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Die Top-10-Städte in Europa

Erhebliche Unsicherheit prägt die politische Situation im Superwahljahr. Die vielen offenen Fragen rund um die Brexit-Entscheidung haben die Attraktivität vieler deutscher Metropolen und auch zweitrangiger europäischer Städte als Immobilien Investmentstandorte deutlich gesteigert – sie bekommen bei konservativen Investoren das gleiche Maß an Aufmerksamkeit wie London. Das zeigt die Studie Emerging Trends in Real Estate Europe 2017 deutlich.

Steht der europäische Einigungsprozess auf der Kippe? Diese Frage stellen sich Investoren seit der überraschenden Entscheidung Großbritanniens für einen Ausstieg aus der Europäischen Union. Kritisch bleibt die politische Lage aber auch in einigen anderen EU-Staaten, in denen die Arbeitslosigkeit relativ hoch ist. Noch droht die EU nicht auseinanderzubrechen. Aber die Stimme des Volkes ist unberechenbarer als früher. Das haben die Wahlergebnisse des vergangenen Jahres demonstriert. 

Den drohenden Brexit im Blick befragten das Urban Land Institute und PricewaterhouseCoopers im Herbst 2016 mehr als 780 Marktteilnehmer zu den Perspektiven und wichtigsten Trends der europäischen Immobilienmärkte. „Noch nie in meiner Karriere gab es so viele politische Risiken an so vielen Orten gleichzeitig“, fasst ein Experte in der Studie Emerging Trends in Real Estate Europe 2017 seine Sorgen über die künftige Entwicklung zusammen.

Deutschland avanciert zum sicheren Hafen

Ein Faktor dominiert deutlich die Aussichten für 2017: Deutschland löst Großbritannien als bevorzugtes Ziel für sichere Immobilieninvestments ab; alle drei Plätze auf dem Treppchen der Top-10-Liste gehen an deutsche Großstädte. Daneben favorisiert die Immobilienbranche die nordischen Länder und setzt auf B-Städte wie Lissabon oder Lyon. Im Zuge niedriger Zinsen und Inflationsraten schrauben die Befragten auch ihre Renditeerwartungen zurück. Der Tenor der Studie ist eindeutig: Lieber weniger Ertrag als mehr Risiko, denn für einen Risk-On-Modus ist der Immobilienzyklus in Europa wohl schon zu weit fortgeschritten. Als relativ günstig werden Wohnimmobilien eingeschätzt. Schließlich bieten sie in einem Niedrigzinsumfeld langfristig stabile Returns-on-Investment. Allerdings mehren sich kritische Stimmen, die hierzulande eine Blasenbildung befürchten. Für Aufsehen sorgte der Immobilienweise und empirica-Vorstand Professor Harald Simons, der im Februar 2017 unter anderem vor spekulativen Käufen am Berliner Wohnungsmarkt warnte. 

Top 10 Städte GrafikGoldmedaille für Berlin

Doch es gibt gewichtige Gründe für Optimismus, der Deutschlands Hauptstadt den Spitzenplatz unter allen europäischen Städten verschafft: Immobilieninvestments im Großraum Berlin sind im Vergleich zu anderen Metropolregionen in Europa relativ günstig. Die Preise ziehen erst seit 2013 stärker an. Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum gehen Hand in Hand. Die Gründerszene in der Multikulti-Metropole floriert, auch dank des niedrigen Mietniveaus, das Nachholpotenzial birgt.

„Die Mieten dürften in den kommenden Jahren erheblich anziehen.“

Peter Forster, Deutschland-Chef der PATRIZIA

Silber geht an Hamburg

„Auch in Hamburg ist das Interesse der Investoren unverändert hoch“, sagt Peter Forster. Die Hafenmetropole verkörpert den Inbegriff solider Entwicklung und zeichnet sich durch global bekannte Errungenschaften wie die Elbphilharmonie aus. Ganze innerstädtische Quartiere wie die Hafencity werden Stück für Stück entwickelt. Dabei wird nicht gekleckert sondern geklotzt: Allein das Überseequartier hat ein Projektvolumen von einer Milliarde Euro. Zudem gelingt es Hamburg, hohes Wirtschaftswachstum und bezahlbares Wohnen – pro Jahr wird der Neubau von 10.000 Einheiten angepeilt – so gut zu verbinden wie kaum eine andere europäische Großstadt.

Frankfurt schafft es auf den dritten Platz

Um elf Plätze gegenüber dem Vorjahr kletterte Deutschlands Bankenmetropole nach oben. Kein Wunder, schließlich profitiert Frankfurt am meisten vom Brexit. Einige Finanzkonzerne werden wohl Teile ihrer Geschäfte von London auf den Kontinent verlegen, zumal die Europäische Zentralbank in Frankfurt sitzt. Allerdings gibt es auch Skeptiker, die die Euphorie in der Branche für übertrieben halten. Schließlich gilt Deutschland als overbanked und die Geschäftsbanken bauen meist Stellen ab: Unrentable Filialen werden dicht gemacht und Bürojobs gestrichen. Außerdem ist die Leerstandsquote bei Büroflächen in Frankfurt fast zweistellig.

