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Berlin wird immer mehr zur Spree-Metropole

2016 erwarb PATRIZIA das Gebäude für den PanEuropean Fund der deutschlandweit bekannten Coca-Cola-Hauptzentrale in Berlins aufstrebendem Mediaspree-Viertel – und war damit ein Vorreiter. Seitdem blüht das neue Medien- und Kommunikationszentrum an der Spree regelrecht auf.

Ein Gebäude, das aussieht wie eine Getränkekiste

Von außen wirkt das siebenstöckige Gebäude wie eine gewaltige Getränkekiste, die man am liebsten anheben und mit Flaschen füllen würde. Der Entwurf des stilvollen Baukörpers orientierte sich an den umliegenden, ebenfalls würfelartigen neuen und historischen Nachbargebäuden. Charakteristisches Merkmal der lichten Konstruktion sind Fliesen in chinesischem Zinnoberrot, die beeindruckende Schattierungen ergeben – und natürlich nicht zufällig an die Hausfarbe der weltbekannten Marke Coca-Cola erinnern.

Vom Flussufer aus wirkt das Gebäude besonders elegant. Die vollständig verglaste Fassade ergibt ein stylisches S-förmiges Profil, das von horizontalen Trägern umschlossen wird. Im Winter wird auf diese Weise Extrawärme gespeichert, während die Temperatur im Sommer abgekühlt wird. Große Balkonbänder auf jeder Etage sowie filigran gestaltete Verschattungselemente aus Stahl schützen zusätzlich vor übermäßiger Sonneneinstrahlung. Im Erdgeschoss dienen ein einladender Empfangsbereich sowie eine großzügige Kantine als Wartezone und Begegnungsstätte für Kunden und Mitarbeiter.

Das Gebäude gehörte zu den ersten, die am ehemaligen Osthafen in Mediaspree, dem größten städtebaulichen Projekt Berlins, errichtet wurden. Der 3,7 km lange und 180 Hektar große Medien- und Kommunikationspark - einst ein Industrie- und Handelszentrum aus dem 19. Jahrhundert - grenzt an das historische Zentrum der Stadt (Berlin Mitte) und liegt zwischen den vor allem bei jungen Leuten hoch im Kurs stehenden Stadtteilen Kreuzberg und Friedrichshain. Inzwischen gilt Mediaspree als einer der spannendsten Büro- und Mischnutzungsstandorte in Deutschlands Hauptstadt. Richtig gefragt war das Areal aber erst ab Mitte der Nullerjahre, als auch das neue Coca-Cola-Gebäude erstellt wurde.

Rot und Grün sind die beherrschenden Farben

Philipp Bauer, Projektleiter des Partnerarchitekturbüros NPS Tchoban Voss, kennt das Mediaspree-Gesamtprojekt aus dem FF: „Unsere Aufgabe war die Entwicklung eines Gebäude- und Siedlungskonzepts mit dem Ziel, einen brachliegenden Industriestandort wieder zum Leben zu erwecken und für Anwohner sowie die Wirtschaft attraktiv zu gestalten.“

Das Büro entwarf auf dem Osthafenareal das Hotel nhow Berlin, Coca-Cola`s neues Hauptquartier sowie die – nomen est omen – ganz in Weiß gehaltene neue Wohnanlage The White. Einerseits wurde bei allen Entwürfen darauf geachtet, sich am Design der umliegenden historischen Gebäude zu orientieren, andererseits wurden bewusst einige hervorstechenden Gestaltungsmerkmale ergänzt. Beispiel: die Fliesen am Coca-Cola-Gebäude. Im Kontrast zum Hotel sind alle Fliesen in abwechselnden Rottönen gehalten, erinnern aber gleichzeitig an industrielle Backsteingebäude aus dem 19. Jahrhundert. Dabei sorgt das vorbildliche Verhältnis von Fassadenfläche zu umbautem Raum für eine beispielhaft hohe Energieeffizienz. Nicht zuletzt aufgrund dieses Konzepts wurde dem Gebäude das goldene LEED-Zertifikat verliehen.

Man könnte meinen, ganz Berlin entwickelt sich in Richtung Mediaspree und damit dorthin, wo sich die zukunftweisenden Immobilienwerte der Stadt befinden.

Flavio Casero, Managing Director Fund Management PATRIZIA AG

Aber auch deswegen: sämtliche Fliesen sind recycelbar. Die Fassadenverglasung wirkt als Wärmeregler. Eine Schicht aus weiß gestrichenem Kies oben auf dem Dach reflektiert die Wärme zusätzlich. Das verwendete Holz stammt durchweg aus nachhaltiger Forstwirtschaft – und nicht zuletzt: Fahrradstellplätze, Duschen und Umkleidekabinen sollen die Mitarbeiter dazu animieren, mit dem Fahrrad zur Arbeit zu fahren. Der gesamte Energiebedarf des Gebäudes liegt übrigens 10% unter den gängigen Energiesparvorschriften.

Im Mittelpunkt aller Entwurfsüberlegungen stand das Erschaffen einer einzigartigen Wohlfühlatmosphäre für alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Haus. Dafür sorgen u.a. helle und luftige Büroräume sowie modernste lärmdämpfende Schallabsorptionselemente. Wer nach getaner Arbeit eine Pause einlegen möchte, findet auf einem der zahlreichen Balkons Zeit zum Runterkommen. Und das bei einer traumhaften Aussicht auf die vorbeifließende Spree.

