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10 Jahre danach: Erkenntnisse aus der Weltfinanzkrise 2008

Zur globalen Finanzkrise, die 2008 die Weltwirtschaft erschütterte, trug unter anderem auch der Immobiliensektor bei. Heute, zehn Jahre später, ist es Zeit für ein Resümee: Charles Tarrière, Fondsmanager der PATRIZIA TransEuropean Fonds, spricht über wichtige Erkenntnisse aus der Krise und wie PATRIZIA sie erfolgreich überstanden hat.

Denken Sie, dass der Immobiliensektor immer noch ein Risiko für die Weltwirtschaft darstellt? 

Meiner Meinung nach nicht. Schließlich haben nicht Immobilien die Finanzkrise ausgelöst: Die Hauptursache war die Verschuldung – und davon war der Immobiliensektor längst nicht als einziger betroffen. Heute macht Real Estate noch immer einen beträchtlichen Anteil von Investoren-Portfolios aus. Die Branche hat ihre Widerstandsfähigkeit demonstriert und wird weiterhin ein fester Bestandteil von Portfolios bleiben, unter anderem aus Ertragsgründen. Denn: Im Vergleich mit der Verzinsung von Anleihen sind die Preise sehr attraktiv.

Wird es weitere Krisen geben?

Sicherlich. Eine Krise folgt auf die andere – das liegt in der Natur des Kapitalismus. Wird sie so heftig wie die Finanzkrise 2008 ausfallen? Wahrscheinlich nicht. Wird es ein Crash oder wird sich das Weltwirtschaftswachstum verlangsamen, zum Beispiel aufgrund politischer Spannungen oder sinkender Nachfrage aus China? Das kann heute noch niemand sagen. Aber das Risiko besteht. Denken Sie nur an zu hoch bewertete Technologiefirmen wie Airbnb oder WeWork, die immer noch massive Verluste schreiben. Gleichzeitig verschwinden auf der Einzelhandelsseite Institutionen wie Sears nach 140 Jahren Unternehmensgeschichte von der Bildfläche. Die Firma galt quasi als Erfinder des Versandhandels in den USA. Ihr Ende verdankt sie letztlich Amazon, denn sie war nicht in der Lage, dem Trend etwas entgegenzusetzen. Aber für unsere Branche gilt: Menschen müssen auch in Zukunft irgendwo wohnen, arbeiten, ihre Freizeit verbringen. Immobilien bilden deshalb weiterhin ein Herzstück unserer Wirtschaft, ganz egal, wie digital sie noch wird.

Was war für Sie die wichtigste Lektion aus der Weltfinanzkrise?

Vor der Krise haben sich viele – mich eingeschlossen – von hohen Renditen locken lassen und dabei die inhärenten Risiken der Immobilie außer Acht gelassen. Daher war meine erste Lektion: Nicht den hohen Renditen hinterherjagen, sondern die Fundamentaldaten prüfen. Was macht die Immobilie nachhaltig? Vielleicht ist ihre aktuelle Nutzung nicht optimal. Aber wenn das Objekt einen zukunftsfähigen Zweck hat, wird es Nutzerinteresse generieren – heißt im Klartext: Mieteinnahmen. Ein Beispiel: Kurz vor der Krise haben wir in den Niederlanden einige Auto-Ausstellungsflächen erworben, vor allem mit der hohen Rendite im Blick. Unser Plan war, die Schauräume in Einzelhandelsflächen umzuwandeln. Aber wir hatten uns die Nutzungsvereinbarung nicht genau angeschaut – und die platzte mit der Krise. Schließlich standen wir mit vier leeren Auto-Ausstellungsräumen da, denn gerade die Automobilbranche hatte unter der Krise zu leiden. Und aufgrund des Standorts und des Objekttyps waren die Räume weder für die aktuelle, noch für die zukünftig geplante Nutzung brauchbar.

