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Chancen und Risiken durch Konsolidierung

Der Immobilien-Investmentmarkt steht am Anfang einer Konsolidierungsphase. Die Investoren können von diesem Trend profitieren.

Während des vergangenen Jahrzehnts hat sich der Immobilien-Investmentmarkt stark gewandelt. In der einstmals eher kleinteilig und vorwiegend regional fokussierten Branche mit wenigen Global Playern dominieren zunehmend jene Anbieter, die sich breiter aufstellen und expandieren. Neben den international agierenden Investmenthäusern gewinnen auf der anderen Seite die Nischenspezialisten zunehmend Marktanteile. 

Konsolidierung im Mittelfeld

Viele der mittelgroßen Investmenthäuser wachsen entweder zu international agierenden Playern, oder sie werden zu Nischenanbietern und Produktspezialisten. „Im mittleren Bereich stehen wir wohl erst am Anfang einer Konsolidierung“, sagt Anne Kavanagh, CIO der PATRIZIA Immobilien AG. „Der Reifeprozess einer Branche geht immer auch mit Konsolidierungen einher, und das sehen wir nun in der Immobilienbranche“, so Kavanagh. 
Zurückführen lässt sich der Konsolidierungstrend unter anderem auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit der deutlich angestiegenen Immobiliennachfrage in den Metropolen und Wachstumsregionen, verursacht durch den im Niedrigzinsumfeld steten Zustrom von Investoren. 

Verstärkt wird der Konsolidierungstrend durch Kosten- und Technologierisiken sowie durch den regulatorischen Druck auf Investmenthäuser mit zahlreichen Compliance-Anforderungen, etwa in puncto Informationssicherheit und Datenschutz. Eine gewichtige Rolle spielt die Digitalisierung mit Innovationstreibern wie BigData, Blockchain, Proptech, Internet of Things und Smart Buildings. Die großen Investmentgesellschaften profitieren hier aber insgesamt von Skaleneffekten und können die Herausforderungen daher leichter bewältigen als kleine Wettbewerber.

International erfahrene Investmentmanager sind gefragt 

Angetrieben wird die Konsolidierung nicht zuletzt durch das Verhalten der Investoren, die gegenüber den Investmentmanagern anspruchsvoller werden und mehr internationale Expertise erwarten. Weil sie tendenziell jedoch mit weniger Managern als früher zusammenarbeiten wollen, präferieren sie jene, die einschlägige Erfahrungen sowie grenz- und sektorübergreifende Expertise mitbringen. Zudem setzen die Investoren auf Investmentmanager, die mit ihnen gewissermaßen „mitgewachsen“ sind und die gezeigt haben, dass sie auch steigende Investitionsvolumina erfolgreich managen können. Dabei erwarten die Investoren eine breite Palette an Dienstleistungsangeboten sowie Diversifikations- und Investmentmöglichkeiten in allen Sektoren, Märkten, Investmentstilen und Risikoklassen, von Core über Value Add bis zu Opportunistic.

Für die Manager besteht die wohl größte Herausforderung inzwischen in der Identifizierung und Auswahl attraktiver Produkte, dank des allgemeinen, dem massiven Zulauf von Investoren geschuldeten Asset-Mangels. Auch die Antizipation künftiger Kapitalströme ist in der aktuellen Situation mit Niedrigzinsumfeld und mancherorts politischen Unsicherheiten (Stichwort Brexit) nicht einfacher geworden – und dies in einem Umfeld, in dem die Entwicklung von Anlagestrategien im Immobilienbereich insgesamt bereits deutlich anspruchsvoller geworden ist.

Unabhängigkeit im Fokus

Für die Investoren wird der Markt im Zuge von Übernahmen und Fusionen transparenter und übersichtlicher. Auf der anderen Seite steigt durch die Konsolidierung das Risiko, dass die Immobilien-Investmentmanager ihre Unabhängigkeit verlieren und in Interessenkonflikte geraten. Wenn sie in einen Konzern eingebunden sind, müssen sie womöglich Produkte verkaufen, deren Vertrieb im Konzerninteresse liegt. Eine unabhängige Kundenberatung ist in solchen Fällen nicht möglich.

Eigenständige und eigentümergeführte Investmentunternehmen indes agieren im Sinne der Investoren: Sie nehmen gezielt Investitionen ins Visier, die ihnen attraktive Anlage-, Diversifikations- und Renditemöglichkeiten bieten. 

International und lokal 

PATRIZIA hat mit der Übernahme von Rockspring, TRIUVA und Sparinvest Property Investors ihre Marktposition als globaler Anbieter von Immobilieninvestments in Europa ausgebaut und ihr Geschäft weiter internationalisiert. Dank dieser strategischen Akquisitionen erhalten Immobilieninvestoren nun Zugriff auf ein größeres Produktspektrum: Sie können so europaweit noch besser in neue Märkte, Asset-Klassen und Risikoprofile investieren. Somit bleibt PATRIZIA auf der einen Seite lokal aufgestellt, mit Experten vor Ort, und bietet auf der anderen Seite im globalen Kontext Immobilieninvestments in ganz Europa an. 

 

Fotos: Getty