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Amsterdam - Mitten in einem Preisboom

Emile Poort von PATRIZIA in Amsterdam spricht über den Immobilienboom in den Niederlanden. Und welche Entwicklungen uns dort erwarten

Niederländischer Wohnungsmarkt bietet stabile und nachhaltige Rendite

Als Emile Poort nach seiner Ausbildung in Amsterdam auf Wohnungssuche war, wurde ihm eine Wohnung im aufstrebenden Stadtteil De Pijp angeboten. Für 240.000 Gulden (etwa 109.000 Euro). Begeistert war er damals von dem aufgerufenen Preis nicht. Zudem musste die Wohnung aufwendig renoviert werden. Und sein Budget gab eine solche Investition nicht her. Also ließ Poort die Finger von diesem Vorhaben - obwohl ihm ein Immobilienkollege dringend zum Kauf riet. Wenige Jahre später traf er den damaligen Kollegen wieder. Bei einem Glas Bier verriet der ihm mit breitem Grinsen, dass er selbst damals jene Wohnung gekauft, renoviert und mit einem Gewinn von 30% weiterverkauft hatte.

"So etwas nennt man wohl eine verpasste Gelegenheit", sagt ein aus Erfahrung klug gewordener Poort heute - und kann längst wieder über seine damalige Fehleinschätzung lachen: "Auch dieser Fall zeigt, wie schnell sich ein Markt drehen kann". Das Viertel De Pijp wird inzwischen vom Lifestylemagazin Vogue als "Amsterdams coolstes Viertel" gefeiert. Und die besagte 90 Quadratmeter große Wohnung von damals ist heute an die 800.000 Euro wert.

Heute und nach 25 Jahren Expertise im niederländischen Immobilienmarkt sieht Poort die gesamte Branche optimistischer denn je: „Wo würde ich selbst investieren, wenn ich ein entsprechendes Vermögen hätte? Wer eine stabile und nachhaltige Rendite erzielen möchte, sollte sich den niederländischen Wohnungsmarkt anschauen. Gerade durch die Regulierung ist bezahlbarer Wohnraum für Haushalte mit mittlerem Einkommen ideal zum Einstieg. Die Nachfrage ist besonders in den Niederlanden auf hohem Niveau stabil. Zuverlässige Mieteinnahmen und weiteres Wachstum in den kommenden Jahren sind nahezu garantiert.“

In vielen internationalen Rankings belegt Amsterdam einen sehr guten Platz

Auch aus sozialer Sicht sind solche Investitionen vor Ort nach Poorts Meinung ein guter Deal: „Lehrer, Krankenschwestern oder Feuerwehrleute suchen dringend Wohnraum und sind für jedes neue Angebot dankbar. Darüber hinaus stehen lokale Experten aus unserem Büro vor Ort Investoren mit Rat und Tat zur Seite. Experten, die sich auch mit dem niederländischen Sozialsystem sehr gut auskennen und langjährige Erfahrung mit ähnlichen Investments besitzen.“

Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt das Angebot

Gerade soziale Fragen spielen für Poort, der selbst seit 1993 in Amsterdam wohnt, schon immer eine wichtige Rolle. Aus seiner Sicht steht zu befürchten, dass Wohnraum in Amsterdam für einen Teil seiner Landsleute früher oder später unerschwinglich werden könnte. Nach einem beispiellosen Boom stiegen die Immobilienpreise hier innerhalb von nur drei Jahren von durchschnittlich 3.000 auf 5.500 Euro pro Quadratmeter. Der Preis für Bürogebäude hat sich verdrei- oder vervierfacht. Amsterdam ist längst einer der Immobilien-Hotspots der Welt, gekennzeichnet durch einen deutlichen Nachfrageüberhang.  

Der Bedarf an Wohnimmobilien in den Niederlanden ist groß, insbesondere in Amsterdam, wo die Bevölkerungszahl kontiniuierlich ansteigt.