Eines der vier Objekte befand sich in der Rotterdamer Innenstadt. Letztendlich haben wir es aufgrund seiner Lage in einen Parkplatz umgewandelt – und so zumindest mit diesem einen Objekt kein Geld verloren. Daran zeigt sich deutlich, dass wir uns mehr auf die Nutzungsfrage statt auf den finanziellen Aspekt hätten konzentrieren müssen. Man muss seine Objekte mit höchster Sorgfalt auswählen.

Eine weitere Lektion ist: Nahe am Kunden bleiben. Selbst wenn etwas schiefgeht, weiter miteinander kommunizieren. Dazu eine kleine Anekdote: Etwa zwei Wochen, nachdem Lehman Brothers Insolvenz beantragt hatte, haben wir einen Investor in Texas besucht. Einer der Direktoren kam herein und meinte nur: “Hallo zusammen, ich habe nicht viel Zeit für Sie, aber ich wollte Ihnen dafür danken, dass Sie hergekommen sind und Lösungen anbieten. Denn mit ist klar, dass einiges schiefgelaufen ist.” Dabei handelte es sich um einen globalen Investor, der seit 1992 unser Kunde ist, und heute, zehn Jahre später, bereits in drei weitere unserer TransEuropean-Fonds investiert hat. Genau das meine ich mit “nahe an seinen Investoren bleiben”, denn damit haben wir Glaubwürdigkeit bewiesen. Es muss in unserer DNA verankert sein, sich bei Fehlschlägen der Realität zu stellen.

Die dritte Lektion ist: Vereinbarungen einhalten – und sie nicht umgehen! Selbstverständlich muss man flexibel bleiben, weil Märkte Veränderungen unterworfen sind. TransEuropean ist ein länder- und sektorübergreifender Value-Add-Fond, sodass wir damit flexibel in zahlreichen Ländern und unterschiedlichen Bereichen investieren können. Aber wenn wir mit dem Kunden vereinbaren, Gewerbeimmobilien in Mitteleuropa zu kaufen, aber stattdessen in Seniorenheime in Russland investieren, dann verliert er das Vertrauen in uns – zu recht. Ich habe von Investmentmanagern gehört, die das genaue Gegenteil von dem gemacht haben, was dem Investor versprochen wurde und deshalb verständlicherweise entlassen wurden.

Unser Geschäft fußt auf der Zufriedenheit unserer Investoren – und wenn wir die verspielen, haben wir schlechte Karten. Deshalb müssen wir sicherstellen, dass wir zu jeder Zeit eine gute Leistung und einen top Service für unsere Investoren erbringen. Wenn es gut läuft und jeder Geld verdient, ist das auch vergleichsweise einfach. Aber erst während der schlechten Jahre zeigt sich, aus welchem Holz ein Investmentmanager geschnitzt ist, sprich: wie er mit schwierigen Situationen umgeht und ob er aus seinen Fehlern lernt.

Zur globalen Finanzkrise, die 2008 die Weltwirtschaft erschütterte, trug unter anderem auch der Immobiliensektor bei. Heute, zehn Jahre später, ist es Zeit für ein Resümee: Charles Tarrière, Fondsmanager der PATRIZIA TransEuropean Fonds, spricht über wichtige Erkenntnisse aus der Krise und wie PATRIZIA sie erfolgreich überstanden hat.

In welcher Hinsicht war Ihr Investitionsstil besser dafür geeignet, die Krise zu überstehen, als der Ihrer Konkurrenz?

Wir wurden generell als vorsichtiger Investor mit niedriger Fremdkapitalquote angesehen. Gerade bei TransEuropean sind wir nie eine zu hohe Verschuldung eingegangen. Das hat uns in der Finanzkrise einen enormen Vorteil eingebracht. Manche Mitbewerber waren bei einer LTV von 80 oder 90 Prozent. Ich habe sogar Akquisitionen in Ländern wie Griechenland mit 110 Prozent LTV gesehen. Banken waren also dazu bereit, mehr Geld bereitzustellen, als die Immobilie wert war, und dazu noch Mittel für CapEx. Darüber freuen sich die Investmentmanager natürlich, denn im Zweifelsfall bleibt Problem an der Bank hängen.  Aber ich persönlich finde solche Höhen absurd. Wir haben nie mehr als 50 Prozent Fremdkapital aufgenommen, sogar bei Value-Add-Fonds. Schließlich existiert unser Unternehmen seit 35 Jahren und die globale Finanzkrise war nicht die erste Krise, die es überstanden hat. Da gab es die Dotcom-Blase, die Krise in den 1990ern…Wir wissen, wie schädlich Verschuldung sein kann.

