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Aktives Asset Management lohnt sich

Ein Objekt kaufen und dann einfach auf Wertsteigerung hoffen, ist keine clevere Strategie – schon gar nicht angesichts der hohen Marktpreise in vielen Städten Europas. Ein aktives Asset Management ist für Immobilienmanager wichtig, um die am besten passende Strategie zu ermitteln und umzusetzen, sodass alle Chancen zur Wertschöpfung im Hinblick auf die Fondsstrategie so optimal wie möglich genutzt werden. Erst dann wird ein Deal für alle Beteiligten besonders lukrativ.

Die anhaltende Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank sorgt für frei fließendes Kapital – und treibt die Immobilienpreise rasant aufwärts. EZB-Chef Mario Draghi ist sich vermutlich über die Risiken einer restriktiveren Geldpolitik im Klaren – der stotternde Konjunkturmotor in den Krisenstaaten der Europäischen Union wie etwa Italien könnte weiter gedrosselt werden. Der Druck auf die EZB wächst, doch wahrscheinlich wird Mario Draghi die politische Lage in Italien nicht noch weiter verschärfen wollen. Die im September möglichen Parlamentswahlen würden den Weg für die EZB freimachen, die Kapitalmärkte im vierten Quartal 2017 auf die Zinswende 2018 vorzubereiten und ein Signal für das Ende der extrem niedrigen Zinspolitik zu geben.

Diese Zinswende, so sie denn kommt, stellt genauso wie jede Veränderung des Zinssatzes eine neue Herausforderung für alle Akteure am Finanzmarkt dar, insbesondere für Immobilieninvestoren – obwohl PATRIZIA eine Reihe an Vorkehrungen getroffen hat, um die Auswirkungen solcher Veränderungen abzuschwächen. Schließlich ist damit zu rechnen, dass die Kapitalmarktrenditen, aber auch die Hypothekenzinsen bereits im Vorfeld einer Zinserhöhung spürbar steigen werden. An den Rentenmärkten beträgt die Zinsdifferenz zwischen US- Dollar- und Euro-Bonds gleicher Bonität und Laufzeit rund 200 Basispunkte. Allerdings verteuern höhere Hypothekenzinsen nicht nur die Finanzierung von Immobilieninvestments – wenn die Renditen aus Immobilienanlagen mit den Renditen am Kapitalmarkt weiter gleichauf liegen sollen, müssen Investitionen im Immobiliensektor eine zusätzliche Wertschöpfung generieren. Bleibt diese aus, wird es schwer, die Renditeerwartungen der Anleger zu erfüllen oder gar zu übertreffen, wie das der PATRIZIA in den vergangenen Jahren wiederholt gelungen ist.

Ohne ein aktives Management des Immobilienvermögens wird dies auch in den nächsten Jahren eine Herausforderung darstellen – selbst wenn gute Kontakte vor Ort dabei helfen, lukrative Off-Market-Deals einzufädeln, mit denen sich langwierige und teure Ausschreibungen oder Bieterverfahren vermeiden lassen. Immobilienunternehmen dürften jedoch in der Lage sein, auf steigende Zinskosten mit entsprechenden Management-Maßnahmen oder einem institutionalisierten Prozess – dem Asset Management Cycle – zu reagieren, um die Renditeanforderungen der Investoren zu erfüllen.

Was bedeutet „Active Asset Management“ konkret?

Das aktive Asset Management betont die strategische Funktion der Vermögensverwaltung bei Immobilienfonds. Im Gegensatz zum eher traditionellen Ansatz im Asset Management, der darauf ausgerichtet ist, einen Vermögenswert passiv im Portfolio zu halten und am Ende der vereinbarten Anlagedauer zu verkaufen, beinhaltet das aktive Asset Management die konstante Überwachung und Neuausrichtung der Asset-Performance im Hinblick auf die Fondsstrategie.

Entscheidend dabei ist nicht nur die kritische Prüfung der Performance aus den letzten Jahren, sondern auch die Prognosen und Budgetplanung für künftige Entwicklungen. Asset Manager können die beste Anlagestrategie ermitteln, indem sie verschiedene Szenarien entwerfen und die Schlüsselfaktoren dabei hinsichtlich des Vermögenswertes sowie der Marktbedingungen anpassen.

“Zu viele Asset Manager schauen nur zurück, statt nach vorne zu blicken.”

Erik Beets, Group Head of Asset Management PATRIZIA Niederlande

Statt nur die Vergangenheit abzubilden, ist es dabei besonders wichtig, sowohl qualitative als auch quantitative Indikatoren zu verwenden, die Rückschlüsse auf zukünftige Entwicklungen erlauben. Erik Beets, Group Head of Asset Management PATRIZIA Netherlands, bringt es auf den Punkt: „Zu viele Asset Manager schauen nur zurück, statt nach vorne zu blicken.“ Das Ziel dieser Analyse ist ein taktisches Vorgehen zu bestimmen, das die bestmögliche Performance für den Investor erzielt. Darüber hinaus schärft eine regelmäßige Performanceprüfung das Bewusstsein, dass externe Faktoren und Marktveränderungen eine Auswirkung auf das Anlagenniveau und die Performance im Portfolio haben.

Erfolgreiches aktives Asset Management

Eine wichtige Bestimmungsgröße für ein erfolgreiches aktives Asset Management ist die Vorbereitung eines zuverlässigen und korrekten Budgets, das Erfahrungswerte aus der Vergangenheit für zukünftige Vorhersagen nutzt. Ist das Budget beispielsweise zu ehrgeizig oder zu konservativ, kann das schnell ein falsches Bild von der Performance liefern und deshalb zu falschen Entscheidungen führen. Zudem müssen korrekte Bewertungen verfügbar sein. Als Ausgangspunkt für die Analyse sind zuverlässige Daten besonders wichtig und können entscheidend dafür sein, ob die Ergebnisse verfälscht dargestellt werden oder nicht. Das Budget ändert sich natürlich mit dem Lebenszyklus einer Immobilie.

Die Idee hinter der Einführung eines Asset Management Cycles ist, Fondsmanager, Asset Manager und weitere Beteiligte für die Problemstellungen und Ziele zusammenzubringen, die in jedem Jahr der Objektverwaltung anfallen. Während der Due Diligence Phase vor einem Deal wird schnell klar, welche Angelegenheiten gleich nach dem Kauf zu erledigen sind, um den Businessplan zu erfüllen. Ist das geschehen, stellt sich die Frage, ob das Objekt verkauft wird oder im Portfolio bleibt. Ist letzteres der Fall, muss der Manager die weiteren Aktivitäten planen, ein Budget aufstellen, die Performance überwachen und die Asset-Strategie anpassen, um den ursprünglichen Geschäftsplan zu erfüllen.

Die PATRIZIA hat den Asset Management Cycle bereits in zwei Wohnportfolios umgesetzt. Hierzu wurden unter anderem Maßnahmen zur Verbesserung der Anlagenperformance identifiziert, wie beispielsweise durch das Aufteilen des Verkaufs von Eigentumsrechten an einzelnen Wohnungen. Die Asset-Qualität lässt sich durch Nachhaltigkeitsprojekte und ein nachhaltigeres Gesamtportfolio verbessern, indem zum Beispiel höherwertige Energielabel erreicht werden. 

Foto: Getty Images