sich für Wohnbauinvestoren folgende Schlussfolgerung: Da die Gesamtbevölkerung und ihre Altersstruktur die Nachfrage stark beeinflussen, müssen beide bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden. Ein Rückgang der jüngeren Bevölkerung senkt die Nachfrage nach Studentenwohnungen, ein Zuwachs bei der älteren Bevölkerung hingegen lässt den Bedarf an Seniorenwohnungen und Pflegeheimen steigen. 

Diese Schlussfolgerung alleine wäre für Investoren aber irreführend. Wer sich auf Seniorenresidenzen oder Pflegeeinrichtungen konzentriert, verpasst Chancen und erhöht Risiken, da auch die räumliche Verteilung der Bevölkerung eine Rolle spielt. Langfristig orientierte Investoren müssen die Lage von Seniorenwohnungen oder Pflegeheimen genau berücksichtigen, denn die derzeit hohe Nachfrage in ländlichen Regionen wird in den kommenden 25 Jahren verstärkt wegbrechen. Die mit diesen Immobilien verbundenen Risiken werden in Zukunft steigen, ihre Marktfähigkeit jedoch sinken, was zu Wertverlust führen kann. Studentenwohnungen hingegen können interessante Investmentchancen bieten: Die zunehmende Urbanisierung führt in vielen städtischen Gebieten zu einer Verknappung des Wohnraums, sodass viele Studenten auf Studentenwohnheime angewiesen sind. Je nach Situation auf dem freien Mietmarkt könnte dies Studentenwohnungen für die kommenden 15 bis 20 Jahre zu einer rentablen Nische machen.

2. Die perfekte Immobilie finden

Ein zentraler Faktor ist natürlich die Lage. „Investments, vor allem in Wohnimmobilien, sind nur dort erfolgreich, wo es auf lange Sicht eine positive Bevölkerungsentwicklung gibt, also in wachsenden Ballungsgebieten“, erläutert Christoph Langmack, Head of Acquisitions Residential bei PATRIZIA. „Auch gilt es, genau hinzusehen, denn Städte wachsen nicht homogen – manche Viertel entwickeln sich besser als andere.“

„Investments, vor allem in Wohnimmobilien, sind nur dort erfolgreich, wo es auf lange Sicht eine positive Bevölkerungsentwicklung gibt, also in wachsenden Ballungsgebieten.”

Christoph Langmack, Head of Acquisitions Residential bei PATRIZIA

Zudem ist nicht allein die Lage ausschlaggebend. Auch andere Faktoren wie Qualität und Struktur spielen eine Rolle. Langmack erklärt, welche Fragen sich Investoren daher auch stellen sollten: „Entspricht die Qualität des Gebäudes oder eines Portfolios mit mehreren hundert Wohnungen, wie beispielsweise der jüngste Ankauf eines Wohnungsportfolios mit mehr als 800 Wohneinheiten, der Lage? Besteht am Standort eine Nachfrage nach Wohnungen in der entsprechenden Größe? Entspricht die Ausstattung des Gebäudes der Nachfrage am bestreffenden Standort?

Wie sorgfältig die Immobilie bewertet wird, ist auch entscheidend. „Wie ist die Bausubstanz und welche Maßnahmen sind zu ihrer Erhaltung erforderlich? Gibt es steuerliche Probleme, auch bei größeren Portfoliotransaktionen? Rechtliche Probleme? Eine oberflächliche Begutachtung reicht hier häufig nicht aus.“

3. Den Wert des Investments steigern

Durch intelligentes Management der Immobilie lässt sich der Wert des Investments beträchtlich erhöhen. Erik Beets, Group Head of Asset Management bei PATRIZIA, erläutert, dass spezielle, lokale Expertise unverzichtbar ist. „Unsere Mitarbeiter [vor Ort] sind mit den Märkten, den Gesetzen und Bestimmungen und den Geschäftspartnern vertraut und verstehen die Marktbewegungen“, so Beets. „Sie müssen in der Lage sein, flexibel und proaktiv auf die Marktbedingungen oder eventuelle Probleme zu reagieren. Gleichzeitig müssen Sie aber auch alle sich bietenden Vorteile nutzen.“

Das bedeutet zum Beispiel, dass sie Maßnahmen zur Verbesserung der Anlagenperformance identifizieren, wie etwa durch das Aufteilen des Verkaufs von Eigentumsrechten an einzelnen Wohnungen oder den An- und Verkauf bestimmter Portfolioteile. Die Asset-Qualität lässt sich unter anderem durch Nachhaltigkeitsprojekte und ein nachhaltigeres Gesamtportfolio verbessern, indem beispielsweise höherwertige Energielabel erreicht werden. Außerdem macht es sich bezahlt, sich kontinuierlich über die neuesten Innovationen zu informieren. Vor allem Digitalisierung und Big Data bergen neue und spannende Möglichkeiten, das Asset Management zu optimieren. Dazu Beet: „Die Fähigkeit, aus Daten zu lernen, eröffnet ganz neue Perspektiven.“


Foto: Getty