Sie sagen, eine mögliche Strategie sei, in Niedrig-Risiko-Märkten höhere Risiken einzugehen. Schreckt ein höheres Risiko Investoren auch zehn Jahre nach der Krise noch ab?

Ich denke ja. Aber Investieren ist nichts anderes als das Qualifizieren und Managen von Risiken – und genau dafür engagieren uns Investoren. Das heißt aber auch, mit den Risiken zu arbeiten, die mit dem Investor vereinbart sind – und sie nicht etwa zu verdoppeln oder verdreifachen, weil man glaubt zu wissen, was man tut. Zum Beispiel: in ein renovierungsbedürftiges Gebäude investieren, noch dazu in einem riskanten Markt und dann zusätzlich noch eine hohe Verschuldung aufnehmen – womöglich sogar in einer anderen Währung, etwa in schwedischen Kronen, wenn der Fonds auf Euro-Basis läuft. Solche Mehrfach-Risiken einzugehen ist nicht statthaft, schließlich lautet das Mandat auf angemessenes Risiko. Wenn wir TransEuropean Fonds aufsetzen, gehen wir ohnehin ein gewisses Risiko ein. Das dann noch mit übermäßigem Währungs-, Verschuldungs- oder makroökonomischen Risiko zu erweitern, steht für uns nicht zur Debatte.

Wie beurteilen Sie die Belastbarkeit der PATRIZIA nach der Krise?

Wir legen großen Wert auf Marktforschung. Früher waren wir geschäftsgetrieben, heute konzentrieren wir uns auf das große Ganze: Wohin entwickelt sich eine Stadt oder ein Land? Was sind die aktuellen Trends, wie sehen die Fundamentaldaten aus? Die Einbeziehung von Marktforschungsergebnissen in unsere Investitionsstrategien ist entscheidend. Denn: Eine Stadt wie Amsterdam wird sich nun einmal nicht genauso wie Paris oder Helsinki entwickeln.

Eine weitere Erkenntnis: Auf die Stadtbezirke kommt es an. Man muss heute nicht nur die “Gewinnerstädten” finden, sondern darin auch die „Gewinnerbezirke“. Beispielsweise haben wir nach zweijähriger Inhouse-Marktforschung in Berlin investiert. Inhouse deswegen, weil keine andere Quelle uns die benötigten Daten geliefert hat – also schickten wir einfach selbst Leute nach Berlin um den Markt auszukundschaften. Basierend auf deren Ergebnissen haben wir dann Mitte, Kreuzberg und Friedrichshain als die Bezirke identifiziert, in denen wir Bürogebäude erwerben wollten. Diese Wahl erscheint heute ziemlich naheliegend, aber damals sah das ganz anders aus: Kaum ein Investor hatte Berlin auf dem Schirm – zu deren Leidwesen, denn seitdem haben sich die Mieten in einigen dieser Gebäude verdoppelt oder verdreifacht. Vor vier oder fünf Jahren, als wir diese Marktforschung durchführten, haben wir für diesen Investitionsstil Pionierarbeit geleistet. Mit Hilfe unserer Marktforscher konnten wir eine Datenbank schaffen, die es uns erlaubt, offenen Auges zu investieren.