Dublin bleibt Steueroase für amerikanische Tech-Giganten

Mit günstigen Unternehmenssteuern lockt die irische Metropole seit Jahren amerikanische Internetgiganten wie Google, Facebook und Amazon nach Dublin. Daran wird sich wenig ändern, trotz des Streits zwischen der EU-Kommisssion und Apple um Steuersubventionen in zweistelliger Milliardenhöhe. Ohnehin bietet Dublin eine junge und wachsende Bevölkerung, deren verfügbares Einkommen pro Kopf kaum geringer ist als in Frankfurt. Zwiespältig werden die Brexit-Folgen für das EU-Mitglied Irland gesehen: Einerseits dürfte Dublin Firmen aus London anziehen, andererseits könnte die irische Wirtschaft unter einer Brexit-bedingt schwächeren Konjunktur in Großbritannien leiden. Aktuell gehören die Wachstumraten in Irland aber zu den höchsten in ganz Europa.

München ist praktisch ausverkauft

Seit Jahren ist die Nachfrage im teuersten Großraum Deutschlands ungebrochen, obwohl der Münchner Immobilienmarkt Signale einer Überhitzung zeigt. Doch der Boom könnte sich trotzdem angesichts der Wohnungsnot und einer extrem niedrigen Leerstandsrate bei Büros fortsetzen. „Neue Bürogebäude sind in der Regel vor Baubeginn komplett vermietet“, beschreibt Peter Forster die Lage. Auf dem Wohnungsmarkt steigen die Preise unverdrossen. Denn Bauland im Stadtgebiet ist knapp, das treibt die Preise immer schneller aufwärts: Nach vorläufigen Zahlen des Gutachterausschusses verteuerten sich Grundstücke für den Geschosswohnungsbau allein im vergangenen Jahr um rund 31 Prozent.

Kopenhagen beheimatet viele Technologie-Start-Ups

Auf Platz 6 des Rankings folgt die erste Stadt der nordischen Länder. Begehrt aufgrund der hohen Lebensqualität ist Kopenhagenschon seit Jahrzehnten. Während der Finanzkrise verschlechterten sich jedoch die Investmentperspektiven am Immobilienmarkt dramatisch, denn die dänische Hauptstadt hängt massiv vom Dienstleistungssektor ab. Entsprechend stark fiel im Anschluss an die Krise die Erholung aus. Mit Negativzinsen bremste die dänische Zentralbank zwar seit 2012 den Aufwärtstrend der Landeswährung, aber die happigen Eigenheimpreise zogen weiter an. Trotzdem fehlen wegen des hohen Zuzugs Wohnungen.

Lissabon ist eine Tourismus-Hochburg

Stärker als Kopenhagen litt Lissabon unter der Finanzkrise: Von 2008 bis 2013 fielen die Preise am Immobilienmarkt. Aber nun ist die Wirtschaft stabiler als vor der Krise. Außerdem bietet die Hauptstadt Portugals einen Renditeaufschlag von mindestens einem Prozent gegenüber Spanien bei Core Investments. Das verfügbare Pro-Kopf-Einkommen liegt zwar nur bei 13.600 Euro im Jahr, weniger als in jeder anderen Stadt unter den Top 10, aber der Tourismus boomt.

Stockholm – teuer, aber stabil

Die schwedische Metropole verfügt über einen stärkeren industriellen Sektor als Kopenhagen. Da die Immobilienpreise seit 2010 wieder steigen und schon vor der Krise relativ hoch waren, kostet Bauland in Stockholm zwei- bis dreimal so viel wie in Kopenhagen. Trotzdem ist die Nachfrage groß, denn das „Venedig des Nordens“ gilt unter Investoren als Hort der Stabilität, zumal der schwedische Staat mit rund 41 Prozent des Bruttoinlandsprodukts gering verschuldet ist.

Lyon in Frankreich

In Madrid sind wenig Spekulanten am Markt

Den neunten Platz im Ranking verdankt Madrid der Erwartung, dass weiter viel Auslandskapital in die spanische Hauptstadt fließt. Die spanischen REITs waren zuletzt ebenfalls sehr aktiv. Eine Blasenbildung droht aber nicht: Denn die Preise steigen aufgrund echter Nachfrage. Das spekulative Interesse ist hingegen gering, was auch mit den konservativen Finanzierungskriterien der spanischen Banken zu tun hat. Zudem liegt der Grundstücksanteil an den Kaufpreisen im Schnitt unter einem Fünftel, und die Bautätigkeit ist verglichen mit den Jahren 2005 bis 2007 niedrig.

Lyon preiswerter als Paris

Die Heimat des Pharmagiganten Sanofi beherbergt viele kleine und mittlere Unternehmen. Diese diversifizierte Struktur macht den zehntplazierten Lyon attraktiv. Die Hoffnungen der Immobilienbranche ruhen auf der Revitalisierung des zentralen Geschäftsviertels, die von der örtlichen Verwaltung mit einem Masterplan gestützt wird. Daneben bietet Lyon einen Renditevorteil von rund 100 Basispunkten gegenüber Paris.

Fotos: Mauritius