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Die sechs wichtigsten Faktoren für die Zukunft von Logistikimmobilien

Der rasant wachsende Onlinehandel bringt gravierende Veränderungen für die Handelslogistik mit sich: Auf welche Trends und Entwicklungen sich die Immobilienbranche einstellen muss, zeigt eine aktuelle Studie. Deren sechs Kernthesen bergen Zündstoff für die Ballungsräume.

E-Commerce boomt, die Umsatzerlöse von Amazon, Zalando und anderen Online-Händlern wachsen rasant. Doch die Lieferanten stehen vor einer Herausforderung: In den Städten sind die Adressaten oft nicht daheim, wenn der Paketbote klingelt. Und ein zweiter oder gar dritter Zustellversuch kostet Zeit und Geld. Deshalb gehen die Logistikdienstleister neue Wege: Empfänger können vorab Wunschnachbarn oder Zeitfenster angeben. DPD bietet eine Paketverfolgung in Echtzeit an, DHL die Lieferung in Packstationen oder in Paketkästen, die im Vorgarten stehen. Doch nicht jeder hat einen Vorgarten – aber vielleicht ein Fahrzeug, das auf der Straße parkt? Die Deutsche Post-Tochter DHL hat mit Volkswagen eine technische Lösung entwickelt, mit der man sich Pakete in den Kofferraum eines Autos liefern lassen kann. Ob das ohne Weiteres funktioniert, wird der Praxistest zeigen, der in Berlin demnächst startet. Doch damit allein wird sich der höhere Flächenbedarf der Logistikbranche wohl nicht abdecken lassen. Moderne, effiziente Flächen sind fast überall knapp und begehrt – und sie werden in den Städten immer teurer. 

Die im Juli 2017 erschienene Studie der Initiative Logistikimmobilie (Logix), zu deren Unterstützern die PATRIZIA Immobilien AG gehört, beschäftigt sich folgerichtig mit der Zukunft der Logistikimmobilien und Standorte. Folgende 6 Kernthesen sollten Entwickler, Bewohner, Investoren und insbesondere Kommunen in ihre Raumplanungen einbeziehen:   

1. City Logistik – E-Commerce ist der Wachstumstreiber

Das stetige Wachstum des Onlinehandels und der Konsumentenwunsch nach immer schnellerer Lieferung ist ein Treiber für sogenannte „last-mile“ Logistikzentren mit einer Größe von 2.000 – 10.000 m², die der geteilte Dreh- und Angelpunkt für verschiedene Logistik- und/oder Internetplattformanbieter unter einem Dach sind. Deshalb wächst vor allem in Ballungsräumen der stadtnahe Flächenbedarf. Um diesen zu befriedigen, werden innovative, moderne und technologisch hochentwickelte Gebäudeformen wie Microdepots, Hybridobjekte und Multi-Level-Anlagen zukünftig unverzichtbar: als effiziente und kostengünstige Lösung für Bewohner. 

2. Imagewandel der Logistikwirtschaft

Hinzu kommt der sich vollziehende Imagewandel der Logistikwirtschaft: Durch den täglichen Umgang mit dem Thema E-Commerce verändert sich die Akzeptanz in Politik und Gesellschaft. Die Branche wird nicht mehr als Schmuddelkind sondern als Arbeitsbiene und Möglichmacher erlebt. Die zunehmende Automatisierung in Logistikgebäuden, im Besonderen bei E-Commerce, führt zwar nicht automatisch zu mehr Arbeitsplätzen, allerdings kann auch die steigende Robotisierung nicht die Handarbeit bei den Paketzusammenstellungen und der Etikettierung ersetzen, erklären Logistik-Experten von PATRIZIA.

3. Keine freien Flächen mehr!?

Die verfügbaren Flächen nehmen ab, entsprechend werden die Entwickler zu Alternativen wie einer Brownfield-Nutzung oder der Revitalisierung von veralteten Bestandsobjekten gezwungen sein. Die Flächenknappheit, die Nachfrage nach Arbeit, nachhaltige Transportmöglichkeiten und der Bedarf nach immer schnellerer Belieferung der Konsumenten wird größere Städte und Gemeinden dazu anhalten, bestimmte Bereiche in urbanen und vorstädtischen Gegenden für Logistik einzuplanen, besonders wenn es um sogenannte „last mile“ und „fulfilment-center“ geht. „Flächennutzungspläne müssen angepasst werden, um Logistikzentren, Einzel- und auch Großhandelslager in höherer Dichte zuzulassen,“ erwarten die Logistik-Experten von PATRIZIA.  

4. Digitalisierung ja, aber realistisch!

Bei den Versprechungen der Digitalisierung sollten die Marktteilnehmer hingegen auf dem Teppich bleiben: Weder Drohne, noch 3D-Druck oder Industrie 4.0, die Verzahnung von Produktion mit moderner IT- und Kommunikationstechnik, werden Logistikimmobilien und ihre Standorte maßgeblich verändern. Aber: Im städtischen Umfeld wird es einen steigenden Bedarf an nachhaltigen Transportmitteln wie e-Bikes oder Elektrolieferwagen und den Ausbau von multimodalen Transportknotenpunkten wie Flüsse, U-Bahnen, Flughäfen und Bahnhöfe geben. Außerdem werden Robotisierung und Automatisierung den Zuschnitt, die Verwendung und die Bauart von Logistikimmobilien technik-orientierter machen.

5. Automatisierung in der Höhe

Die Gebäudekonzepte werden sich ebenfalls ändern: Zum einen geht es mittelfristig in die Höhe, um Platz für Automatisierungslösungen zu schaffen, während die Standortfaktoren Lohnkosten und Arbeitskräfteverfügbarkeit an Bedeutung verlieren. Zum anderen werden Neubauten – insbesondere in großen Ballungsräumen – architektonisch anspruchsvoller geplant. 

6.  Nachhaltigkeit wird Standard

Außerdem wird Nachhaltigkeit und Barrierefreiheit weiterhin großgeschrieben als ökonomische Grundvoraussetzung und soziales Argument im Ansiedlungsprozess. Ähnlich wie im Sektor Offices wird auch bei Logistikimmobilien zukünftig die Nachfrage nach Nachhaltigkeit zur Normalität werden.

City-Logistik wird anspruchsvoller

In Einzelfällen rechnen die Studienautoren Prof. Christian Kille und Dr. Alexander Nehm mit baulichen und konzeptionellen Abweichungen von Standard-Logistikimmobilien. Die etablierten Logistikstandorte werden aber nicht an Bedeutung verlieren. Im Gegenteil, sie werden sich wahrscheinlich clustern. In Ballungsräumen ist hingegen damit zu rechnen, dass sich Logistikgebäude mit heterogenen Nutzungsvarianten entwickeln, ähnlich wie es in Asien bereits der Fall ist.

Fotos: Getty