„Der Boom wurde vor zehn Jahren in der Krise, die in den Niederlanden besonders ausdauernd war, geboren“, erläutert Poort. „Während der Krise wurde die Bautätigkeit nahezu eingestellt. Zahlreiche Bauarbeiter wurden entlassen und leerstehende Bürogebäude abgerissen. Das Wachstum des Bruttosozialprodukts kehrte erst 2014 zurück, der Immobiliensektor zog später nach.“

Während dieser wirtschaftlichen Stagnation nahm die niederländische Bevölkerung weiter zu, zwischen 2000 bis 2015 um eine Million auf 17 Millionen. Und dieses Wachstum geht weiter. Laut Zahlen der Stadtverwaltung wächst Amsterdam derzeit jährlich um 11.000 Menschen.

Die Entwicklung wird auch dadurch verstärkt, dass immer weniger Menschen unter einem Dach leben. „Die Menschen leben nicht mehr wie früher zu dritt oder zu viert in einem Haushalt. Die statistische Durchschnittszahl liegt bei 2,3 Bewohnern pro Haushalt - und dieser Wert wird wahrscheinlich bald unter zwei liegen“, erklärt Poort. „Das hat nachhaltige Auswirkungen auf den Markt.“ In Amsterdam besteht mehr als die Hälfte der Haushalte aus Singlehaushalten.

All diese Faktoren führen zu einem chronischen Wohnungsmangel. Derzeit fehlen in den Niederlanden rund 240.000 Wohneinheiten, allein 40.000 davon in Amsterdam. Dazu Poort: "Diese Entwicklung bietet einmalige Chancen für Immobilieninvestoren".

Auch seitens der niederländischen Regulierung gibt es seit 2014 positive Signale für Investoren. Anleger können seitdem z.B. nicht regulierte Wohnportfolios von Wohnungsbaugesellschaften kaufen und die Mieten für Haushalte mit mittlerem oder hohem Einkommen im gesetzlichen Rahmen erhöhen. Globale und institutionelle Investoren haben deshalb die Niederlande längst für sich entdeckt. Die niederländischen Wohninvestments beliefen sich im Jahr 2018 auf 6,8 Mrd. Euro und waren damit fast doppelt so hoch wie im Jahr zuvor. Unterdessen hat die Wohnungsknappheit die Amsterdamer Renditen für die gefragtesten Wohnimmobilien im Jahr 2017 auf unter 3,5% gedrückt.

Auch Logistik boomt

Neben dem Wohnungssektor rät Poort einen Blick auf den wachsenden Logistikmarkt zu werfen. Das Wachstum beim internationalen Handel und E-Commerce ist hier ebenso Treiber wie enorme Investitionen in Infrastruktur und Straßen. Fulfillment-Center, die Waren für den Transport von Rotterdam nach ganz Europa aufbereiten und Verteilzentren auf der „letzten Meile“ haben die Preise für Gewerbeimmobilien in niederländischen Städten zuletzt in die Höhe getrieben. Dazu Poort: "Die Mieten waren bis vor zwei Jahren relativ stabil, aber jetzt sehen wir einen klaren Aufwärtstrend. Logistik ist ein bedeutender und erwachsen gewordener Bestandteil des niederländischen Immobilienmarktes geworden.“

Dagegen schwächelt laut Poort der Einzelhandel: „Inzwischen sind Mieter, die Mietsenkungen von 10-15% verlangen, keine Seltenheit mehr. Der E-Commerce hatte ohne Frage eine disruptive Wirkung. Die dadurch im Einzelhandel erzielten temporären Verluste konnten wir jedoch auf der anderen Seite durch Gewinne im Sektor Logistik wieder ausgleichen. Das Konsumverhalten der Verbraucher hat sich in den vergangenen Jahren verändert. Es wird weniger Geld ausgegeben für Mode, dafür mehr u.a. für Handys, Tablets und im Bereich Freizeit. Natürlich haben diese Verhaltensänderungen auch Auswirkungen auf Einzelhandelsimmobilien. Das heißt nicht, dass im Einzelhandel kein Geld mehr zu verdienen ist, aber ich wäre vorsichtiger."