Der Grund für diese Maßnahme: Wir hatten zuvor einen entsprechenden Trend in Großbritannien verpasst. Die Mieten im Londoner Stadtteil Shoreditch verdreifachten sich – und wir hatten es nicht kommen sehen, weil wir nicht richtig vorbereitet waren. Aber seit Berlin sind wir bestens gerüstet für Projekte dieser Art in ganz Europa. Deshalb ist der europäische Markt auch so interessant: Hier gibt es noch immer eine ganze Menge ungenutzter Wert- und Vermögenspotenziale.

Trotzdem: Wir spüren noch immer die Nachwirkungen der Krise, wenn wir mit Kunden sprechen. Sie hat Narben hinterlassen. Aber die daraus gelernten Lektionen haben uns insgesamt zu besseren Investoren gemacht.

Wir sprechen immer wieder über den Mangel an verfügbaren Objekten: Müssen Investoren inzwischen ein höheres Risiko eingehen, um die passenden Investitionsobjekte zu finden?

Nein, über den Marktzugang mache ich mir keine Sorgen. PATRIZIA ist dank ihrer starken lokalen Expertise in einer sehr komfortablen Position. Unsere Mitbewerber verlassen sich beim Identifizieren von Deals auf die übergreifende Zusammenarbeit von Agenten und ihre Joint-Venture-Partner vor Ort – Deals werden ihnen von denjenigen vorgelegt, die verkaufen wollen. So können wir natürlich auch vorgehen, wenn wir wollen. Aber uns stehen noch andere Möglichkeiten offen. Unsere 19 Standorte in Europa versorgen uns mit off-market-Deals: Für unsere TransEuropean-Fonds haben wir eine Vorgehensweise angewendet, die wir PATRIZIA Deal Finder nennen und selbst Stadtteile unter die Lupe genommen. In Zusammenarbeit mit Beratern vor Ort und unserem Marktforschungsteam konnten wir dann die Gewinnerbezirke in den Gewinnerstädten identifizieren – nämlich rund zwanzig Straßen in den Schlüsselstädten, in denen wir investieren wollten. Alles dreht sich darum, diese Deals ausfindig zu machen und eine Inhouse-Datenbank mit interessanten Immobilien zu schaffen. Auch wenn die vielleicht aktuell nicht zum Verkauf stehen: So haben wir im Blick, welche Objekte für einen Kauf in Frage kommen und wen wir vor Ort kontaktieren können.

Und, ja, die Preisspirale dreht sich nach oben und wir haben mehr Konkurrenz. Aber ich glaube, viele unserer Wettbewerber sind, was das Identifizieren von off-Markt-Deals angeht, lange nicht so findig wie wir.

Star-Investor Warren Buffett behauptet, die Finanzkrise 2008 hat uns gezeigt, dass wir „alle nur Dominosteine sind“. Ist heutzutage immer noch alles so ineinander verkettet? Wenn die USA in die Krise gerieten, würden sie Europa direkt mitreißen?

Dominosteine fallen nicht alle auf einmal um. Es kann eine ganze Weile dauern, bis der letzte fällt – und zu diesem Zeitpunkt steht der erste möglicherweise schon wieder. Meine Ansicht lautet: Wenn die USA heute in eine Krise gerieten, könnte es immer noch zwei oder drei Jahre dauern, bis sie in Europa ankommt – und sie könnte sich hier ganz anders auswirken. Die Finanzkrise 2008 hat gezeigt, dass unsere Ökonomien verschieden funktionieren. Beispielsweise war Deutschland in den 2000ern als Markt alles andere als attraktiv. Sogar deutsche Investoren verabschiedeten sich, weil sie weder an die eigene Konjunktur noch an ihre Immobilien glaubten. Heute, dreizehn Jahre später, ist Deutschland der Wirtschaftsmotor Europas. Ein Grund dafür ist, dass die Deutschen sich darauf konzentriert haben, Grundlagen zu schaffen, auf Basis derer schnelles und starkes Wachstum möglich wurde. Das Gleiche gilt für Immobilien: Wer sich auf solide Fundamentaldaten hinsichtlich Standort, Gebäudequalität und Nutzung stützt, der übersteht auch die nächste Krise. 

 

Fotos: Westend 61