Ehemaliger Standort der Berliner Mauer

Die Vorgeschichte des Areals am Osthafen ist legendär: Einst verlief hier die Berliner Mauer an alten Industriegebäuden entlang und DDR-Grenzschützer patrouillierten Tag und Nacht. Direkt nach dem Mauerfall stand Berlin vor einer ungewissen Zukunft. Hauptstadt der Bundesrepublik war damals noch Bonn. Es gab so gut wie keine industriellen Ansiedlungen und die wenigen Unternehmen vor Ort waren entweder bankrott oder wanderten ab. Auch die Leerstandsquote bei Wohnungen war erschreckend hoch.

Das Großprojekt Mediaspree hatte deswegen einen schleppenden Start. Nicht zuletzt auch aufgrund der zum Teil schwer kontaminierten Böden. Kaum weniger belastend war, weiß Ulf Christiansen, Director Transactions Deutschland bei PATRIZIA, dass das Areal aus damaliger Westberliner Sicht „fernab vom Schuss“ lag.

Der 1998 erbaute 32-stöckige Treptower, der seit Januar 2020 ebenfalls zum PATRIZIA Portfolio gehört, war eine der ersten Mediaspree-Entwicklungen. Weitere folgten, darunter die Deutschlandzentrale von Universal Music, die in ein ehemaliges sog. Eierkühlhaus aus dem 19. Jahrhundert zog. Durch die Neueröffnung der ertüchtigten U-Bahn-Station Ostbahnhof im Jahr 2000 sowie dem vom Berliner Senat 2002 verabschiedeten Bebauungsplan wurde dem Projekt neues Leben eingehaucht. Noch im selben Jahr wurde ein ehemaliger Getreidespeicher von 1907 in trendige Lofts umgewandelt. Der Startschuss für die eigentliche Entwicklung zum heute bedeutendsten Berliner Immobilienprojekt begann jedoch erst 2010.

Berlins beeindruckende Entwicklung

Den Managern von PATRIZIAs PanEuropean Funds, dem ältesten offenen Fonds in Europa, entgingen die Entwicklungen in der bundesdeutschen Hauptstadt nicht. „Wir waren schon immer Vorreiter. In Berlin legten wir unseren Fokus auf etablierte Standorte, die erhebliches Wachstumspotenzial besitzen“, erläutert Flavio Casero, Managing Director Fund Management

„Digitale Start-ups entwickelten sich in der Stadt hervorragend. Wir wollten verstehen, nach welchen Kriterien die dortigen Entscheider Standorte auswählen und lernten, dass die Nähe zu ambitionierten jungen Leuten und Talenten für sie wichtig ist. Mediaspree hat hier einiges zu bieten und grenzt direkt an die beiden Trendviertel Friedrichshain und Kreuzberg.“

Diese jungen Millennials legen großen Wert darauf mit dem eigenen Fahrrad zur Arbeit fahren zu können. „Work-Life-Balance ist gerade in dieser Altersgruppe ein großes Thema. Sie wollen dort wohnen und arbeiten, wo auch ein entsprechendes Unterhaltungs- und Abendprogramm geboten wird“, so Casero weiter.

Nach dieser eingehenden Analyse entschied sich PATRIZIA 2016 für den PanEuropean Fond das Coca-Cola-Gebäude zu erwerben. Längst haben sowohl die Investitionen in Berlin insgesamt als auch speziell in das Mediaspree-Areal die selbst gesetzten Erwartungen übertroffen.

Berlin ist heute nicht nur Hauptstadt eines boomenden deutschen Technologie-, Medien- und Telekommunikationssektors, sondern zugleich ein Mekka für junge Menschen aus aller Welt.

Die Bevölkerung der Stadt wird in den nächsten 10 Jahren voraussichtlich um 10% auf vier Millionen Menschen ansteigen. Die Beschäftigung in Berlin wächst jährlich um 40.000 Arbeitsplätze. Mediaspree zieht inzwischen eine Vielzahl von Unternehmen unterschiedlichster Couleur an, darunter weltbekannte Namen wie Amazon, Adidas, WeWork und Zalando.

„Die Entwicklung der letzten Jahre war sehr beeindruckend“, lautet Caseros persönliches Fazit. "Man könnte fast meinen, Ganz-Berlin entwickelt sich gerade in Richtung Mediaspree bzw. Spreeufer und somit dorthin, wo sich die zukunftweisenden Immobilienwerte der Stadt befinden". Zum Zeitpunkt als PATRIZIAs Fonds das Coca-Cola-Gebäude kaufte, lag die Miete noch bei rund 17 Euro pro Quadratmeter. Inzwischen nähern sich einige Prime Units der 40 €-Marke. "Wir sind vom weiterem Wachstum der Mediaspree restlos überzeugt. Langfristige Investitionen stehen weiterhin im Fokus unseres Fonds. Auf diese Weise profitieren unsere Anleger automatisch von zukünftigen Weiterentwicklungen solcher Top-Assets wie Mediaspree."