Ist durch diese Entwicklungen der letzten Zeit eine Immobilienblase entstanden? Im Jahr 2018 untersuchte die Schweizer Großbank UBS die Immobilienpreise in Großstädten und kam zu dem Ergebnis, dass Amsterdam neben Hongkong, München und London mit einem „Blasenrisiko“ behaftet sei. Dort waren die realen Immobilienpreise innerhalb von drei Jahren um 45% gestiegen. Poort ist aus drei Gründen anderer Meinung:

  • Nach regulatorischen Änderungen, die die steuerlichen Anreize bei Hypotheken einschränken, sind die niederländischen Käufer insgesamt geringer verschuldet. Somit besteht ein relativ ausgewogenes Gleichgewicht zwischen Immobilienwerten und Finanzierung.
  • Die Zinssätze werden auch in nächster Zukunft niedrig bleiben.
  • Das Angebot wird kurz- bis mittelfristig nicht mit der Nachfrage Schritt halten. Die Bautätigkeit ist angesichts wachsender Bevölkerungszahlen und dem Trend zur Urbanisierung weiterhin zu gering.

Darüber hinaus treibt der Brexit, wie die Financial Times im Juli letzten Jahres berichtete, den Amsterdamer Immobilienpreisboom an, der von der Entscheidung Großbritanniens, sich aus der Europäischen Union zurückzuziehen, noch mehr als Frankfurt profitiert hat.

Regulierung bremst Entwickler

Stabilisiernd auf die Preisentwicklung wirken in Amsterdam laut Poort vor allem die jüngsten Entscheidungen der Stadtverwaltung. Damit Wohnraum auch in Zukunft erschwinglich bleibt, wird der Neubau von 52.500 Häusern gefördert. Im März 2019 legte die Stadt Höchstpreise für Neubauten von Eigentumswohnungen für Menschen mit mittlerem Einkommen fest. Vor allem jungen Menschen, Lehrern und Krankenschwestern soll vorrangig neuer Wohnraum angeboten werden. Auf der anderen Seite wurden die Möglichkeiten, Immobilien in mehrere Einheiten aufzuteilen, eingeschränkt.

Die Bevölkerung in Amsterdam

Laut Poort ist besonders dieser Ansatz der Stadt kontraproduktiv, weil Investoren und Bauträger dazu gedrängt werden, überwiegend „erschwingliche“ Wohnungen zu bauen und sich gleichzeitig die Grundstückspreise erhöhen. "Man kann nicht beides gleichzeitig wollen", erläutert Poort und ergänzt: "Die Marktteilnehmer werden sozusagen von beiden Seiten in die Zange genommen." Andere niederländische Städte wie Utrecht und Den Haag verfolgen ähnliche Strategien und wollen dadurch kleinere Städte mit günstigeren Grundstückspreisen für Mieter, Bauunternehmer und Investoren interessanter machen.

Das Phänomen steigender Grundstückspreise, das eine Folge des europaweiten Baubooms ist, wird durch steigende Baukosten noch verschärft. "Anstatt Anreize für bestimmte Entwicklungen zu schaffen, werden sich die Stadtverwaltungen selbst vom Markt verdrängen", warnt Poort und weist darauf hin, dass zahlreiche Entwickler in den letzten Monaten einige ihrer Vorhaben bereits aufgegeben haben. Die „Immobilienpipeline“ könnte zum Erliegen kommen, dadurch Mieten hoch bleiben und sich der Preisanstieg fortsetzen. Wenn Amsterdam bezahlbaren Wohnraum schaffen will, so Poort, müssen zuerst die Grundstückspreise runter.

Emilie Poort selbst fand tatsächlich noch sein persönliches Traumhaus. Am Ende eines Arbeitstags fährt er seitdem gemütlich auf einer fünfspurigen Autobahn von der Amsterdamer Innenstadt in nur 25 Minuten nach Hause in den Speckgürtel der Stadt. Dort angekommen genießt er die umliegende Natur: „Ich kann die Rufe der Eulen von meinem Wohnzimmer aus hören. Herrlich. Trotz aller Veränderungen ist Amsterdam im Vergleich zu London, Paris oder München immer noch ein Dorf.“

Emile Poort ist Managing Director und als Head of Transactions zuständig für die Benelux-Länder. Poort ist seit 1993 im niederländischen Immobiliensektor zuhause und arbeitet seit Januar 2015 bei PATRIZIA.